Вопрос, связанный с приватизацией квартир в Российской Федерации, является актуальным в наше время. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе бесплатно получить такие помещения в собственность. При этом требования о приватизации подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан. В настоящее время право на бесплатную приватизацию квартиры является бессрочным. Для приватизации жилья лица, имеющие право на приватизацию, должны обратиться в уполномоченный орган с комплектом обязательных документов. Подробнее о процедуре приватизации жилья мы рассказали в статье. Вместе с тем, в процессе приватизации граждане встречаются с различными препятствиями и отказами в приватизации.
В настоящей статье мы подробно разберем основания для отказа в приватизации, оценим их законность, а также расскажем, как оспорить отказ в приватизации.
Вопрос приватизации квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируется Жилищным кодексом РФ, а также Законом РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации".
Для приватизации квартиры, находящейся в государственной и муниципальной собственности, должны быть соблюдены следующие условия:
Так, согласно ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" нельзя приватизировать следующие жилые помещения:
Кроме того, если здание, в котором находится жилое помещение, было исключено из жилого фонда, то приватизация такого помещения невозможна, так как согласно Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передаваться физическим лицам в порядке приватизации могут только жилые помещения.
Несоответствие заявителя или жилого помещения, указанным выше условиям, является безусловным основанием для отказа в приватизации. При этом некоторые из перечисленных причин могут быть устранены заявителем, другие - нет.
Так, заявитель не может повлиять на правовой статус жилого помещения, если оно не является государственной или муниципальной собственностью или входит в перечень жилья, не подлежащего приватизации.
Вместе с тем, если приватизируемое помещение находится в общежитии, которое ранее принадлежало государственному или муниципальному учреждению и было передано в ведение органов местного самоуправления, следует учитывать положения ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Согласно этой норме такие помещения утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Это означает, что отказ в приватизации таких помещений на том основании, что они являются общежитиями, является незаконным (например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 № 18-КГ19-26, Апелляционные определения Московского городского суда от 14.06.2019 по делу № 33-20671/2019).
Не сможет гражданин приватизировать квартиру, если уже воспользовался право на приватизацию в совершеннолетнем возрасте.
Также необходимо обратить внимание, что приватизировать можно только помещения, которые используются на условиях социального найма. Например, помещение, предоставленное по договору коммерческого найма, приватизировано быть не может, следовательно, требование о признании незаконным отказа в приватизации такого помещения удовлетворено не будет (Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2017 № 70-КГ16-28, Апелляционные определения Московского городского суда от 16.07.2019 по делу № 33-23455/2019). При этом нужно иметь в виду, что отсутствие договора социального найма в виде документа не является безусловным основанием для отказа в участии в приватизации жилого помещения, если он пользуется им на законных основаниях (Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006 и от 14.06.2007).
Если препятствием к приватизации является отсутствие согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию, то у заявителя есть шансы преодолеть такое препятствие, договорившись с проживающими в квартире гражданами или признав граждан, не проживающих в квартире, утратившими право пользования квартирой. Вместе с тем, через суд понудить граждан участвовать в приватизации нельзя.
Непроживание в квартире в течение длительного времени не является законным основанием для отказа в приватизации квартиры. Таким образом, если длительно отсутствующий гражданин не признан судом, утратившим право пользования жилым помещением, перед приватизацией необходимо либо получить его согласие на приватизацию, либо добиться признания его утратившим такое право. Во втором случае получать его согласие на приватизацию не потребуется, поскольку правом на приватизацию обладают только имеющие право пользования квартирой лица.
Наличие задолженности за коммунальные платежи не является основанием для отказа в приватизации. Однако при наличии задолженности могут возникнуть трудности при получении справки в ТСЖ или УК.
Часто проблемы с приватизацией жилья возникают при наследовании права на приватизацию. Исходя из выработанного в судебной практике подхода к толкованию норм закона о приватизации, следует, что наследник наследует право на приватизацию, если наследодатель являлся нанимателем по договору социального найма и подал заявление на приватизацию, но не успел заключить договор о передаче квартиры в частную собственность. В иных случаях право на приватизацию не передается по наследству. Вместе с тем, даже если наследодатель подал документы на приватизацию, уполномоченный орган часто отказывает в приватизации наследнику. В таком случае наследник вынужден отстаивать свои интересы в суде.
Согласно п. 2.10.1 Административного регламента предоставления государственных услуг города Москвы Департаментом городского имущества города Москвы в сфере жилищных отношений основаниями для отказа в приватизации квартиры являются:
Исходя из данного перечня оснований для отказа в приватизации необходимо отметить, что, помимо оснований, связанных с отсутствием права на приватизацию (отсутствием необходимых условий для приватизации), в перечне имеются основания, связанные с недостатками представленных документов для приватизации: истечение сроков действия документов, неполный комплект или отсутствие сведений и пр. Перечень документов, необходимых для приватизации жилья, является довольно обширным и требует от заявителя внимательности и времени при сборе. Поэтому высока вероятность что-то упустить и получить формальный отказ. В большинстве случаев такие причины отказа могут быть устранены заявителем путем получения недостающих или просроченных документов и повторного обращения в уполномоченный орган для приватизации.
Однако иногда причины отказа в приватизации, связанные с документами, не удается устранить в досудебном порядке. Например, часто у заявителей возникают сложности с получением справок, подтверждающих неиспользование права на участие в приватизации по прежнему месту жительства, начиная с июня 1991 г. Например, заявители не могут получить сведения в связи с отсутствием их в архиве (архив сгорел, утерян и т.д.), большим количеством переездов в запрашиваемый период, проживанием на территории иностранных государств и т.д. В таких случаях заявителям приходится подтверждать право на приватизацию в судебном порядке.
Решение уполномоченного органа об отказе в приватизации может быть обжаловано в судебном порядке, если оно противоречит нормам закона, или если отказ связан с отсутствием обязательных документов, которые заявитель не может истребовать во внесудебном порядке. Другое дело - если отказ в приватизации законен (например, жилье входит в одну из категорий не подлежащих приватизации жилых помещений или заявитель утратил право на приватизацию). В таком случае заявитель не сможет оспорить решение об отказе в суде, не устранив причины отказа, если это возможно.
При обжаловании отказа в приватизации в суд подается исковое заявление, содержащее следующие требования:
Дополнительно, в зависимости от обстоятельств дела и оснований отказа в приватизации, может заявляться требование о признании права на приватизацию жилого помещения.
Несмотря на то, что одним из исковых требований является требование о признании незаконным отказа уполномоченного органа в заключении договора о передаче жилого помещения в собственность, данная категория споров рассматривается в порядке гражданского судопроизводства согласно нормам ГПК РФ, а не КАС РФ, так как связано с наличие спора о праве.
Вместе с тем, если истец обращается в суд с требованием об оспаривании только действий (бездействия) уполномоченного органа, связанных с процедурой приватизации, то иск подается по правилам КАС РФ (например, заявитель требует признать незаконным решение уполномоченного органа об отказе в приеме документов по основанию отсутствия их полного комплекта; обязать уполномоченный орган рассмотреть документы на приватизацию; признать незаконным бездействие уполномоченного органа, выразившееся в нарушении срока рассмотрения заявления о приватизации жилого помещения, и обязать устранить допущенные нарушения). Подобные требования могут рассматриваться по правилам КАС РФ при условии, что они не затрагивают вопросы защиты жилищных прав административного истца, вытекают из публичных правоотношений, для разрешения таких требований не нужно решать вопрос о наличии у истца прав на участие в приватизации и на получение жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
В то же время, если имеется спор о праве, суд может отказать в принятии указанного административного иска на основании п. 1 ч. 1 ст. 128 КАС РФ или его удовлетворении, пояснив, что требования, касающиеся разрешения по существу спора о возможности приватизации жилого помещения, подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства с оформлением искового заявления в соответствии со ст. ст. 131, 132 ГПК РФ.
Надлежащим ответчиком по делам о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения является лицо, обладающее правом распоряжения этим помещением и принявшее оспариваемое решение об отказе в передаче помещения. Так, ответчиком по иску в отношении квартиры, находящейся в собственности г. Москвы, может выступать Департамент городского имущества (ДГИ) г. Москвы (ранее вопросами приватизации жилья занимался Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы).
Дела данной категории рассматриваются в качестве суда первой инстанции районным судом (ст. 24 ГПК РФ). Исковое заявление о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации следует подавать в суд по месту нахождения помещения. Обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок урегулирования подобных споров законом не предусмотрен.
Перед подачей иска в суд копию иска и прилагаемых к нему документов необходимо направить ответчику и третьим лицам, участвующим в деле. Копии документов, подтверждающих направление иска и документов ответчику и третьим лицам, обязательно прикладываются к иску в суд.
Получили отказ в приватизации? Обратитесь к опытному юристу по приватизации для консультации. Наш специалист проанализирует документы, оценит перспективы оспаривания отказа в приватизации и выработает наиболее эффективный план действий в вашем случае.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает доверителей при приватизации жилья. С практикой наших юристов по приватизации и обжалованию отказов в приватизации вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает доверителей при приватизации жилья. С практикой наших юристов по приватизации и обжалованию отказов в приватизации вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, оценит перспективы и сроки приватизации жилья, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: предварительный анализ дела, подготовка документов, получение дополнительных документов, защита ваших интересов до достижения желаемого результата. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по приватизации в административном порядке и через суд.