Апартаменты, которые широко распространены в странах Европы, в России появились относительно недавно. В силу специфики данного вида помещений раньше они приобретались гражданами исключительно в деловых целях, однако на данный момент граждане активно приобретают апартаменты с целью последующего проживания в них. Несомненным плюсом апартаментов является цена, которая на 10-30% ниже стоимости квартиры аналогичной площади. Впрочем, низкая цена объясняется наличием определенной специфики данного вида недвижимости.
Стоит сразу отметить тот факт, что апартаменты не являются жилой недвижимостью, их основной целью подразумевается использование в коммерческих целях. Несмотря на низкую стоимость, которая манит обычных граждан, затраты на содержание апартаментов могут существенно превышать стоимость содержания аналогичной по площади квартиры. Во-первых, коммунальные платежи на 10-20% выше, чем в жилых домах, во-вторых, для апартаментов устанавливается повышенная налоговая ставка по налогу на имуществу в 0.5% от стоимости помещения против 0,1% для жилого помещения. Кроме того, покупатели апартаментов не могут оформить налоговый вычет по НДФЛ, так как данный вычет можно оформить только при покупке жилой недвижимости (земельного участка под ИЖС или с жилым домом).
Однако слабой стороной апартаментов является не только повышенный уровень затрат по сравнению с обычной квартирой. Дома, в которых расположены апартаменты, как правило, расположены тех зонах, где возвести жилые дома не представляется возможным по техническим и санитарным нормам, например, апарт-отели могут возводиться вдоль трасс, неподалеку от экологически неблагополучных районов, так как строительство апартаментов возможно на участке с иным видом разрешенного использования, чем под жилую застройку. Также нередко для жильцов апартаментов проблемой становится отсутствие в непосредственной близости объектов инфраструктуры, при планировании развития территории соответствующие органы не учитывают потребности владельцев апартаментов, так как данные помещения не предполагают постоянного проживания. Здесь уже сразу возникает две проблемы: недостаточная обеспеченность жителей апарт-отелей объектами социального значения (больницами, школами, детскими садами, библиотеками и т.д.), а также повышенная нагрузка на находящиеся в незначительном удалении объекты социальной инфраструктуры. Требования к санитарно-техническим нормам апартаментов ниже, чем в жилых домах, следовательно, они могут быть изготовлены из менее качественных и непригодных для постоянного проживания материалов, что делает их дешевле в себестоимости, что и позволяет застройщику продавать их по сниженной цене.
Также для владельцев апартаментов остро стоит вопрос управления зданием. Управление апарт-отелем не регулируется нормами жилищного законодательства, следовательно, собственники обязаны заключить договор с управляющей компанией, выбор которой зачастую не зависит от воли собственников нежилых помещений.
Нельзя не отметить меньшую правовую защищенность покупателей апартаментов. Застройщик не обязан заключать с дольщиками именно договор участия в долевом строительстве, примерно в половине случаев заключаются договоры уже готового нежилого помещения или менее надежные предварительные договоры купли-продажи, соинвестирования, которые, в свою очередь, сопряжены с риском не получить объект вообще либо получить его с большой просрочкой. В случае, если все-таки застройщик заключил договор долевого участия с лицом, желающим приобрести апартаменты, то дольщик получает все права по данному договору, в частности, он может потребовать выплаты неустойки в случаях, предусмотренных законом.
Кроме того, немаловажно, что граждане, купившие апартаменты, при банкротстве застройщика не могут включить свои требования в реестр участников строительства и требовать передачи им объекта недвижимости, так как согласно действующему законодательству в такой реестр включаются только требования покупателей жилых помещений, машино-мест, а также иных нежилых помещений площадью до 7 кв. м. Юристы, специализирующиеся в сфере банкротства застройщика, находят иные способы защиты дольщиков, купивших апартаменты, однако решение данного вопроса также зависит от меняющейся судебной практики.
В 2015 году столичными властями было внесено предложение об уравнивании прав приобретателей жилых и нежилых помещении, однако на федеральном уровне данное предложение поддержано не было. Однако с учетом увеличения числа договоров о реализации апартаментов на этапе строительства вполне возможно, что данное предложение будет все-таки реализовано. Давая оценку значению предлагаемых изменений в Закон, сложно выразить однозначную позицию. С одной стороны, распространение действия Закона на строительство апартаментов очевидно повысит степень защищенности граждан, приобретающих данный вид недвижимости. Однако возложение дополнительных обязанностей на застройщиков может повлечь увеличение цены.
Одним из немаловажных минусов апартаментов является то обстоятельство, что в них нельзя оформить постоянную регистрацию, возможно оформление лишь временной регистрации с максимальным сроком в 5 лет и необходимостью ее продления. Процедура оформления временной регистрации в апартаментах ничем не отличается от "прописки" в жилой квартире – посещение соответствующего отделения Министерства внутренних дел, многофункционального центра "Мои документы" или же через специализированный интернет-портал "Госуслуги". Список документов является стандартным: заполненное заявление, паспорт, правоустанавливающий документ на апартамент, согласие собственника.
Если вам требуется постоянная регистрация в апартаменте, то единственный возможный способ ее получить - перевести апартамент в жилое помещение. Это наиболее сложный процесс, требующий крупных денежных и временных затрат.
Таким образом, можно обобщить положительные и отрицательные стороны приобретения апартаментов:
К положительным сторонам большинство приобретателей апартаментов относят, прежде всего, цену объекта. Многие покупатели апартаментов вкладывают деньги в такие объекты, чтобы потом сдавать их в аренду и получать пассивный доход. Помимо этого, в качестве преимущества апартаментов можно также указать, что собственники апартаментов обладают свободой по отношении к планировке нежилого помещения. Возможно, плюсом будет расположение апартаментов, особенно в Москве, где апарт-отели могут располагаться в живописных местах с красивыми видами на Москву-реку, застройщики стараются проявить максимальный уровень творчества при создании таких домов.
К отрицательным сторонам следует отнести повышенные расходы на содержание апартаментов, в некоторых случаях неудачное расположение в экологически неблагоприятных районах, а также в районах с низкой степенью развитости объектов социальной инфраструктуры, возможно, более низкая себестоимость апартаментов, следовательно, экономия на материалах строительства, отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию в апартаментах, ущемление правового статуса по сравнению с приобретателями жилых помещений, серьезные риски при банкротстве застройщика.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.