Приватизация по наследству

Вопрос, связанный с приватизацией квартир в Российской Федерации, является актуальным в наше время. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе бесплатно получить такие помещения в собственность. При этом требования о приватизации подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан. В настоящее время право на бесплатную приватизацию квартиры является бессрочным. Для приватизации жилья лица, имеющие право на приватизацию, должны обратиться в уполномоченный орган с комплектом обязательных документов. Подробнее о процедуре приватизации жилья мы рассказали в статье. 

Одним из вопросов, которые часто возникают у граждан относительно приватизации жилья, это вопросы наследования приватизированной и неприватизированной квартиры. В настоящей статье поговорим об этом подробнее.

Наследование приватизированной квартиры

Таким образом, при приватизации квартиры жилое помещение переходит из государственной (муниципальной) собственности в собственность нанимателя, становится частной собственности. Поэтому приватизированная квартира наследуется наследниками по завещанию, наследственному договору или по закону на общих основаниях, как имущество наследодателя. Другое дело, что такое жилище может быть обременено правами граждан, имеющих право пользоваться жилым помещением (члены семьи бывшего собственника, пожизненные пользователи и некоторые другие). В таком случае наследник обязан не препятствовать осуществлению права пользования.

Также на практике часто возникает вопрос о наследовании жилого помещения, приватизированного только одним супругом. На основании Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам, является его собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ). Поэтому на такое имущество не распространяется право общей совместной собственности супругов. Супруг наследодателя, приватизировавшего квартиру, наследует ее в общем порядке - по завещанию, наследственному договору или закону в составе первой очереди.

Порядок вступления в наследство – это жестко регламентированная правовая процедура. В России существует три основания наследования: по закону, по завещанию и по наследственному договору, а также два способа принятия наследства: обращение к нотариусу и фактическое принятие наследства. Основание определяет того, кто имеет право на наследство, а способ же принятия наследства определяет порядок реализации права, порядок вступления в права наследования. По любому из двух оснований наследство может быть принято как фактически, так и у нотариуса. 

Любое дееспособное в полной мере лицо имеет право распорядиться имуществом на случай смерти, сделать это можно путем составления завещания либо посредством заключения наследственного договора. Если наследодатель оставил завещание либо заключил наследственный договор, тогда все установленные законодателем правила, относительно состава, очередности призвания и доли наследников в имуществе отходят на второй план. Приоритетным является завещание (наследственный договор), если они не оспорены в суде. Нормы закона относительно распределения имущества между наследниками действуют только в том случае, если отсутствует юридически действительное завещание наследодателя или наследственный договор, а также в некоторых иных случаях.

Наследование по закону является альтернативой завещанию и происходит в случае, если наследодатель при жизни не выразил свою волю относительно распоряжения своим имуществом после своей смерти, то есть не оставил завещания и не заключил наследственный договор. В таком случае, порядок вступления в наследство определяется, исходя из действующих норм гражданского законодательства, а не воли наследодателя. Состав наследников определяется исходя из очередности призвания их к наследству.

Согласно ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. То есть наследник не вступает в праве наследования автоматически (исключение - выморочное имущество, когда государство наследует имущество, которое не принял ни один наследник). Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Наследство представляет собой не только имущество, имущественные права, но и доли наследодателя.

Таким образом, наследник не может принять только некоторое имущество, не принимая остальное наследство (например, нельзя принять квартиру, не наследуя долги наследодателя). Вместе с тем, если наследник принял частично имущество, а позже узнал об ином имуществе наследодателя, то считается, что он принял также имущество, обнаруженное после получения свидетельства о праве на наследство.

Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками.

Если по истечении указанного срока не появятся наследники первой очереди, то право требовать наследство после смерти наследодателя переходит к участникам следующей очереди. При этом у них на подачу заявлений для получения наследства будет всего 3 (три) месяца с даты истечения срока для принятия наследства более “приоритетными” наследниками (по завещанию или по закону предыдущей очереди). 

Наследование неприватизированной квартиры

По общему правилу неприватизированная квартира не наследуется, так как она находится в государственной (муниципальной) собственности, а не в собственности наследодателя. Однако из этого правила есть исключение. По наследству передается право на приватизацию, если наследодатель подал документы на приватизацию, однако приватизация была не завершена до его смерти. 

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. " 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" отметил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Для того чтобы обратиться с заявлением о приватизации квартиры наследник должен принять наследство после смерти наследодателя в установленном порядке (об основаниях наследования и способах принятия наследства мы рассказали ранее в статье). При принятии наследства наследник принимает все имущество и имущественные права, в том числе право на приватизацию.

Как правило, споры о приватизации при наследовании права на приватизацию разрешаются в судебном порядке. В таких случаях наследнику необходимо доказать, что при жизни наследодатель осуществил действия, направленные на приватизацию помещения (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.03.2020 по делу № 33-5631/2020, от 28.02.2020 по делу № 33-8888/2020).

Возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.

При этом нужно учитывать, что другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут (п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

Для приватизации квартиры, находящейся в государственной и муниципальной собственности, должны быть соблюдены следующие условия:

• заявитель является гражданином Российской Федерации
• заявитель занимает жилое помещение на условиях социального найма
• занимаемое жилое помещение является государственной или муниципальной собственностью
• заявитель никогда прежде не использовал право на участие в приватизации на территории Российской Федерации (это правило не распространяется на тех, кто стал собственником жилого помещения в порядке его приватизации, не достигнув совершеннолетия)
• имеется согласие на приватизацию жилого помещения всех имеющих право на приватизацию этого жилого помещения совершеннолетних лиц либо отказ от приватизации
• жилое помещение не относится к перечню помещений, приватизация которых запрещена законом

Так, согласно ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" нельзя приватизировать следующие жилые помещения:

• жилые помещения, находящееся в аварийном состоянии
• жилые помещения, находящееся в общежитиях
• жилые помещения, находящееся в домах закрытых военных городков
• служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных
• жилые помещения из находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения

Кроме того, если здание, в котором находится жилое помещение, было исключено из жилого фонда, то приватизация такого помещения невозможна, так как согласно Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передаваться физическим лицам в порядке приватизации могут только жилые помещения.

Чтоб не собирать большой комплект документов для приватизации, вы можете заказать услуги наших юристов по оформлению приватизации "под ключ". В таком случае от вас потребуется только доверенность и имеющиеся документы, всю остальную работу сделают наши специалисты: соберут документы, в том числе архивные, подадут документы на приватизацию, сопроводят процедуру до подписания вами договора о передаче квартиры в собственность и регистрации права в Росреестре. Узнайте подробнее об услуге по ссылке.

Как обжаловать отказ в приватизации квартиры при наследовании права на приватизацию?

Решение уполномоченного органа об отказе в приватизации может быть обжаловано в судебном порядке, если оно противоречит нормам закона, или если отказ связан с отсутствием обязательных документов, которые заявитель не может истребовать во внесудебном порядке. 

При обжаловании отказа в приватизации в суд подается исковое заявление, содержащее следующие требования:

1. о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения
2. о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации

Дополнительно, в зависимости от обстоятельств дела и оснований отказа в приватизации, может заявляться требование о признании права на приватизацию жилого помещения.

Несмотря на то, что одним из исковых требований является требование о признании незаконным отказа уполномоченного органа в заключении договора о передаче жилого помещения в собственность, данная категория споров рассматривается в порядке гражданского судопроизводства согласно нормам ГПК РФ, а не КАС РФ, так как связано с наличие спора о праве.

Надлежащим ответчиком по делам о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения является лицо, обладающее правом распоряжения этим помещением и принявшее оспариваемое решение об отказе в передаче помещения. Так, ответчиком по иску в отношении квартиры, находящейся в собственности г. Москвы, может выступать Департамент городского имущества (ДГИ) г. Москвы (ранее вопросами приватизации жилья занимался Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы).

Дела данной категории рассматриваются в качестве суда первой инстанции районным судом (ст. 24 ГПК РФ). Исковое заявление о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации следует подавать в суд по месту нахождения помещения. Обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок урегулирования подобных споров законом не предусмотрен.

Перед подачей иска в суд копию иска и прилагаемых к нему документов необходимо направить ответчику и третьим лицам, участвующим в деле. Копии документов, подтверждающих направление иска и документов ответчику и третьим лицам, обязательно прикладываются к иску в суд.

Получили отказ в приватизации? Обратитесь к опытному юристу по приватизации для консультации. Наш специалист проанализирует документы, оценит перспективы оспаривания отказа в приватизации и выработает наиболее эффективный план действий в вашем случае. 

Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает доверителей при приватизации жилья. С практикой наших юристов по приватизации и обжалованию отказов в приватизации вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.