Договор аренды в 2024 году: как составить и оформить

Расходы на аренду недвижимости, транспортных средств или иного имущества составляют весомую долю в финансовом балансе компаний. Однако с договором аренды или договором найма сталкиваются не только юрлица, но и граждане. Граждане нанимают недвижимость на долгий или короткий срок, арендуют автомобили в путешествии, берут в прокат платья, другие вещи. Получивший популярность в последнее время договор лизинга автомобилей также является разновидностью договора аренды. Кроме того, аренда – один самых распространенных способов получения пассивного дохода. При составлении и подписании договора аренды недвижимости стороны особое внимание уделяют финансовым аспектам, а прочие условия часто ускользают из поля зрения. Между тем, договор аренды только на первый взгляд кажется достаточно простым. На деле он может таить в себе массу неприятных сюрпризов.  В настоящей статье юристы расскажут о нюансах договоров аренды.

Правовое регулирование договора аренды

Заключение и исполнение договоров аренды регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ, особенности сдачи в аренду движимого имущества на профессиональной основе (проката) устанавливаются нормами параграфа 2 главы 34 ГК РФ, особенности аренды транспортных средств - нормами параграфа 3 главы 34 ГК РФ, особенности аренды зданий и сооружений - нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ, особенности лизинга - нормами параграфа 6 главы 34 ГК РФ. Наем жилых помещений регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Также договор аренды регулируется общими положениями гражданского законодательства. 

Однако возникающие при аренде отношения регулируются не только гражданским законодательством. При заключении договора найма жилого помещения отношения регулируются также жилищным законодательством, а при аренде земельного участка – земельным законодательством.

Существенные условия договора аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.

К существенным условиям договора аренды относятся:

1. Условие о предмете договора. В договоре должен быть  определено обязательство сторон - обязанность одной стороны передать имущество во временное владение и пользование, а у другой стороны обязанность вносить плату за аренду. Обязательства по договору аренды могут отличаться в зависимости от вида аренды (например, по договору лизинга арендодатель должен приобрести имущество и передать во временное владение и пользование). В также в договоре аренды важно идентифицировать имущество, передаваемое во временное владение и пользование арендатору. Для недвижимого имущества указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, назначение и т.д. Для движимого имущества - различные идентифицирующие признаки имущества (вид, количество, модель, марка, номер и т.д.)
2. Размер арендной платы, которую определили стороны, для отдельных видов договора аренды. Закон прямо указывает, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). О помещениях он не упоминает, но на практике к аренде помещений, как правило, применяют положения об аренде зданий и сооружений, в том числе п. 1 ст. 654 ГК РФ. Поэтому рекомендуем согласовать плату за аренду помещений во избежание споров о заключенности договора. Для иных договоров аренды плата за аренду не является существенным условий. При ее несогласованности в договоре на основании ст. 614 ГК РФ суд установит порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Однако во избежание споров рекомендуем согласовать четко размер или порядок определения арендной платы. Арендная плата по договору проката устанавливается на основании ст. 630 ГК РФ в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Плата за аренду транспортных средств или недвижимости может быть фиксированной или зависеть от каких-либо условий. В частности, плата за аренду недвижимости может устанавливаться в договоре аренды на единицу площади недвижимости. Рекомендуем указывать размер арендной платы не только цифрами, но прописью в скобках.

Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор аренды был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.

Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.

В частности, рекомендует согласовать и включить в договор аренды следующие условия:

• Срок действия договора аренды. Договор может быть заключен на определенный срок или на неопределенный срок, в последнем случае договор может быть расторгнут в любое время по требованию любой из сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Договор найма жилого помещения, не содержащий условие о сроке, считается заключенным на максимальный срок – 5 лет.
• Срок и порядок внесения арендной платы, арендные каникулы (если оговорены сторонами), размер обеспечительного платежа, порядок его внесения и возврата
• Порядок возмещения расходов на содержание помещения (коммунальные платежи и пр.) в договоре аренды недвижимости. По закону расходы на содержание имущества несет арендатор, однако стороны могут включить эти расходы в арендный платеж.
• Порядок проведения ремонтных работ в договоре аренды недвижимости. Если иное не предусмотрено договором, арендодатель обязан проводить капитальный ремонт объекта, а арендатор – текущий ремонт и поддерживать имущество в исправном состоянии.
• Ответственность сторон за нарушение условий договора (неустойка за просрочку внесения арендных платежей, пени за нарушение срока передачи и возврата имущества и т.д.)
• Порядок расторжения договора аренды, в том числе включить в договор условие о расторжении договора аренды в одностороннем порядке при нарушении срока внесения арендных платежей, систематическом нарушении и пр. Если стороны не предусмотрят в договоре право на односторонний отказ от договора, то договор аренды можно будет расторгнуть только в судебном порядке при наличии оснований, установленных ст. 619 и 620 ГК РФ. Особенности расторжения договора найма жилого помещения установлены ст. 687 ГК РФ.
• Порядок перехода права собственности и компенсации расходов на неотделимые улучшения имущества в договоре аренды недвижимости
• Порядок передачи и возврата имущества по договору аренды
• Иные права и обязанности сторон, порядок пролонгации договора

В силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору. В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным, что подтверждается судебной практикой. Действительным является и договор аренды, заключенный арендодателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло.

Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора, что подтверждается судебной практикой.

Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления (собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У.". Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий. Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду.

Большинство граждан, сдающих и арендующих недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается в том, что он находит подходящий объект или арендатора, доводит дело до завершения сделки и получает свои комиссионные. При заключении договора аренды недвижимости необходимо учитывать возможные риски как арендодателя, так и арендатора. Читайте подробнее о рисках договора аренды недвижимости в статье нашего юриста.

Образец договора аренды

Образец документа

Договор аренды недвижимости

Cкачать

Форма договора аренды

По общему правилу договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор аренды здания, сооружения, предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Нотариальное удостоверение сделки не требуется, но может быть осуществлено по желанию сторон.  

В некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды недвижимости в Росреестре.

Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:

• договоры аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года 
• договоры аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

Документы для договора аренды

Непосредственно для оформления и заключения договора аренды потребуются сведения об имуществе, условия сделки и данные сторон сделки. Для проверки имущества, контрагента могут быть запрошены дополнительные документы (учредительные документы, решение об избрании единоличного органа и т.д.).

Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:

• заявление о регистрации договора аренды (заполняется в Росреестре или МФЦ)
• договор аренды
• паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
• если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) - оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
• если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
• согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
• согласие супруга (супруги) собственника, в случае если недвижимость приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом
• квитанция об оплате госпошлины - оригинал и копия

Договора аренды: этапы сделки

1. Подбор контрагента — собственник имущества размещает объявление о сдаче в аренду и ищет потенциального арендатора, организует просмотры помещения
2. Предварительные переговоры — прежде чем оформлять договор аренды арендодатель и арендатор согласуют условия сделки. В частности, договариваются о размере арендной платы, необходимым мероприятиям до заключения договора аренды, распределению расходов по его подготовке и заключению, размере обеспечительного платежа, порядке оплаты и иным условиям. В некоторых случаях потребуется заключение предварительного договора аренды.
3. Заключение предварительного договора аренды. Такой договор не является обязательным этапом, стороны могут обойтись и без него. Не будучи собственно договором аренды, он фиксирует намерение заключить основное соглашение.
4. Сбор требуемых документов обеими сторонами, составление проекта договора аренды и согласование сторонами окончательной редакции договора
5. Подписание договора аренды
6. Регистрация договора аренды в Росреестре (если требуется)
7. Передача имущества по передаточному акту
8. Расчеты по договору аренды

Аренда недвижимости: пошаговая инструкция для арендаторов

Читайте подробную пошаговую инструкцию, разработанную нашими юристами, по ссылке.

Сдача недвижимости в аренду: пошаговая инструкция для арендодателей

Читайте подробную пошаговую инструкцию, разработанную нашими юристами, по ссылке.

Договор субаренды

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу - субарендатору. Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия.

В согласии, выдаваемом предварительно, до совершения сделки, нужно указать ее предмет (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поскольку в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется аналогично предмету договора аренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.

Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора. Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды.

Ответы на частые вопросы

Может ли арендный платеж устанавливаться в иностранной валюте?

Согласно российскому законодательству, размер арендного платежа может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).

Как расторгнуть договор аренды?

Как было отмечено ранее, по закону расторжение договора аренды возможно только в судебном порядке при наличии оснований, установленных ст. 619 и 620 ГК РФ. Однако стороны могут предусмотреть в договоре право на расторжение договора в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора влияет на последовательность действий стороны договоры для прекращения действия договора. При расторжении договора аренды в судебном порядке договор прекратит действие только при признании судом наличия оснований для его расторжения, дату расторжения также устанавливает суд. При одностороннем расторжении договора договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе или в ином порядке, определенном в договоре.

Рекомендуем ознакомиться со статьей наших юристов по расторжению договора аренды.

Как изменить условия договора аренды?

Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон, если стороны не предусмотрели в договоре право на одностороннее изменение условий. В частности, в договоре аренды часто предусматривают право арендодателя на одностороннем изменение арендного платежа. В таких случаях, как правило, предусматриваются пределы увеличения и порядок изменения.