Альтернативные сделки с недвижимостью

В настоящее время термин «альтернативная сделка» или «сделка с альтернативой» прочно укрепился на рынке купли-продажи недвижимости. Альтернативные сделки наиболее распространены при купле-продаже квартир, хотя и встречаются случаи их использования в сделках с коммерческой недвижимостью. Однако, рассмотрев особенности сделок с альтернативой, станет понятно, что их применение обусловлено скорее необходимостью, чем желанием участников сделки.

В чем же заключается суть альтернативной сделки? Сделкой с альтернативой называют сделку, при которой лицо одновременно продает один объект недвижимости и приобретает другой за счет средств, которые должны быть получены от продажи. При этом, от мены данная сделка отличается наличием трех сторон – первоначального собственника, который одновременно является и продавцом, и покупателем, конечного продавца и конечного покупателя. 

Альтернативные сделки с недвижимостью относятся к категории сложных сделок. Основная сложность проведения сделки с альтернативой заключается в соблюдении баланса интересов трех сторон при проведении двух самостоятельных сделок – по продаже одного объекта и приобретению другого. Несмотря на множество попыток объединить две сделки в единую правовую конструкцию путем включения в тексты договоров купли-продажи положений о взаимосвязи двух сделок, по-прежнему, практически единственным выходом для соблюдения интересов всех сторон является одновременное оформление обеих сделок.

Именно поэтому, проведение сделки с альтернативой мера скорее вынужденная, так как значительно усложняется весь процесс приобретения или продажи недвижимости. Причины, по которым альтернативные сделки получили широкое распространение, носят как бытовой характер – например, отсутствие иного жилья, места для хранения вещей, невозможность снятия с учета несовершеннолетних до покупки нового жилья и т.д., так и экономический – очень многие опасаются, что денежные средства, полученные от продажи квартиры к моменту покупки нового жилья значительно обесценятся.

Очевидно, что в альтернативных сделках с недвижимостью основные риски принимает на себя первоначальный собственник – в случае отказа в государственной регистрации хотя бы по одной из сделок, он может оказаться в непростом положении. Наименьшие риски несет конечный покупатель квартиры – в случае успешной регистрации договора купли-продажи для него не будет иметь существенного значения, кто будет фактически получать денежные средства. Главное – озаботиться получением расписки от первоначального собственника. Более значительные риски несет конечный продавец квартиры, так как непосредственное получение денежных средств напрямую зависит от успешной продажи квартиры первоначальным собственником. В худшем случае конечный продавец рискует остаться без квартиры, с требованием о выплате денежных средств к первоначальному собственнику. В таком случае, конечному продавцу целесообразно расторгнуть договор купли-продажи в связи с неисполнением обязательства по оплате и потребовать возврата квартиры, однако всегда остается риск, что с момента регистрации перехода права собственности на квартиры и до расторжения договора недвижимость будет реализована третьему лицу. 

Проведение сделки с альтернативой имеет множество нюансов, поэтому всегда целесообразно привлечь квалифицированного юриста для отстаивания Ваших интересов. Так как инициатором сделки с альтернативой является первоначальный собственник, очень часто он или его представитель пытается при этом переложить риски на другие стороны. В первую очередь – на конечного покупателя, который непосредственно вносит деньги. 

Кроме того, наличие трех сторон, у каждой из которых, как правило, есть свой представитель, в целом затрудняет вопросы согласования и подготовки документов. 

Таким образом, альтернативная сделка, с одной стороны, является стандартной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение недвижимого имущества. Однако, с другой стороны, наличие трех сторон, каждая из которых старается максимально обеспечить соблюдение своих интересов, а также необходимость оформления двух сделок одновременно, значительно усложняет как процесс подготовки к сделке, так и непосредственно само оформление сделки. 

На наш взгляд, прибегать к альтернативной сделке необходимо только в исключительных случаях, так как потенциальные юридические риски могут быть значительно выше инфляционных финансовых потерь.