Расходы на аренду недвижимости, транспортных средств или иного имущества составляют весомую долю в финансовом балансе компаний. Однако с договором аренды или договором найма сталкиваются не только юрлица, но и граждане. Граждане нанимают недвижимость на долгий или короткий срок, арендуют автомобили в путешествии, берут в прокат платья, другие вещи. Получивший популярность в последнее время договор лизинга автомобилей также является разновидностью договора аренды. Кроме того, аренда – один самых распространенных способов получения пассивного дохода. При составлении и подписании договора аренды недвижимости стороны особое внимание уделяют финансовым аспектам, а прочие условия часто ускользают из поля зрения. Между тем, договор аренды только на первый взгляд кажется достаточно простым. На деле он может таить в себе массу неприятных сюрпризов. В настоящей статье юристы расскажут о нюансах договоров аренды.
Заключение и исполнение договоров аренды регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ, особенности сдачи в аренду движимого имущества на профессиональной основе (проката) устанавливаются нормами параграфа 2 главы 34 ГК РФ, особенности аренды транспортных средств - нормами параграфа 3 главы 34 ГК РФ, особенности аренды зданий и сооружений - нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ, особенности лизинга - нормами параграфа 6 главы 34 ГК РФ. Наем жилых помещений регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Также договор аренды регулируется общими положениями гражданского законодательства.
Однако возникающие при аренде отношения регулируются не только гражданским законодательством. При заключении договора найма жилого помещения отношения регулируются также жилищным законодательством, а при аренде земельного участка – земельным законодательством.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Договор аренды, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.
К существенным условиям договора аренды относятся:
Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор аренды был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.
Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.
В частности, рекомендует согласовать и включить в договор аренды следующие условия:
В силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору. В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным, что подтверждается судебной практикой. Действительным является и договор аренды, заключенный арендодателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло.
Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора, что подтверждается судебной практикой.
Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления (собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У.". Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий. Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду.
Большинство граждан, сдающих и арендующих недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается в том, что он находит подходящий объект или арендатора, доводит дело до завершения сделки и получает свои комиссионные. При заключении договора аренды недвижимости необходимо учитывать возможные риски как арендодателя, так и арендатора. Читайте подробнее о рисках договора аренды недвижимости в статье нашего юриста.
По общему правилу договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор аренды здания, сооружения, предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Нотариальное удостоверение сделки не требуется, но может быть осуществлено по желанию сторон.
В некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды недвижимости в Росреестре.
Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:
Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.
Непосредственно для оформления и заключения договора аренды потребуются сведения об имуществе, условия сделки и данные сторон сделки. Для проверки имущества, контрагента могут быть запрошены дополнительные документы (учредительные документы, решение об избрании единоличного органа и т.д.).
Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:
Читайте подробную пошаговую инструкцию, разработанную нашими юристами, по ссылке.
Читайте подробную пошаговую инструкцию, разработанную нашими юристами, по ссылке.
Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу - субарендатору. Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия.
В согласии, выдаваемом предварительно, до совершения сделки, нужно указать ее предмет (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поскольку в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется аналогично предмету договора аренды.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.
Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора. Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды.
Согласно российскому законодательству, размер арендного платежа может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).
Как было отмечено ранее, по закону расторжение договора аренды возможно только в судебном порядке при наличии оснований, установленных ст. 619 и 620 ГК РФ. Однако стороны могут предусмотреть в договоре право на расторжение договора в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора влияет на последовательность действий стороны договоры для прекращения действия договора. При расторжении договора аренды в судебном порядке договор прекратит действие только при признании судом наличия оснований для его расторжения, дату расторжения также устанавливает суд. При одностороннем расторжении договора договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе или в ином порядке, определенном в договоре.
Рекомендуем ознакомиться со статьей наших юристов по расторжению договора аренды.
Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон, если стороны не предусмотрели в договоре право на одностороннее изменение условий. В частности, в договоре аренды часто предусматривают право арендодателя на одностороннем изменение арендного платежа. В таких случаях, как правило, предусматриваются пределы увеличения и порядок изменения.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.