В большинстве случаев достаточно подписания договора купли-продажи сторонами сделки, участие нотариуса не требуется. Однако из данного правила есть исключения.
Кроме того, согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ (Письмо от 11 января 2019 г. N ОГ-Д23-30) сделка по приобретению супругами объекта недвижимости в общую долевую собственность подлежит нотариальному удостоверению, так как в этом случае супруги меняют законный режим собственности и такая сделка содержит элементы брачного договора.
В России с 1 марта 2013 года отменили регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. С этого момента регистрируется только переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 551 ГК РФ). Из этого вытекает, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Данный факт вытекает из факта № 2. Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы.
Согласие же супруги (-а) продавца недвижимости на сделку требуется независимо от формы договора, если недвижимость является совместной собственностью супругов.
За регистрацию права собственности на недвижимость физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица - 22 000 рублей.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами - 5 рабочих дней.
В ряде случаев для совершения сделки несовершеннолетним требуется согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом малолетнего либо на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом. К таким случаям относится совершение сделок, при совершении которых имущество несовершеннолетнего передается третьим лицам либо его количественные показатели уменьшаются.
Если в отношении недвижимости зарегистрирован залог (ипотека), то для продажи такой недвижимости потребуется согласие залогодержателя (как правило, банка).
Согласно ст. 185.1. ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (а доверенность на подписание договора купли-продажи недвижимости относится именно к этой категории) должна быть нотариально удостоверена. Среди полномочий представителя должно быть указано полномочие на подписание договора купли-продажи конкретного объекта.
Вместе с тем, покупка объекта недвижимости у представителя продавца (без личного присутствия продавца) имеет ряд рисков, о чем мы рассказали в статье “Сделки с недвижимостью по доверенности”.
Рекомендуем также представить при регистрации права собственности выписку из домовой книги. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи 558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.
Продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.
Если вы не оформляли ранее налоговый вычет в связи с покупкой недвижимости или не использовали его в полном объеме, то вы вправе оформить его при покупке жилой недвижимости и вернуть НДФЛ. При оформлении сделки купли-продажи квартиры по ипотеке в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом. Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке квартиры и покупке в ипотеку читайте здесь.
При подготовке к сделке покупатели редко проверяют всю историю квартиры, ограничиваясь только проверкой документов, на основании которых непосредственно продавец стал собственником квартиры, и выписки из ЕГРН. Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Данный документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников, а также выявить риски оспаривания предшествующих сделок. Однако получения данной выписки из ЕГРН тоже недостаточно для проведения полноценной проверки юридической чистоты недвижимости. Комплекс проводимых проверок зависит от вида недвижимости, истории сделки и других обстоятельств. В статье “Проверка юридической чистоты недвижимости” мы постарались описать основные этапы проверки.
Нередко покупатели и вовсе не проводят проверку недвижимости, так как, по их мнению, “квартиру проверит банк”, “квартиру проверит нотариус”, “квартиру проверит риэлтор”. Вместе с тем, такие заблуждения приводят часто к неприятным последствиям. Если бы покупатели всегда проверяли должную осмотрительность в сделках с недвижимостью, число оспариваемых в суде сделок было бы меньше.
При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка покупателей - это неполучение расписки от продавца при расчетах через банковскую ячейку. Покупатели ошибочно полагают, что при таких расчетов гарантом выступает банк и договор аренды ячейки выступает платежным документом. Однако это вовсе не так. Банк предоставляет только хранилище (ячейку) в аренду, он не проверяет ее содержимое и не подтверждает оплату. Использование банковской ячейки - это один из видов наличных расчетов, просто передача денег происходит не “из рук в руки”, а через ячейку. Поэтому в этом случае также единственным подтверждением внесения оплаты является расписка. Не передавайте продавцу ключи от ячейки без расписки.
Расписка должна содержать паспортные данные продавца и покупателя для идентификации, реквизиты сделки. Требуйте от продавца составления и подписания расписки в вашем присутствии (во избежание подмены распишитесь на оригинале расписки), так как встречается такой вид мошенничества: продавец подписывает расписку не в присутствии покупателя, а потом оказывается, что она подписана другим лицом, в судебном порядке расписка признается подложной. Также обязательно проверяйте паспорт продавца (его представителя), в том числе на предмет подлога, вклейки фотографии.
Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки
Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке
Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.