Отказ в приватизации квартиры: как обжаловать?

Вопрос, связанный с приватизацией квартир в Российской Федерации, является актуальным в наше время. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе бесплатно получить такие помещения в собственность. При этом требования о приватизации подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан. В настоящее время право на бесплатную приватизацию квартиры является бессрочным. Для приватизации жилья лица, имеющие право на приватизацию, должны обратиться в уполномоченный орган с комплектом обязательных документов. Подробнее о процедуре приватизации жилья мы рассказали в статье.  Вместе с тем, в процессе приватизации граждане встречаются с различными препятствиями и отказами в приватизации. 

В настоящей статье мы подробно разберем основания для отказа в приватизации, оценим их законность, а также расскажем, как оспорить отказ в приватизации.

Основания для отказа в приватизации квартиры

Вопрос приватизации квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируется Жилищным кодексом РФ, а также Законом РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации".

Для приватизации квартиры, находящейся в государственной и муниципальной собственности, должны быть соблюдены следующие условия:

• заявитель является гражданином Российской Федерации
• заявитель занимает жилое помещение на условиях социального найма
• занимаемое жилое помещение является государственной или муниципальной собственностью
• заявитель никогда прежде не использовал право на участие в приватизации на территории Российской Федерации (это правило не распространяется на тех, кто стал собственником жилого помещения в порядке его приватизации, не достигнув совершеннолетия)
• имеется согласие на приватизацию жилого помещения всех имеющих право на приватизацию этого жилого помещения совершеннолетних лиц либо отказ от приватизации
• жилое помещение не относится к перечню помещений, приватизация которых запрещена законом

Так, согласно ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" нельзя приватизировать следующие жилые помещения:

• жилые помещения, находящееся в аварийном состоянии
• жилые помещения, находящееся в общежитиях
• жилые помещения, находящееся в домах закрытых военных городков
• служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных
• жилые помещения из находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения

Кроме того, если здание, в котором находится жилое помещение, было исключено из жилого фонда, то приватизация такого помещения невозможна, так как согласно Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передаваться физическим лицам в порядке приватизации могут только жилые помещения.

Так, заявитель не может повлиять на правовой статус жилого помещения, если оно не является государственной или муниципальной собственностью или входит в перечень жилья, не подлежащего приватизации. 

Вместе с тем, если приватизируемое помещение находится в общежитии, которое ранее принадлежало государственному или муниципальному учреждению и было передано в ведение органов местного самоуправления, следует учитывать положения ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Согласно этой норме такие помещения утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Это означает, что отказ в приватизации таких помещений на том основании, что они являются общежитиями, является незаконным (например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 № 18-КГ19-26, Апелляционные определения Московского городского суда от 14.06.2019 по делу № 33-20671/2019).

Не сможет гражданин приватизировать квартиру, если уже воспользовался право на приватизацию в совершеннолетнем возрасте. 

Также необходимо обратить внимание, что приватизировать можно только помещения, которые используются на условиях социального найма. Например, помещение, предоставленное по договору коммерческого найма, приватизировано быть не может, следовательно, требование о признании незаконным отказа в приватизации такого помещения удовлетворено не будет (Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2017 № 70-КГ16-28, Апелляционные определения Московского городского суда от 16.07.2019 по делу № 33-23455/2019). При этом нужно иметь в виду, что отсутствие договора социального найма в виде документа не является безусловным основанием для отказа в участии в приватизации жилого помещения, если он пользуется им на законных основаниях (Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006 и от 14.06.2007).

Если препятствием к приватизации является отсутствие согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию, то у заявителя есть шансы преодолеть такое препятствие, договорившись с проживающими в квартире гражданами или признав граждан, не проживающих в квартире, утратившими право пользования квартирой. Вместе с тем, через суд понудить граждан участвовать в приватизации нельзя.  

Наличие задолженности за коммунальные платежи не является основанием для отказа в приватизации. Однако при наличии задолженности могут возникнуть трудности при получении справки в ТСЖ или УК.

Часто проблемы с приватизацией жилья возникают при наследовании права на приватизацию. Исходя из выработанного в судебной практике подхода к толкованию норм закона о приватизации, следует, что наследник наследует право на приватизацию, если наследодатель являлся нанимателем по договору социального найма и подал заявление на приватизацию, но не успел заключить договор о передаче квартиры в частную собственность. В иных случаях право на приватизацию не передается по наследству. Вместе с тем, даже если наследодатель подал документы на приватизацию, уполномоченный орган часто отказывает в приватизации наследнику. В таком случае наследник вынужден отстаивать свои интересы в суде.

Согласно п. 2.10.1 Административного регламента предоставления государственных услуг города Москвы Департаментом городского имущества города Москвы в сфере жилищных отношений основаниями для отказа в приватизации квартиры являются:

• утрата силы представленных документов до подписания уполномоченным должностным лицом Департамента договора передачи жилого помещения в собственность граждан (в случаях истечения срока действия документа, если такой срок указан в документе либо определен законодательством, а также в иных предусмотренных случаях)
• наличие в запросе (заявлении) и представленных документах противоречивых либо недостоверных сведений
• отсутствие согласия с приватизацией жилого помещения одного из членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма и не использовавших право на приватизацию
• обращение заявителя (одного из членов семьи заявителя, иного лица, зарегистрированного в приватизируемом жилом помещении, лица, имеющего право пользования помещением на условиях социального найма, достигшего 14-летнего возраста, и/или его законного представителя или лица, уполномоченного в установленном порядке) об отсутствии намерений оформлять приватизацию
• отказ в приватизации жилого помещения одного или нескольких лиц, зарегистрированных по месту жительства с заявителем
• использованное ранее право на приватизацию
• обращение с запросом (заявлением) о приватизации жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, в общежитии, служебного жилого помещения
• отсутствие/непредставление сведений, подтверждающих участие (неучастие) в приватизации, из других субъектов РФ
• отсутствие права собственности г. Москвы на приватизируемое жилое помещение
• изменение паспортных и (или) иных персональных данных в период предоставления государственной услуги (до подписания уполномоченным должностным лицом Департамента договора передачи жилого помещения в собственность граждан);
• наличие ограничений (обременений) в отношении жилого помещения
• изменение состава лиц, совместно зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении с заявителем, в период предоставления государственной услуги
• наличие в составе семьи заявителя следующих лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении и (или) имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма (в случае, если не представлены документы, выражающие волю указанных граждан в отношении приватизации жилого помещения (согласие на приватизацию, доверенность, согласие на отказ от приватизации) или не представлены документы (сведения), подтверждающие отсутствие/прекращение у них права на приватизацию жилого помещения): выбывших в организации стационарного социального обслуживания; временно отсутствующих (выбывших для прохождения службы в ряды Вооруженных сил, на период учебы/работы, в жилые помещения, предоставленные для временного проживания); выбывших в места лишения свободы или осужденных к принудительным работам; снятых с регистрационного учета на основании судебных актов, но сохранивших право пользования жилым помещением; снятых с регистрационного учета без указания точного адреса.
• наличие в составе семьи заявителя лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма, граждан, признанных на основании судебных актов безвестно отсутствующими
• решение органа регистрации прав об отказе в государственной регистрации прав (перехода прав) на приватизируемое жилое помещение в случаях, когда причина отказа не может быть устранена самостоятельно Департаментом
• смерть одиноко проживающего заявителя

Исходя из данного перечня оснований для отказа в приватизации необходимо отметить, что, помимо оснований, связанных с отсутствием права на приватизацию (отсутствием необходимых условий для приватизации), в перечне имеются основания, связанные с недостатками представленных документов для приватизации: истечение сроков действия документов, неполный комплект или отсутствие сведений и пр. Перечень документов, необходимых для приватизации жилья, является довольно обширным и требует от заявителя внимательности и времени при сборе. Поэтому высока вероятность что-то упустить и получить формальный отказ. В большинстве случаев такие причины отказа могут быть устранены заявителем путем получения недостающих или просроченных документов и повторного обращения в уполномоченный орган для приватизации. 

Однако иногда причины отказа в приватизации, связанные с документами, не удается устранить в досудебном порядке. Например, часто у заявителей возникают сложности с получением справок, подтверждающих неиспользование права на участие в приватизации по прежнему месту жительства, начиная с июня 1991 г. Например, заявители не могут получить сведения в связи с отсутствием их в архиве (архив сгорел, утерян и т.д.), большим количеством переездов в запрашиваемый период, проживанием на территории иностранных государств и т.д. В таких случаях заявителям приходится подтверждать право на приватизацию в судебном порядке.

Как обжаловать отказ в приватизации квартиры?

Решение уполномоченного органа об отказе в приватизации может быть обжаловано в судебном порядке, если оно противоречит нормам закона, или если отказ связан с отсутствием обязательных документов, которые заявитель не может истребовать во внесудебном порядке. Другое дело - если отказ в приватизации законен (например, жилье входит в одну из категорий не подлежащих приватизации жилых помещений или заявитель утратил право на приватизацию). В таком случае заявитель не сможет оспорить решение об отказе в суде, не устранив причины отказа, если это возможно.

При обжаловании отказа в приватизации в суд подается исковое заявление, содержащее следующие требования:

1. о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения
2. о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации

Дополнительно, в зависимости от обстоятельств дела и оснований отказа в приватизации, может заявляться требование о признании права на приватизацию жилого помещения.

Несмотря на то, что одним из исковых требований является требование о признании незаконным отказа уполномоченного органа в заключении договора о передаче жилого помещения в собственность, данная категория споров рассматривается в порядке гражданского судопроизводства согласно нормам ГПК РФ, а не КАС РФ, так как связано с наличие спора о праве.

Вместе с тем, если истец обращается в суд с требованием об оспаривании только действий (бездействия) уполномоченного органа, связанных с процедурой приватизации, то иск подается по правилам КАС РФ (например, заявитель требует признать незаконным решение уполномоченного органа об отказе в приеме документов по основанию отсутствия их полного комплекта; обязать уполномоченный орган рассмотреть документы на приватизацию; признать незаконным бездействие уполномоченного органа, выразившееся в нарушении срока рассмотрения заявления о приватизации жилого помещения, и обязать устранить допущенные нарушения). Подобные требования могут рассматриваться по правилам КАС РФ при условии, что они не затрагивают вопросы защиты жилищных прав административного истца, вытекают из публичных правоотношений, для разрешения таких требований не нужно решать вопрос о наличии у истца прав на участие в приватизации и на получение жилого помещения в собственность в порядке приватизации.

В то же время, если имеется спор о праве, суд может отказать в принятии указанного административного иска на основании п. 1 ч. 1 ст. 128 КАС РФ или его удовлетворении, пояснив, что требования, касающиеся разрешения по существу спора о возможности приватизации жилого помещения, подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства с оформлением искового заявления в соответствии со ст. ст. 131, 132 ГПК РФ.

Надлежащим ответчиком по делам о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения является лицо, обладающее правом распоряжения этим помещением и принявшее оспариваемое решение об отказе в передаче помещения. Так, ответчиком по иску в отношении квартиры, находящейся в собственности г. Москвы, может выступать Департамент городского имущества (ДГИ) г. Москвы (ранее вопросами приватизации жилья занимался Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы).

Дела данной категории рассматриваются в качестве суда первой инстанции районным судом (ст. 24 ГПК РФ). Исковое заявление о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации следует подавать в суд по месту нахождения помещения. Обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок урегулирования подобных споров законом не предусмотрен.

Перед подачей иска в суд копию иска и прилагаемых к нему документов необходимо направить ответчику и третьим лицам, участвующим в деле. Копии документов, подтверждающих направление иска и документов ответчику и третьим лицам, обязательно прикладываются к иску в суд.

Получили отказ в приватизации? Обратитесь к опытному юристу по приватизации для консультации. Наш специалист проанализирует документы, оценит перспективы оспаривания отказа в приватизации и выработает наиболее эффективный план действий в вашем случае. 

Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает доверителей при приватизации жилья. С практикой наших юристов по приватизации и обжалованию отказов в приватизации вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.