Заключение договора аренды недвижимости - важный этап в создании и развитии бизнеса. Многие компании имеют по несколько договоров аренды – на офисы, складские помещения, торговые точки, квартиры для сотрудников и прочие. Расходы на аренду составляют весомую долю в финансовом балансе компаний. Кроме того, аренда – один самых распространенных способов получения пассивного дохода. При составлении и подписании договора аренды недвижимости стороны особое внимание уделяют финансовым аспектам, а прочие условия часто ускользают из поля зрения. Между тем, договор аренды недвижимости только на первый взгляд кажется достаточно простым. На деле он может таить в себе массу неприятных сюрпризов. В настоящей статье юристы по недвижимости расскажут о нюансах договоров аренды недвижимости.
Заключение и исполнение договоров аренды зданий и сооружений регулируется нормами параграфа 4 ГК РФ, наем жилых помещений регулируется Главой 35 ГК РФ. Кроме того, аренда недвижимости регулируется нормами параграфа 1 ГК РФ об аренде, а также общими положениями гражданского законодательства. Однако возникающие при аренде отношения регулируются не только гражданским законодательством.
При заключении договора найма жилого помещения отношения регулируются также жилищным законодательством, а при аренде земельного участка – земельным законодательством.
Договор аренды недвижимости, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.
К существенным условиям договора аренды недвижимости относятся:
Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор аренды недвижимости был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.
Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.
В частности, рекомендует согласовать и включить в договор аренды следующие условия:
По договору аренды (имущественного найма) недвижимости арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Большинство граждан, сдающих и арендующих недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается в том, что он находит подходящий объект или арендатора, доводит дело до завершения сделки и получает свои комиссионные. При заключении договора аренды недвижимости необходимо учитывать возможные риски как арендодателя, так и арендатора.
По общему правилу аренда недвижимости осуществляется путем подписания арендодателем и арендатором одного документа — письменного договора. Нотариальное удостоверение сделки не требуется, но может быть осуществлено по желанию сторон.
В некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.
Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:
Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.
Непосредственно для оформления и заключения договора аренды недвижимости потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки. Но для проверки объекта недвижимости арендатором (его юристом) потребуются дополнительные документы. Вот примерный перечень запрашиваемых документов.
При заключении договора аренды недвижимости арендодатель также проверяет арендатора, запрашивает документы, удостоверяющие личность, учредительные документы, изучает деловую репутацию контрагента по открытым источникам.
Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:
Стоимость оформления сделки аренды недвижимости складывается из следующих расходов:
О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет. На практике, как правило, расходы на сбор документов несет сторона, предоставляющая документы, услуги юриста, риелтора оплачивает сторона, заказавшая соответствующие услуги, а пошлину за регистрацию в Росреестре стороны делят поровну.
Читайте подробную пошаговую инструкцию, разработанную нашими юристами, по ссылке.
Читайте подробную пошаговую инструкцию, разработанную нашими юристами, по ссылке.
Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу - субарендатору. Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия.
В согласии, выдаваемом предварительно, до совершения сделки, нужно указать ее предмет (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поскольку в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется аналогично предмету договора аренды.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.
Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора. Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды.
Согласно российскому законодательству, размер арендного платежа может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).
Как было отмечено ранее, по закону расторжение договора аренды возможно только в судебном порядке при наличии оснований, установленных ст. 619 и 620 ГК РФ. Однако стороны могут предусмотреть в договоре право на расторжение договора в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора влияет на последовательность действий стороны договоры для прекращения действия договора. При расторжении договора аренды в судебном порядке договор прекратит действие только при признании судом наличия оснований для его расторжения, дату расторжения также устанавливает суд. При одностороннем расторжении договора договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе или в ином порядке, определенном в договоре.
Рекомендуем ознакомиться со статьей наших юристов по расторжению договора аренды.
Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон, если стороны не предусмотрели в договоре право на одностороннее изменение условий. В частности, в договоре аренды часто предусматривают право арендодателя на одностороннем изменение арендного платежа. В таких случаях, как правило, предусматриваются пределы увеличения и порядок изменения.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.