В настоящее время термин «альтернативная сделка» или «сделка с альтернативой» прочно укрепился на рынке купли-продажи недвижимости. Альтернативные сделки наиболее распространены при купле-продаже квартир, хотя и встречаются случаи их использования в сделках с коммерческой недвижимостью. Однако, рассмотрев особенности сделок с альтернативой, станет понятно, что их применение обусловлено скорее необходимостью, чем желанием участников сделки.
В чем же заключается суть альтернативной сделки? Сделкой с альтернативой называют сделку, при которой лицо одновременно продает один объект недвижимости и приобретает другой за счет средств, которые должны быть получены от продажи. При этом, от мены данная сделка отличается наличием трех сторон – первоначального собственника, который одновременно является и продавцом, и покупателем, конечного продавца и конечного покупателя.
Альтернативные сделки с недвижимостью относятся к категории сложных сделок. Основная сложность проведения сделки с альтернативой заключается в соблюдении баланса интересов трех сторон при проведении двух самостоятельных сделок – по продаже одного объекта и приобретению другого. Несмотря на множество попыток объединить две сделки в единую правовую конструкцию путем включения в тексты договоров купли-продажи положений о взаимосвязи двух сделок, по-прежнему, практически единственным выходом для соблюдения интересов всех сторон является одновременное оформление обеих сделок.
Именно поэтому, проведение сделки с альтернативой мера скорее вынужденная, так как значительно усложняется весь процесс приобретения или продажи недвижимости. Причины, по которым альтернативные сделки получили широкое распространение, носят как бытовой характер – например, отсутствие иного жилья, места для хранения вещей, невозможность снятия с учета несовершеннолетних до покупки нового жилья и т.д., так и экономический – очень многие опасаются, что денежные средства, полученные от продажи квартиры к моменту покупки нового жилья значительно обесценятся.
Очевидно, что в альтернативных сделках с недвижимостью основные риски принимает на себя первоначальный собственник – в случае отказа в государственной регистрации хотя бы по одной из сделок, он может оказаться в непростом положении. Наименьшие риски несет конечный покупатель квартиры – в случае успешной регистрации договора купли-продажи для него не будет иметь существенного значения, кто будет фактически получать денежные средства. Главное – озаботиться получением расписки от первоначального собственника. Более значительные риски несет конечный продавец квартиры, так как непосредственное получение денежных средств напрямую зависит от успешной продажи квартиры первоначальным собственником. В худшем случае конечный продавец рискует остаться без квартиры, с требованием о выплате денежных средств к первоначальному собственнику. В таком случае, конечному продавцу целесообразно расторгнуть договор купли-продажи в связи с неисполнением обязательства по оплате и потребовать возврата квартиры, однако всегда остается риск, что с момента регистрации перехода права собственности на квартиры и до расторжения договора недвижимость будет реализована третьему лицу.
Проведение сделки с альтернативой имеет множество нюансов, поэтому всегда целесообразно привлечь квалифицированного юриста для отстаивания Ваших интересов. Так как инициатором сделки с альтернативой является первоначальный собственник, очень часто он или его представитель пытается при этом переложить риски на другие стороны. В первую очередь – на конечного покупателя, который непосредственно вносит деньги.
Кроме того, наличие трех сторон, у каждой из которых, как правило, есть свой представитель, в целом затрудняет вопросы согласования и подготовки документов.
Таким образом, альтернативная сделка, с одной стороны, является стандартной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение недвижимого имущества. Однако, с другой стороны, наличие трех сторон, каждая из которых старается максимально обеспечить соблюдение своих интересов, а также необходимость оформления двух сделок одновременно, значительно усложняет как процесс подготовки к сделке, так и непосредственно само оформление сделки.
На наш взгляд, прибегать к альтернативной сделке необходимо только в исключительных случаях, так как потенциальные юридические риски могут быть значительно выше инфляционных финансовых потерь.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.