7 ошибок арендаторов при заключении договора аренды

1. Производить в помещении несогласованный ремонт и перепланировку

В этом случае арендатор не сможет потребовать возмещения расходов на ремонт. Кроме того, незаконная перепланировка может стать основанием для расторжения договора. Поэтому согласовывайте ремонтные работы в арендуемом помещении не на словах, а на бумаге.

2. Заключать договор аренды до регистрации права собственности арендодателя

Согласно ст. 607 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Таким образом, договор аренды, заключенный несобственником помещения при отсутствии соответствующий полномочий от собственника, является незаключенным. Например, некоторые покупатели помещений в новостройках в Москве предлагают в аренду помещения еще до регистрации права собственности. Часто такие помещения сдаются без отделки - обязательства по ремонту возлагаются на арендатора. В этом случае арендатор рискует, так как могут возникнуть сложности при оформлении права собственности арендодателя и “легализация” аренды затянется надолго. Кроме того, недобросовестный арендодатель может признать такой договор незаключенным, а соответственно арендатору придется покинуть помещение.

3. Не предусмотреть в договоре цель аренды помещения и технические требования к нему

Для многих сфер бизнеса принципиальны определенные характеристики помещения (для получения лицензии или осуществления деятельности). Например, определенная мощность электроэнергии. Заранее обдумайте все требования к помещению и зафиксируйте их в договоре. Предусмотрите в договоре последствия несоблюдения требований к помещений (расторжение договора в одностороннем порядке, возмещение убытков).

4. Не предусмотреть право на односторонний отказ от договора

По общему правилу арендодатель и арендатор не могут в одностороннем порядке отказаться от договора. Договор аренды можно расторгнуть только в судебном порядке при нарушениях условий договора другой стороной. Однако стороны могут в договоре иным образом урегулировать вопрос расторжения договора. Рекомендуем арендаторам, особенно начинающих компаниям, предусматривать в договоре право на односторонний отказ от договора. Это позволит избежать значительных финансовых потерь при возникновении трудностей.

5. Не проверить реальную площадь помещения

К сожалению, часто фактическая площадь помещения не соответствует документам. Поэтому, не стесняйтесь, перепроверяйте реальную площадь арендуемого помещения до заключения договора.

6. Не зафиксировать в договоре лимит изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, руководствуясь принципом свободы договора, арендодатели часто в договоре предусматривают право на одностороннее изменение арендной платы. Рекомендуем в этом случае согласовать с арендодателем и внести в договор периодичность такого изменения (например, не чаще 1 раза в год) и лимит изменения разового изменения (не более 5 %, например).

7. Не предусмотреть подробный порядок возврата при расторжении договора аренды

Часто при расторжении договора арендаторы не могут добиться от арендодателя подписания акта возврата помещения, а до его подписания арендная плата начисляется. Поэтому рекомендуем в договоре аренды урегулировать вопрос возврата помещения подробно и предусмотреть последствия уклонения арендодателя от приемки и подписания акта.