Договор аренды недвижимости в 2024 году: как составить и оформить

Заключение договора аренды недвижимости - важный этап в создании и развитии бизнеса. Многие компании имеют по несколько договоров аренды – на офисы, складские помещения, торговые точки, квартиры для сотрудников и прочие. Расходы на аренду составляют весомую долю в финансовом балансе компаний. Кроме того, аренда – один самых распространенных способов получения пассивного дохода. При составлении и подписании договора аренды недвижимости стороны особое внимание уделяют финансовым аспектам, а прочие условия часто ускользают из поля зрения. Между тем, договор аренды недвижимости только на первый взгляд кажется достаточно простым. На деле он может таить в себе массу неприятных сюрпризов.  В настоящей статье юристы по недвижимости расскажут о нюансах договоров аренды недвижимости.

Правовое регулирование договора аренды недвижимости

Заключение и исполнение договоров аренды зданий и сооружений регулируется нормами параграфа 4 ГК РФ, наем жилых помещений регулируется Главой 35 ГК РФ. Кроме того, аренда недвижимости регулируется нормами параграфа 1 ГК РФ об аренде, а также общими положениями гражданского законодательства. Однако возникающие при аренде отношения регулируются не только гражданским законодательством.

При заключении договора найма жилого помещения отношения регулируются также жилищным законодательством, а при аренде земельного участка – земельным законодательством.

Договор аренды недвижимости, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.

Существенные условия договора аренды недвижимости

К существенным условиям договора аренды недвижимости относятся:

1. Условие о предмете договора. В договоре должен быть четко идентифицирован объект недвижимости, передаваемый во временное владение и пользование арендатору. Для этого в предмете договора указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, назначение и т.д.
2. Размер арендной платы, которую определили стороны. Закон прямо указывает, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). О помещениях он не упоминает, но на практике к аренде помещений, как правило, применяют положения об аренде зданий и сооружений, в том числе п. 1 ст. 654 ГК РФ. Поэтому рекомендуем согласовать плату за аренду помещений во избежание споров о заключенности договора. Плата за аренду недвижимости может устанавливаться в договоре аренды на единицу площади недвижимости, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору объекта недвижимости. Рекомендуем указывать размер арендной платы не только цифрами, но прописью в скобках.

Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор аренды недвижимости был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.

Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.

В частности, рекомендует согласовать и включить в договор аренды следующие условия:

• Срок действия договора аренды. Договор может быть заключен на определенный срок или на неопределенный срок, в последнем случае договор может быть расторгнут в любое время по требованию любой из сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Договор найма жилого помещения, не содержащий условие о сроке, считается заключенным на максимальный срок – 5 лет.
• Срок и порядок внесения арендной платы, арендные каникулы (если оговорены сторонами), размер обеспечительного платежа, порядок его внесения и возврата
• Порядок возмещения расходов на содержание помещения (коммунальные платежи и пр.). По закону расходы на содержание имущества несет арендатор, однако стороны могут включить эти расходы в арендный платеж.
• Порядок проведения ремонтных работ в помещении. Если иное не предусмотрено договором, арендодатель обязан проводить капитальный ремонт объекта, а арендатор – текущий ремонт и поддерживать имущество в исправном состоянии.
• Ответственность сторон за нарушение условий договора (неустойка за просрочку внесения арендных платежей, пени за нарушение срока передачи и возврата помещения и т.д.)
• Порядок расторжения договора аренды, в том числе включить в договор условие о расторжении договора аренды в одностороннем порядке при нарушении срока внесения арендных платежей, систематическом нарушении и пр. Если стороны не предусмотрят в договоре право на односторонний отказ от договора, то договор аренды можно будет расторгнуть только в судебном порядке при наличии оснований, установленных ст. 619 и 620 ГК РФ
• Порядок перехода права собственности и компенсации расходов на неотделимые улучшения
• Порядок передачи и возврата помещения
• Иные права и обязанности сторон, порядок пролонгации договора

По договору аренды (имущественного найма) недвижимости арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Риски договора аренды

Большинство граждан, сдающих и арендующих недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается в том, что он находит подходящий объект или арендатора, доводит дело до завершения сделки и получает свои комиссионные. При заключении договора аренды недвижимости необходимо учитывать возможные риски как арендодателя, так и арендатора.

• Отсутствие полноценной проверки объекта недвижимости. В связи с этими могут быть связаны различные риски: юридические (арендодатель не имел право сдавать помещение в аренду) или организационно-технические (помещение не соответствует запросам арендаторам, предполагаемому назначению)
• Порядок расчета и внесения арендной платы. Для арендодателя и арендатора финансовая составляющая арены является, пожалуй, самым важным условием сделки. Однако часто стороны нечетко перекладывают на бумагу свои договоренности о размере арендной плате, возмещении дополнительных расходов на содержание, предоставлении арендных каникул, возмещении расходов на неотделимые улучшения, ремонт помещения и т.д. Неточности в формулировках условий договора могут привести на практике к судебному спору. В таком случае условия договора будет толковать уже суд, что означает, как правило, что одна из сторон будет в проигрыше. Поэтому при составлении договора и согласовании условий важно правильно сформулировать все важные условия.
• Отсутствие акта приема-передачи недвижимости. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае арендатор может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена. Также акт позволяет распределить бремя содержания недвижимости. Также важно учитывать, что передача недвижимости арендатору – это важный этап сделки. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
• Отсутствие письменного закрепления перечня передаваемого движимого имущества. Часто помещение сдается в аренду с движимым имуществом – мебелью, торговым оборудованием и пр. Для обеих сторон важно зафиксировать в договоре перечень передаваемого с объектом недвижимости имущества, его состояние и стоимость.
• Отсутствие условий о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке. По закону договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке, а это долгий и неоднозначный процесс. Поэтому важно в договоре предусмотреть перечень нарушений, при которых арендодатель и арендатор имеют право на расторжение договора в одностороннем порядке. По договоренности сторон может быть предусмотрено также право на немотивированный односторонний отказ.
• Неправильное оформление сделки. Частая ошибка – это отсутствие регистрации договора аренды, когда по закону она обязательна.

Образец договора аренды недвижимости

Образец документа

Договор аренды недвижимости

Cкачать

Форма договора аренды недвижимости

По общему правилу аренда недвижимости осуществляется путем подписания арендодателем и арендатором одного документа — письменного договора. Нотариальное удостоверение сделки не требуется, но может быть осуществлено по желанию сторон.  

В некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.

Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:

• договоры аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года 
• договоры аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

Документы для аренды недвижимости

Непосредственно для оформления и заключения договора аренды недвижимости потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки. Но для проверки объекта недвижимости арендатором (его юристом) потребуются дополнительные документы. Вот примерный перечень запрашиваемых документов.

• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения суда – иные документы – основания перехода права собственности, выписка из ЕГРН – сейчас получить выписку с данными продавца может только сам продавец, его представитель и нотариус)
• техническая документация
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам
• документы, удостоверяющие личность арендодателя – физического лица, учредительные документы – для арендодателей – юридических лиц

При заключении договора аренды недвижимости арендодатель также проверяет арендатора, запрашивает документы, удостоверяющие личность, учредительные документы, изучает деловую репутацию контрагента по открытым источникам.

Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:

• заявление о регистрации договора аренды (заполняется в Росреестре или МФЦ). Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление. Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган. Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.
• договор аренды
• паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
• если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) - оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
• если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
• согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
• согласие супруга (супруги) собственника, в случае если недвижимость приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом
• квитанция об оплате госпошлины - оригинал и копия

Стоимость оформления аренды недвижимости и кто оплачивает расходы

Стоимость оформления сделки аренды недвижимости складывается из следующих расходов:

• пошлина за регистрацию договора
• расходы на оформление и получение документов (пошлина за выписку из ЕГРН, перевод документов и пр.)
• риелторские услуги (при привлечении данного специалиста)
• расходы на юридическое сопровождение сделки

О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет. На практике, как правило, расходы на сбор документов несет сторона, предоставляющая документы, услуги юриста, риелтора оплачивает сторона, заказавшая соответствующие услуги, а пошлину за регистрацию в Росреестре стороны делят поровну.

Последовательность действий при аренде недвижимости

1. Подбор контрагента — собственник размещает объявление о сдаче в аренду недвижимости и ищет потенциального арендатора, организует просмотры помещения
2. Предварительные переговоры — прежде чем оформлять договор аренды арендодатель и арендатор согласуют условия сделки. В частности, договариваются о размере арендной платы, необходимым мероприятиям для подготовки помещения, распределению расходов по его подготовке, арендных каникулах, размере обеспечительного платежа, порядке оплаты и т.д. В некоторых случаях потребуется заключение предварительного договора аренды.
3. Заключение предварительного договора аренды. Такой договор не является обязательным этапом, стороны могут обойтись и без него. Не будучи собственно договором аренды, он фиксирует намерение заключить основное соглашение.
4. Сбор требуемых документов обеими сторонами, согласование условий договора и составление проекта договора аренды
5. Подписание договора аренды
6. Регистрация договора аренды в Росреестре (если требуется)
7. Передача недвижимости по передаточному акту
8. Расчеты по договору аренды

Аренда недвижимости: пошаговая инструкция для арендаторов

Читайте подробную пошаговую инструкцию, разработанную нашими юристами, по ссылке.

Сдача недвижимости в аренду: пошаговая инструкция для арендодателей

Читайте подробную пошаговую инструкцию, разработанную нашими юристами, по ссылке.

Субаренда недвижимости

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу - субарендатору. Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия.

В согласии, выдаваемом предварительно, до совершения сделки, нужно указать ее предмет (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поскольку в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется аналогично предмету договора аренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.

Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора. Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды.

Ответы на частые вопросы

Может ли арендный платеж устанавливаться в иностранной валюте?

Согласно российскому законодательству, размер арендного платежа может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).

Как расторгнуть договор аренды?

Как было отмечено ранее, по закону расторжение договора аренды возможно только в судебном порядке при наличии оснований, установленных ст. 619 и 620 ГК РФ. Однако стороны могут предусмотреть в договоре право на расторжение договора в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора влияет на последовательность действий стороны договоры для прекращения действия договора. При расторжении договора аренды в судебном порядке договор прекратит действие только при признании судом наличия оснований для его расторжения, дату расторжения также устанавливает суд. При одностороннем расторжении договора договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе или в ином порядке, определенном в договоре.

Рекомендуем ознакомиться со статьей наших юристов по расторжению договора аренды.

Как изменить условия договора аренды?

Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон, если стороны не предусмотрели в договоре право на одностороннее изменение условий. В частности, в договоре аренды часто предусматривают право арендодателя на одностороннем изменение арендного платежа. В таких случаях, как правило, предусматриваются пределы увеличения и порядок изменения.