Договор купли-продажи квартиры в 2024 году: как составить и оформить

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Сделки купли-продажи жилья сопряжены с серьезным стрессом и для продавца, и для покупателя, так как цена ошибки очень высока, а рынок недвижимости дает широкий простор для мошеннических схем. В настоящей статье юристы по недвижимости расскажут о нюансах сделок купли-продажи квартир. 

Правовое регулирование договора купли-продажи квартиры

Заключение и исполнение договоров купли-продажи жилья в первую очередь регулируется нормами параграфа 7 Главы 30 ГК РФ, а также общими положениями гражданского законодательства. Однако возникающие при купле-продаже отношения регулируются не только гражданским законодательством. При заключении договора купли-продажи квартиры отношения регулируются также жилищным законодательством.

При продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства относительно распоряжения совместно нажитым имуществом.

Кроме того, порядок регистрации перехода права собственности регламентируется специальным законом - Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Некоторые, вытекающие из купли-продажи, правоотношения регулируются другим федеральными законами и подзаконными актами.

Договор купли-продажи квартиры, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.

Содержание договора купли-продажи квартиры

К существенным условиям договора купли-продажи жилья относятся:

1. Условие о предмете договора. В договоре должен быть четко идентифицирован объект недвижимости, для этого в предмете договора указывают адрес, по которому расположена квартиры, кадастровый номер квартиры, площадь, этаж.
2. Цена квартиры, которую определили стороны. Цена квартиры должна быть определена в договоре четко. Рекомендуем указывать цену не только цифрами, но прописью в скобках.
3. В договоре купли-продажи жилого помещения обязательно включается условие о наличии лиц, имеющих право пользования жильем (при их наличии - перечень лиц, имеющих право пользования имуществом и проживания).

Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор купли-продажи квартиры был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.

Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.

В частности, продавец квартиры должен обратить внимание на следующие условия:

• срок и порядок оплаты; если оплата цены квартиры осуществляется в рассрочку, то необходимо включить также график внесения платежей и возможно, обеспечить исполнение обязательств залогом недвижимости
• включить в договор условие о расторжении договора в одностороннем порядке при нарушении срока оплаты

А покупатель должен зафиксировать в договоре купли-продажи квартиры:

• порядок и сроки регистрации перехода права собственности на квартиру
• момент, когда стоимость квартиры считается оплаченной
• заверения продавца относительно чистоты недвижимости и правового статуса самого продавца (отсутствие иных заключенных сделок в отношении квартиры и других обременений, семейное положение продавца и отсутствие признаков банкротства и т.д.)
• при покупке жилого помещения с зарегистрированными гражданами предусмотреть порядок снятия данных граждан с регистрационного учета и ответственность продавца при нарушении
• при покупке квартиры с мебелью и техникой зафиксировать перечень передаваемого движимого имущества в договоре
• распределить бремя содержания недвижимости и зафиксировать обязанность продавца по погашению задолженности по оплате коммунальных платежей, взносов на капитальный ремонт
• распределить риски повреждения и утраты имущества
• предусмотреть условия расторжения договора в одностороннем порядке

Риски договора купли-продажи квартиры для продавца и покупателя

Большинство граждан, продающих или покупающих квартиру, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения сделки и получает свои комиссионные. 

При заключении договора купли-продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски как продавца, так и покупателя:

• Порядок расчетов. Для продавца и покупателя момент оплаты является, пожалуй, самым важным и рискованным этапом сделки. Условия договора должны четко и подробно регламентировать сроки оплаты, порядок и способ расчетов, предусматривать ответственность за нарушение. Частая ошибка – это указание в соглашении, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Покупателю также важно зафиксировать получение оплаты продавцом. Способ фиксации зависит от порядка расчетов. Иными словами, в зависимости от формы оплаты и порядка расчетов будет различаться документ, которым подтверждается оплата цены квартиры. При наличных расчетах, в том числе через банковскую ячейку, таким подтверждением выступает расписка продавца. При безналичных расчетах – это платежное поручение, заявление об открытии и исполнении аккредитива и т.д.
• Отсутствие акта приема-передачи квартиры. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена. Также акт позволяет распределить бремя содержания недвижимости – пока продавец пользуется имуществом он должен оплачивать расходы, это нужно предусмотреть также в договоре.
• Отсутствие письменного закрепления перечня передаваемого движимого имущества. Часто продавцы предлагают квартиры с движимым имуществом – мебелью и техникой. При этом цена квартиры включает уже в себя стоимость такого имущества. Распространенная ошибка покупателей – полагаться на слова продавца и не фиксировать в договоре перечень имущества. Нередко результатом такой неосмотрительности становится получение по итогам сделки недвижимости без обещанного имущества, при этом предъявить продавцу претензии покупатель не может, так как предметом договора является только квартира.
• Неправильное оформление сделки купли-продажи. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок или несоблюдение формы сделки ведут к отказу в регистрации перехода права собственности.

Этих рисков можно избежать, если договор купли-продажи квартиры заключается при участии юриста, что существенно повышает правовую защищенность сторон. 

На что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры?

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

Важные условия, которые необходимо внимательно проанализировать:

• Предмет договора (описание приобретаемой квартиры и передаваемого с ней движимого имущества)
• Цена квартиры
• Срок оплаты
• Порядок и способ оплаты
• Ответственность сторон за нарушение
• Порядок передачи квартиры, распределение бремени содержания и рисков утраты, повреждения
• Порядок расторжения договора
• Наличие или отсутствие зарегистрированных лиц в квартире, порядок снятия их с регистрационного учета
• Распределение расходов по оформлению сделки
• Залог квартиры в случае неоплаты. Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата имущества через определенное время после его передачи покупателю, то автоматически (в силу закона) с момента передачи имущества покупателю и до его оплаты имущество признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. Если вы договорились об ином, то укажите, что залог в силу ст. 488 ГК РФ не возникает.  
• Заверения сторон. Этот пункт важен не только для покупателя, но и для продавца. В нем продавец гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте, а в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Форма договора купли-продажи квартиры

Купля-продажа квартиры осуществляется путем подписания продавцом и покупателем одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. Но простой письменной формы договора не всегда достаточно, в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.

Когда требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры должен быть удостоверен нотариусом обязательно в следующих случаях:

• продажа доли в общей долевой собственности на квартиру, за исключением случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
• продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособны
• сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

То есть перечень сделок купли-продажи жилья, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сейчас невелик. В иных случаях стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. О том, что дает такое удостоверение, читайте в статье.

Документы для купли-продажи квартиры

Непосредственно для оформления и заключения договора купли-продажи квартиры потребуются сведения о квартире, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки. Но для проверки юридической чистоты квартиры покупателем (его юристом) и для проверки сделки нотариусом (если сделка удостоверяется по требованию закона или по желанию сторон) потребуются дополнительные документы. Вот примерный перечень запрашиваемых документов.

Документы в отношении квартиры

• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость, (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения суда – иные документы – основания перехода права собственности, выписка из ЕГРН – сейчас получить выписку с данными продавца может только сам продавец, его представитель и нотариус)
• единый жилищный документ либо выписка из домовой книги (выдаются в МФЦ)
• техническая документация (экспликация и поэтажный план, техплан) для проверки наличия несогласованных перепланировок и пр.
• кредитный договор (проект кредитного договора либо условия кредита предоставляемого кредита для подготовки сделки), в случае оформления сделки по отчуждению недвижимости с ипотекой
• в случае, если продается доля (часть) жилого помещения либо комната в коммунальной квартире, необходимо представить от всех сособственников указанной жилой площади нотариально удостоверенные отказы от использования преимущественного права покупки указанной доли (части) жилого помещения либо комната в коммунальной (статья 250 ГК РФ, статья 42 п.6 ЖК РФ)

Документы в отношении сторон сделки

Для участников сделки, отчуждающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:

• паспорт
• нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение недвижимости, либо брачный договор с положениями, подтверждающими, что супруг не имеет права собственности на отчуждаемую недвижимость –  случае если лицо, отчуждающее недвижимость, состоял/ла в браке на момент приобретения недвижимости по возмездной сделке (то есть в случае, если квартира находится в общей совместной собственности супругов)
• заявление продавца о том, что на момент приобретения недвижимости в браке не состоял (оформляется на сделке), - в случае если лицо, отчуждающее недвижимость, не состоял/ла в браке на момент приобретения недвижимости
• согласие органов опеки и попечительства – в случае совершения сделки несовершеннолетним/недееспособным лицом
• если договор подписывает представитель по доверенности, – нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания договора отчуждения + паспорт представителя

Для участников сделки, приобретающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:

• паспорт
• если договор подписывает представитель по доверенности, – нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания сделки по отчуждению или залогу недвижимости + паспорт представителя

Если сторона по сделке физическое лицо - иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:

• документы, подтверждающие его легальное пребывание на территории РФ (виза, регистрация, вид на жительство и др.), паспорт и его перевод на русский язык с нотариально засвидетельствованной подписью переводчика, выполнившего перевод на территории РФ
• если гражданин не владеет русским языком, то необходимо пригласить на сделку переводчика, который сможет выполнить устный перевод совершаемой сделки с русского языка на язык, понятный иностранному гражданину + паспорт переводчика и его диплом с приложением

Если сторона по сделке – российское юридическое лицо:

• устав в действующей редакции, зарегистрированный ИФНС + изменения в устав
• учредительный договор с отметкой ИФНС (если юридическое лицо создано несколькими лицами и зарегистрировано до 01.07.2009 г.)
• документы (решение участника, протокол собрания участников) о назначении руководителя на должность, а также совета директоров (если совет директоров предусмотрен уставом)
• свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН), Свидетельство о государственной регистрации, выданное МРП, если юридическое лицо зарегистрировано до 01.07.2002 г., Лист записи ЕГРЮЛ, выданный при регистрации общества при создании, а также при внесении в ЕГРЮЛ сведений о руководителе
• действующее свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН)
• печать общества (на сделку)
• паспорт руководителя общества
• справка за подписью руководителя и Главного бухгалтера общества о том, что сделка не является для Общества крупной сделкой - если сделка не является для Общества – стороны по сделке, крупной сделкой
• протокол собрания участников об одобрении крупной сделки – если сделка является для Общества – стороны по сделке, крупной сделкой
• справка за подписью руководителя о том, что сделка не является для Общества сделкой с заинтересованностью - если сделка не является для Общества – стороны по сделке, сделкой с заинтересованностью
• протокол собрания участников об одобрении сделки с заинтересованностью, – если сделка является для Общества – стороны по сделке, сделкой с заинтересованностью
• справка за подписью руководителя и главного бухгалтера общества о том, что на совершение сделки не требуется согласие Федеральной антимонопольной службы и других органов в соответствии с действующим законодательством либо, если необходимы такие согласия – документы, подтверждающие согласование с уполномоченными органами

Договор подписывает руководитель общества. Если договор подписывает не руководитель, а представитель по доверенности, то необходима нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания такого договора + паспорт представителя.

Если сторона по сделке – иностранное юридическое лицо:

• устав организации
• документ, подтверждающий полномочия руководителя организации (решение или протокол общего собрания участников/акционеров организации о назначении на должность), если договор подписывает руководитель
• выписка из торгового реестра страны, в которой зарегистрирована организация
• доверенность на физическое лицо + паспорт физического лица, которому предоставлены полномочия на подписание сделки

Документы должны быть легализованы, переведены на русский язык, а подпись переводчика нотариально заверена. 

Стоимость оформления купли-продажи квартиры и кто оплачивает расходы

Стоимость оформления сделки купли-продажи квартиры складывается из следующих расходов:

• пошлина за регистрацию перехода права собственности
• банковские расходы для расчетов по сделки
• расходы на оформление и получение документов (пошлина за выписку из ЕГРН, перевод документов и пр.)
• нотариальные расходы (если удостоверяется согласие супруги, доверенность и/или сделка по требованию закона или по желанию сторон)
• риелторские услуги (при привлечении данного специалиста)
• расходы на юридическое сопровождение сделки

О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет. На практике, как правило, банковские и нотариальные расходы стороны делят поровну, расходы на сбор документов несет сторона, предоставляющая документы, услуги юриста, риелтора оплачивает сторона, заказавшая соответствующие услуги, а пошлину за регистрацию в Росреестре перехода права собственности оплачивает покупатель.

Последовательность действий при купле-продаже квартиры

1. Подбор контрагента — собственник выставляет на продажу квартиру и ищет человека, желающего ее приобрести (для продажи квартиры необходимо подготовить хорошие фотографии квартиры, подъезда, дома и придомовой территории, подготовить привлекательный текст объявления, в котором рассказать подробно о квартире и подчеркнуть ее главные достоинства, разместить объявление на различных площадках в интернете - ЦИАН, Домклик, Авито, не завыв защитить фото от копирования)
2. Предварительные переговоры — прежде чем оформлять договор купли-продажи квартиры, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия сделки. В частности, договариваются о стоимости квартиры и порядке оплаты. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток (аванс)
3. Заключение предварительного договора. Такой договор не является обязательным этапом, стороны могут обойтись и без него. Не будучи собственно договором купли-продажи, он фиксирует намерение заключить основное соглашение. Также в нем оговаривают задаток (аванс)
4. Перечисление задатка (аванса), если он предусмотрен
5. Сбор требуемых документов обеими сторонами, проверка юридической чистоты сделки, согласование условий с банком (при привлечении кредитных средств), проверка документов нотариусом (если сделка удостоверяется)
6. Заключение договора купли-продажи квартиры, удостоверение сделки у нотариуса — при необходимости или если стороны выбрали нотариальную форму сделки либо она является обязательной, расчеты по сделке (в зависимости от условий)
7. Регистрация перехода права собственности на недвижимость в Росреестре
8. Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей регистрацию перехода права собственности
9. Передача квартиры и завершение расчетов

• Проверка документов нотариусом и согласование условий
• Подписание кредитного договора (если привлекаются кредитные средства)
• Подписание договора купли-продажи объекта недвижимости у нотариуса
• Подача нотариусом документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр
• Получение документов, подтверждающих регистрацию
• Выдача кредита и расчеты по сделке  

Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре - это важная процедура для того чтобы покупатель квартиры стал ее полноправным собственником. При этом сам договор купли-продажи квартиры в Росреестре не регистрируется, регистрируется только переход права собственности. После подписания договора купли-продажи квартиры стороны сделки подают совместно заявления и документы для регистрации перехода права собственности. Если сделка удостоверяется нотариусом, то документы на регистрацию подает нотариус.

Для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на недвижимость вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов. Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Срок регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Срок государственной регистрации перехода права собственности на квартиру зависит от способа подачи документов на регистрацию и формы сделки:

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Купля-продажа квартиры: пошаговая инструкция

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи квартиры и показы недвижимости потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для продажи недвижимости.

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка ее юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической "чистоты". Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению объекта недвижимости, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью "Как проверить недвижимость перед покупкой?".

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимости в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, кадастровый номер и т.д.) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс - это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи недвижимости. Согласование условий сделки, выбор способа оплаты стоимости недвижимости

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания.

Одним из самых важных вопросов при оформлении продажи недвижимости является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты недвижимости, а также разберём порядок действий при продаже недвижимости в ипотеку. 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата стоимости недвижимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Как мы уже отмечали, по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно. 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости недвижимости. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи квартиры с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание объекта недвижимости, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с недвижимостью, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке недвижимости с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.
2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога недвижимости в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с недвижимостью: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами - вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Выше в статье мы описали процедуру регистрации перехода права собственности в Росреестре. Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают недвижимость, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если недвижимость в собственности продавца менее 5 лет (для недвижимости, приобретенной на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также в некоторых других случаях для жилой недвижимости - менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже недвижимости (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи недвижимости исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости недвижимости с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи недвижимости, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже недвижимости онлайн. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа - 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже недвижимости, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Ответы на частые вопросы о купле-продаже жилья

Может ли цена квартиры устанавливаться в иностранной валюте?

Согласно российскому законодательству, цена недвижимости может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).

Когда могут признать договор купли-продажи квартиры недействительным?

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.

Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.

К ничтожным сделкам относятся:

• нарушающие закон;
• нарушающие правопорядок и нравственность;
• мнимые сделки, то есть совершенные только на бумаге;
• притворные (например, оформление продажи квартиры, хотя по факту она дарится);
• сделка, совершенная недееспособным;

К оспоримым относятся:

• сделки, заключенные под влиянием насилия или под угрозой его применения;
• кабальные;
• совершенные ограниченно дееспособными;
• заключенные без согласия третьего лица, когда такое согласие необходимо;
• заключенные лицами, которые существенно заблуждаются в предмете сделки.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Расторжение договора купли-продажи квартиры может происходить по соглашению сторон либо через суд (если вторая сторона существенно нарушила условия договора), а также в одностороннем порядке, если договор предусматривает такой порядок расторжения по инициативе одной из сторон.

Как изменить условия договора купли-продажи квартиры?

Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон. В этом случае заключается дополнительное соглашение к основной сделке. Если первоначальная была нотариально удостоверена, то и дополнительное соглашение оформляется также в нотариальной форме.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры?

При утере договора купли-продажи документ можно восстановить через Росреестр, который регистрировал переход права собственности, или нотариуса, если он нотариально заверялся.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Какие особенности заключения сделок купли-продажи недвижимости иностранным гражданином?

Данному вопросу мы посвятили отдельную статью.