11 фактов об аренде недвижимости в Москве

Факт № 1. Необходимо различать договор найма и аренды недвижимости

Договор найма может быть заключен только в отношении жилого помещения, так как согласно данному договору наниматель получает право проживания в помещении. Нанимателем по договору найма может выступать только физическое лицо. Юридические лица могут арендовать жилые помещения (например, для проживания своих сотрудников), но на основании договора аренды. Договор аренды и договор найма имеют различное регулирование, отличаются права и обязанности сторон по данным договоров, поэтому важно различать понятия “аренда жилья” и “наем жилья”.

Факт № 2. В некоторых случаях договор аренды недвижимости и обременение в виде найма жилья необходимо зарегистрировать в Росреестре

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

Также по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, необходимо зарегистрировать обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение). Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 рублей.

Факт № 3. Договор аренды и найма заключается в простой письменной форме

По общему правилу нотариальное удостоверение договора аренды и найма не требуется. Договор заключается в простой письменной форме. 

Факт № 4. Согласие супруги арендодателя и арендатора на сделку требуется только при заключении регистрируемого договора аренды

Если заключается договор аренды помещения, находящегося в совместной собственности супругов, подлежащий обязательной государственной регистрации в Росреестре, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруги (-а) арендодателя. Если арендатор состоит в браке, то согласие его супруги также потребуется. Также если стороны решат удостоверить договор у нотариуса, то потребуется согласие супругов, даже если договор не нужно регистрировать.

Данные правила не распространяются на договор найма, так как даже долгосрочный договор найма не регистрируется, а регистрируется обременение.

Факт № 5. Бессрочный договор аренды не нужно регистрировать, но его можно расторгнуть в любой момент

Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). 

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Факт № 6. Сдать в аренду можно только помещение, принадлежащее на праве собственности

Согласно ст. 607 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Таким образом, договор аренды, заключенный несобственником помещения при отсутствии соответствующий полномочий от собственника, является незаключенным. Например, некоторые покупатели помещений в новостройках в Москве сдают помещения еще до регистрации права собственности. В этом случае арендатор рискует тем, что такой договор может быть признан в суде незаключенным, а соответственно арендатору придется покинуть помещение.

Факт № 7. Субаренда допускается только с согласия арендодателя

Договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя, при этом его срок не может превышать срок договора аренды.

Факт № 8. При прекращении договора аренды прекращается действие договора субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды

Данное правило вытекает из нормы ст. 618 ГК РФ. Вместе с тем, субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Факт № 9. Если договором не предусмотрено право арендодателя на изменение арендной ставки в одностороннем порядке, то арендная плата меняется только по соглашению сторон

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут предусмотреть иной порядок изменения арендной платы (например, право на одностороннее изменение платы, но не более чем на 10 % и т.д.).

Факт № 10. Текущий ремонт помещения по общему правилу обязан выполнять арендатор

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения, если стороны не предусмотрели иное в договоре аренды.

Факт № 11. Если в договоре найма не указан срок, он считается заключенным на 5 лет

В силу п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.