Похожий миф «Застройщик - большой холдинг» и пр. Единственное, что имеет значение в вопросе реального исполнения застройщиком своих обязательств и возможного банкротства, - это насколько активную деятельность ведёт компания, есть ли у неё деньги на счетах и имущество. Уставный капитал - это по факту фиксация. Данный капитал не замораживается, компания может им свободно пользоваться. Если сумма уставного капитала больше суммы активов, то компания не сможет распределить дивиденды. С точки зрения исполнения обязательств перед контрагентами это не играет роли. Кроме того, законодательство устанавливает требования о повышенном размере уставного капитале для застройщиков.
Подписывать договор может единоличный исполнительный орган компании или представитель фирмы, имеющий надлежащим образом оформленные полномочия. При этом единоличный орган может называться "директор", "исполнительный директор". В компании может быть 2 единоличных исполнительных органа, сведения о них содержаться в ЕГРЮЛ.
Также договор может подписать представитель на основании доверенности.
За годы практики банкротства застройщиков государство выработало механизмы защиты дольщиков как непрофессиональных участников рынка при введении процедуры банкротства застройщика. В частности, при применении правил о банкротстве застройщиков к процедуре банкротства компании открывается особый реестр - реестр требований участников строительства, который позволяет дольщикам требовать передачи объекта долевого строительства при завершении строительства. Безусловно, банкротство застройщика - это всегда риск, но благодаря разработанным законодателям механизмам эта процедура не всегда заканчивается для дольщиков печально.
Дольщики должны проявляться максимальную осмотрительность при проверке застройщика и подписании документов, бережно сохранять все документы по сделке, а также знать свои права при банкротстве застройщика.
Несмотря на то, что государство предпринимает меры по защите обманутых дольщиков, нельзя утверждать, что в любом случае государство примет на себя обязательства недобросовестного застройщика.
Безусловно, государство является важным регулятором отношений, возникающих между участниками строительства, застройщиком, иными кредиторов в ходе процедуры банкротства. С целью защиты граждан - участников строительства государством создана публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (ранее именовалась - Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства). В большинстве случаев данная организация финансирует мероприятия по завершению строительства при банкротстве застройщика. Однако Фонд может также принять решение о нецелесообразности финансирования. Кроме того, завершением строительства может заниматься также новый застройщик, которому на основании определения арбитражного суда переходят определенные права и обязанности обанкротившегося застройщика. То есть в этом случае новый застройщик приобретает объект незавершенного строительства с "обременением" - он должен его достроить и исполнить обязательства по передаче помещений дольщикам, чьи требования включены в реестр. При этом у нового застройщика появляются права на реализацию непроданных прежним застройщиком объектов. Как показывает практика, приобретение недостроя при банкротстве редко бывает интересно новым застройщикам, так как объем обязательств превышает размер возможной прибыли от реализации непроданных помещений. Однако застройщики, принимающие участие в завершении строительства долгостроев, часто получают дополнительные преференции от государства в виде аренды земельного участка в перспективном районе.
Последним способом завершения строительства при банкротстве является созданием участниками строительства жилищно-строительного кооператива и достройка за счет взносов самих дольщиков. На практике такой способ используется реже.
Основания для расторжения ДДУ по инициативе застройщика установлены ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ. Право на односторонний отказ от договора возникает у застройщика при нарушении дольщиком срока по уплате цены ДДУ более чем на 2 месяца. При рассрочке оплаты застройщик вправе также расторгнуть договор при систематическом нарушении сроков внесения платежей - нарушении срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев.
Основания для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем и судебном порядке предусмотрены ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Данная норма действует независимо от условий договора участия в долевом строительстве. Таким образом, если имеются основания, предусмотренные законом, дольщик вправе расторгнуть ДДУ (даже если в договоре есть запрет на расторжение).
Этот миф, как правило, распускают сами застройщики, пытаясь запугать дольщиков.
Безусловно, принимая решение о расторжении ДДУ, нужно крепко подумать, взвесить все "за" и "против", так как при расторжении договора всегда есть риск неполучения денег от застройщика (исключение - расторжение ДДУ с использованием эскроу счета).
Часто дольщики воспринимают расторжение ДДУ как крайнюю меру при очень длительной задержке строительства. Однако как показывает практика, решение расторгнуть договор с застройщиком долгостроя зачастую является не самым верным, так как причиной долгостроя как раз являются серьезные финансовые проблемы застройщика. Нельзя дать однозначный ответ, при какой просрочке стоит расторгать договор. Каждый раз ответ зависит от обстоятельств и анализа финансового состояния застройщика. Поэтому при принятии решения о расторжении ДДУ рекомендуем проконсультироваться с юристом.
Вместе с тем, если проблем с платежеспособностью застройщика нет, то расторжение ДДУ часто оказывается наиболее эффективным способом выхода из неперспективного инвестиционного проекта. При расторжении ДДУ дольщик получает не только вложенные средства, но и проценты, а также компенсацию убытков.
Ответственность застройщика за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ предусмотрена ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Данная норма является императивной, поэтому независимо от условий договора действуют правила о размере и начислении неустойки, предусмотренной законом.
Согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Поэтому независимо от того, выполнена ли в новостройке отделка или нет, дольщик может предъявить застройщику претензии по качеству выполненных строительных работ. Как правило, в квартирах без отделки возникают претензии по качеству окон, по инженерным коммуникациям.
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Как показывает практика, если дефекты некритичные, то требования по качеству лучше предъявлять уже после приемки объекта, так как отказ от приемки при несущественных недостатках может быть признан судом как уклонение от приемки. В этом случае застройщик вправе составить односторонний акт. С даты составления такого акта застройщик считается исполнившим обязательства по передаче, неустойка за нарушение срока передачи прекращает начисляться. Чтобы оспорить законность одностороннего акта, необходимо доказать существенность выявленных дефектов и обоснованность отказа от приемки.
Пример из практики: Нам удалось оспорить односторонний акт в суде, однако дело рассматривалось в 3 инстанциях
Покупатель квартиры в новостройке по договору купли-продажи также вправе предъявить застройщику претензии по качеству. Это подтверждает многочисленная положительная судебная практика по данным спорам.
Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.
Как было отмечено ранее, ответственность застройщика в виде неустойку за просрочку передачи объекта установлена законом. Направление застройщиком сообщения о переносе срока строительства, а также дополнительного соглашения ДДУ не освобождает застройщика от ответственности за это нарушение. Даже если в ДДУ предусмотрено право застройщика на перенос сроков в одностороннем порядке, обязанность дольщика подписать допсоглашение и пр. Все эти положения являются недействительными, так как противоречат закону.
Застройщик может быть освобожден от ответственности только в случае принятия государством соответствующей нормы (как это было в период пандемии) или при подписании дольщиком допсоглашения о переносе срока.
Этот миф, как правило, распускают сами застройщики, пытаясь запугать дольщиков и снизить размер своей ответственности.
Во-первых, сумма взыскиваемой дольщикам неустойки - это “капля в море” с точки зрения расходов на строительство и оборота застройщика. К тому же судьи, стремясь сохранить баланс интересов сторон и не навредить рынку долевого строительства, существенно уменьшают взыскиваемые суммы. Застройщики банкротятся, как правило, из-за вывода активов и неверной оценки финансовых рисков.
Во-вторых, суммы взысканной с застройщика неустойки застройщик может взыскать со своего подрядчика, задержавшего сроки выполнения работ, в качестве убытков. На этот счет есть обширная судебная практика. При продуманном менеджменте и наложенной юридической работе в компании застройщики ничего не теряют, а компенсируют с лихвой убытки.
В-третьих, финансовые риски застройщика, с учетом возможных задержек строительства, застройщики также учитывают в цене недвижимости.
К сожалению, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» прочитали в лучшем случае застройщики и юристы, занимающиеся вопросами недвижимости. Дольщики в большинстве своем знают лишь указание на рекламных брошюрах «214-ФЗ». А видя эти шесть знаков, думают, что защищены от любых неприятностей.
Это не так. Фразой «купите квартиру по ДДУ» в свои сети обычно заманивают риелторы и продавцы в офисах продаж застройщиков. Но ДДУ - это, по сути, инструмент инвестирования, но никак не способ купли-продажи недвижимости. Подписывая договор участия в долевом строительстве, человек вкладывает деньги в инвестиционный проект, который, возможно, но не факт, будет соответствовать рекламному буклету и даст возврат вложений и добавленную прибыль в виде разницы стоимости квартиры на этапе строительства и завершенной новостройки. Очевидно, что любые инвестиции помимо прибыли сулят и риски.
С формальной точки зрения застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. А рекламный буклет не является приложением к договору и существенным условием. Поэтому внимательно читайте договор. Если приобретаете квартиру с отделкой, то удостоверьтесь, чтобы выполняемые в квартире отделочные работы согласно договору соответствуют представленному застройщику проекту.
На рынке долевого строительства могут использоваться различные схемы продажи недвижимости - как законные, так и незаконные. Многие из них не имеют никакого отношения к договору участия в долевом строительстве и инвесторы не получают защиты, установленной Законом № 214-ФЗ. Например, квартиры в новостройке часто реализуются через ЖСК. Эта схема является законной, однако менее защищенной с точки зрения дольщика.
Порой можно встретить схему привлечения денежных средств дольщиков через так называемую уступку права требования (цессию). Схема предполагает, что застройщик подписывает ДДУ с какой-нибудь компанией, а уже компания уступает дольщику свои права, приобретенные по договору с застройщиком. Получается следующая цепочка: застройщик - прослойка - дольщик. Юридически такая схема не запрещена. Но риск такой схемы заключается в следующем: компания-прослойка заплатила застройщику меньше денег за будущую квартиру, чем заплатил ей дольщик. Это значит, что у застройщика может не хватит денег на завершение строительства. Такая схема позволяет застройщикам упрощенным путем вывести деньги из проекта, так как фирма-прослойка может распоряжаться деньгами как хочет, поскольку не является застройщиком. Кроме того, такая схема влечет и множество других юридических рисков для дольщиков. Поэтому перед подписанием документов внимательно их прочитайте и проконсультируйтесь с юристом в сфере долевого строительства.
Читайте также: Подробные инструкции по спорам с застройщиками
Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика
Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ
Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку
Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.