В этом случае арендатор не сможет потребовать возмещения расходов на ремонт. Кроме того, незаконная перепланировка может стать основанием для расторжения договора. Поэтому согласовывайте ремонтные работы в арендуемом помещении не на словах, а на бумаге.
Согласно ст. 607 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, договор аренды, заключенный несобственником помещения при отсутствии соответствующий полномочий от собственника, является незаключенным. Например, некоторые покупатели помещений в новостройках в Москве предлагают в аренду помещения еще до регистрации права собственности. Часто такие помещения сдаются без отделки - обязательства по ремонту возлагаются на арендатора. В этом случае арендатор рискует, так как могут возникнуть сложности при оформлении права собственности арендодателя и “легализация” аренды затянется надолго. Кроме того, недобросовестный арендодатель может признать такой договор незаключенным, а соответственно арендатору придется покинуть помещение.
Для многих сфер бизнеса принципиальны определенные характеристики помещения (для получения лицензии или осуществления деятельности). Например, определенная мощность электроэнергии. Заранее обдумайте все требования к помещению и зафиксируйте их в договоре. Предусмотрите в договоре последствия несоблюдения требований к помещений (расторжение договора в одностороннем порядке, возмещение убытков).
По общему правилу арендодатель и арендатор не могут в одностороннем порядке отказаться от договора. Договор аренды можно расторгнуть только в судебном порядке при нарушениях условий договора другой стороной. Однако стороны могут в договоре иным образом урегулировать вопрос расторжения договора. Рекомендуем арендаторам, особенно начинающих компаниям, предусматривать в договоре право на односторонний отказ от договора. Это позволит избежать значительных финансовых потерь при возникновении трудностей.
К сожалению, часто фактическая площадь помещения не соответствует документам. Поэтому, не стесняйтесь, перепроверяйте реальную площадь арендуемого помещения до заключения договора.
Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, руководствуясь принципом свободы договора, арендодатели часто в договоре предусматривают право на одностороннее изменение арендной платы. Рекомендуем в этом случае согласовать с арендодателем и внести в договор периодичность такого изменения (например, не чаще 1 раза в год) и лимит изменения разового изменения (не более 5 %, например).
Часто при расторжении договора арендаторы не могут добиться от арендодателя подписания акта возврата помещения, а до его подписания арендная плата начисляется. Поэтому рекомендуем в договоре аренды урегулировать вопрос возврата помещения подробно и предусмотреть последствия уклонения арендодателя от приемки и подписания акта.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.