Как приватизировать квартиру в 2025 году?

Вопрос, связанный с приватизацией квартир в Российской Федерации, является актуальным в наше время. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе бесплатно получить такие помещения в собственность. При этом требования о приватизации подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан. В настоящей статье мы расскажем об условиях для приватизации квартиры по договору социального найма, порядке приватизации жилья и ответим на частые вопросы в сфере приватизации государственного и муниципального имущества.

Правовое регулирование приватизации квартир

Вопрос приватизации квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируется Жилищным кодексом РФ, а также Законом РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации".

Условия для приватизации квартиры

Для приватизации квартиры, находящейся в государственной и муниципальной собственности, должны быть соблюдены следующие условия:

• заявитель является гражданином Российской Федерации
• заявитель занимает жилое помещение на условиях социального найма
• занимаемое жилое помещение является государственной или муниципальной собственностью
• заявитель никогда прежде не использовал право на участие в приватизации на территории Российской Федерации (это правило не распространяется на тех, кто стал собственником жилого помещения в порядке его приватизации, не достигнув совершеннолетия)
• имеется согласие на приватизацию жилого помещения всех имеющих право на приватизацию этого жилого помещения совершеннолетних лиц ;либо отказ от приватизации

Срок для бесплатной приватизации квартиры

Перед тем, как рассказать о порядке приватизации жилплощади: какие документы нужны, куда идти, ответим на главный вопрос: до какого года можно подать заявление о бесплатной приватизация жилья, на какой срок продлена приватизация жилья?

Федеральный закон от 22.02.2017 года № 14-ФЗ исключил нормы закона, устанавливающие сроки окончания приватизации квартиры. Поэтому в настоящее время приватизация бессрочна, однако нельзя исключать вероятность введения законодателем в будущем новых сроков приватизации недвижимости.

Какая квартира не может быть приватизирована?

Нельзя приватизировать жилье:

• находящееся в аварийном состоянии
• в общежитиях
• в домах закрытых военных городков
• служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных
• находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения

Документы для приватизации квартиры

Перечень документов, необходимых для приватизации жилья, на федеральном уровне не установлен, но предусмотрен региональным законодательством.

Стандартный перечень документов для приватизации квартиры:
• заявление о приватизации квартиры от всех неотказавшихся от приватизации (форма заявления размещена ниже)
• документы, удостоверяющие личность заявителя и всех членов его семьи, а также лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, и лиц, имеющих право пользования этим помещением на условиях социального найма (для достигших 14-летнего возраста - паспорт)
• свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, выданный в установленном порядке (в случае рождения ребенка на территории иностранного государства), - для членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях соцнайма, не достигших 14-летнего возраста. Представляется в отношении детей-сирот, а также если свидетельство было получено не в г. Москве
• документ, удостоверяющий личность представителя заявителя (в случае обращения представителя), и документ, подтверждающий его полномочия по представлению документов для подписания договора передачи, подписанию и получению указанного договора. В зависимости от категории представляемого это может быть нотариальная доверенность, решение органа опеки, попечительства и патронажа и др.
• заверенная судом копия вступившего в законную силу решения о признании недееспособным или ограниченно дееспособным заявителя, членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, а также лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма;
• согласие органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в собственность недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина, а также детей, оставшихся без попечения родителей, детей, помещенных под надзор в специализированные учреждения (в отношении заявителя, членов его семьи, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, а также лиц, имеющих право пользования им на условиях соцнайма)
• договор социального найма на приватизируемое жилое помещение
• ордер/выписка из распоряжения органа исполнительной власти (при наличии у заявителя); в случае утери ордера - копия распоряжения органа исполнительной власти, выданная органами, уполномоченными на предоставление сведений архивного фонда РФ, на приватизируемое жилое помещение. В г. Москве копию распоряжения органа исполнительной власти на бумажном носителе можно получить бесплатно в МФЦ.
• документ, подтверждающий наличие гражданства РФ, - для лиц, не достигших 14-летнего возраста (за исключением случаев, если родители являются гражданами РФ и зарегистрированы в приватизируемом жилом помещении)
• выписка из домовой книги за период с 21.07.1991 до прибытия на данное место жительства либо аналогичный документ, ее заменяющий
• документ уполномоченного органа, подтверждающий неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства, а также документ, подтверждающий полномочия данного органа по выдаче указанного документа. Данный документ в России предоставляет БТИ за период регистрации  с июня 1991 г. по декабрь 1997 года; за период с января 1998 данный документ нужно получить в Управлении Росреестра по региону места жительства.
• выписка из личного дела (справка) с указанием периода прохождения службы, состава семьи и отражением регистрации при воинской части по периодам службы (для офицеров, в том числе уволенных в запас, и членов их семей; граждан, проходящих (проходивших) военную службу по контракту, и членов их семей; граждан, которым предоставлено (было предоставлено) в пользование служебное жилое помещение при воинской части на период трудового договора (контракта), и членов их семей)
• справка об освобождении гражданина, участвующего в приватизации, и ее копия
• заверенная судом копия вступившего в законную силу приговора, а также документ, подтверждающий отбывание наказания гражданами, осужденными к лишению свободы или к принудительным работам
• заверенная судом копия вступившего в законную силу решения о наличии или отсутствии (лишении) прав на жилое помещение
• письменное согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения или письменный отказ от приватизации занимаемого жилого помещения
• копия финансово-лицевого счета (действительна в течение месяца)

Что делать, если я не могу найти документы для приватизации?

Большую часть документов можно восстановить через МФЦ, но некоторые документы придется запрашивать в архиве соответствующих организаций.

Можно ли приватизировать квартиру без согласия всех жильцов?

Нельзя приватизировать квартиру, если кто-то из имеющих право на приватизацию не дал согласия, так как обязательное условие. Более того, нельзя в судебном порядке понудить других граждан участвовать в приватизации. Поэтому перед тем, как собирать документы, лучше договориться со всеми заинтересованными людьми.

Куда обращаться для приватизации квартиры?

Орган, уполномоченный рассматривать заявление о приватизации и принимать решение о передаче квартиры в частную собственность, зависит от того, в чьем ведении находится квартира:

• если квартира находится в собственности муниципалитета (муниципальная собственность), то уполномоченным органом является администрация соответствующего муниципального образования
• если квартира находится в собственности субъекта РФ (например, г. Москва), то уполномоченным органом является орган исполнительной власти субъекта РФ (в Москве - Департамент городского имущества г. Москвы)
• если квартира находится в федеральной собственности, то уполномоченным органом является Росимущество
• если вы приватизируете квартиру, находящуюся на балансе у Министерства обороны РФ, то заявление о приватизации нужно подать в Департамент жилищного обеспечения Минобороны РФ (о приватизации квартиры военнослужащими читайте отдельную статью)
• приватизацией недвижимого имущества, находящегося на балансе иного государственного органа, занимается орган, на балансе которого находится недвижимость
  

В уполномоченный орган заявитель обращается с заявлением о приватизации и комплектом обязательных документов. До обращения в уполномоченный орган заявителю придется обратиться в различные госорганы и организации, чтобы собрать документы (в УК, ТСЖ или МФЦ - для получения выписки из домовой книги, копии финансово-лицевого счета, в Росреестре или МФЦ - выписки из ЕГРН, в Росреестре и БТИ - справки о неучастии в приватизации, в воинских частях и военкомате - справки для военнослужащих, в архивных учреждениях - документы при утрате) или заказать юридическую услугу по оформлению приватизации "под ключ". В последнем случае от заявителей потребуется только заверить нотариально доверенность и согласие на приватизацию от всех участников приватизации, а от лиц, не участвующих в приватизации, - отказ.

В какой срок должно быть принято решение о приватизации?

Максимальный срок оформления документов при приватизации квартиры -  46 рабочих дней (два месяца). В этот срок должен быть заключен договор передачи квартиры в собственность или вынесен мотивированный отказ в приватизации.

Стоимость приватизации квартиры

Процедура приватизации квартиры является бесплатной, но за регистрацию перехода права собственности в реестре недвижимости необходимо заплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
Иногда к нам обращаются с вопросом: может ли гражданин платно приватизировать квартиру, если уже использовал право на приватизацию? Отвечая на этот вопрос, необходимо отметить, что законодательно процедура платной приватизации жилых помещений гражданами не предусмотрена. С точки зрения терминологии, приватизация жилого помещения - это бесплатная передача жилья в собственность граждан (ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда). Соответственно в иных случаях гражданин может приобрести имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной основе в установленном порядке на торгах. А это совершенно иная процедура, предполагающая обязательное наличие волеизъявления государственного органа на продажу имущества.

Можно ли обжаловать отказ в приватизации квартиры?

Решение уполномоченного органа об отказе в приватизации может быть обжаловано в судебном порядке, если оно противоречит нормам закона. Например, частой причиной отказа является отсутствие полного комплекта документов для приватизации (справок о неучастии в приватизации за определенный период и пр.). Если данные документы заявитель не может истребовать во внесудебном порядке, то преодолеть отказ можно через суд, добившись в судебном порядке истребования данных документов как доказательств по делу. Другое дело - если отказ в приватизации законен (например, жилье входит в одну из категорий не подлежащих приватизации жилых помещений или заявитель утратил право на приватизацию). В таком случае заявитель не сможет оспорить решение об отказе в суде, не устранив причины отказа, если это возможно.

При получении решения об отказе в приватизации, рекомендуем обратиться к опытному юристу по приватизации, чтобы не защитить свои права. Хороший специалист проанализирует документы и выработает наиболее эффективный план преодоления отказа. 

Зачем приватизировать квартиру?

Преимущества бесплатной приватизации квартиры очевидны: 

• вы бесплатно становитесь полноправным собственником квартиры
• можете распоряжаться квартирой (оставить по наследству, продать, обменять, подарить, заложить, сдать в аренду и т.д.)
• свободно регистрируете в квартире проживающих лиц
• не можете быть выселенным из квартиры без компенсации
• законно делаете перепланировку квартиры по своему усмотрению или переводите квартиру в нежилое (в установленном порядке)
• сокращаете расходы на содержание (жилье в собственности предполагает оплату за коммуналку, а муниципальное — дополнительные ежемесячные суммы за пользование)
  
• получаете право голоса на общем собрании собственников многоквартирного дома по вопросам выбора управляющей организации и пр.

Частная собственность имеет значительно больше правовой защиты, она гарантируется Конституцией: никто не знает, отменит ли законодатель бесплатную приватизацию или нет.

Приватизация квартиры в Москве или Московской области - инструкция

Процедура приватизации жилища осуществляется в несколько основных этапов.  Чтобы приватизировать квартиру, рекомендуем придерживаться следующего порядка оформления приватизации (в пошаговой инструкции мы ответим также на вопросы, куда обращаться, чтобы приватизировать квартиру в Москве).

Шаг 1. Определите наличие у вас оснований для бесплатной приватизации

Для приобретения муниципального жилого помещения в собственность вы должны являться гражданином РФ и обладать правом пользования этим помещением на условиях договора социального найма.

Воспользоваться правом на приватизацию можно только один раз в жизни. Исключение предусмотрено для граждан, получивших жилое помещение в порядке приватизации в несовершеннолетнем возрасте: они сохраняют право на однократную приватизацию после достижения совершеннолетия.

Даже если вы подходит под данные критерии, вы не сможете приватизировать квартиру, если в отношении данного жилья установлены ограничения приватизации. Как было отмечено ранее, е подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Поэтому до того как начать процедуру приватизации квартиры, убедитесь, что данная квартира не входит ни в одну из описанных выше категорий.

Шаг 2. Определите лиц, участвующих в приватизации жилья

Приватизация осуществляется в общую собственность проживающих в жилом помещении лиц либо в собственность одного лица (в том числе несовершеннолетнего) при наличии согласия всех имеющих право на приватизацию этого помещения совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

При этом отказ от участия несовершеннолетнего лица в приватизации может быть осуществлен его законными представителями только с согласия органа опеки и попечительства. В противном случае несовершеннолетние, имеющие (либо не утратившие) право пользования этим помещением, включаются в договор передачи жилого помещения в собственность (договор приватизации). Исходя из практики, можем сказать, что получить согласие органа опеки на приватизацию без участия несовершеннолетнего фактически невозможно.

При этом жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Шаг 3. Подготовьте необходимые документы

Нас часто спрашивают “С чего начать приватизацию квартиры?” Мы предлагаем начать с ответа на 3 вопроса: 

а) имеем ли мы право на приватизацию?

б) подходит ли наше жилье для приватизации, нет ли ограничений в отношении данной квартиры на приватизацию?

в) кто будет участвовать в приватизации и, если кто-то участвовать не будет, то можем ли мы обеспечить в надлежащей форме отказ его от приватизации (нотариальный отказ + для несовершеннолетних согласие органа опеки)?

Когда вы ответили на данные вопросы, исходя из информации о праве на приватизацию, участниках приватизации и других нюансов, и пришли к выводу о возможности оформить приватизацию, вы можете приступать к сбору документов, список которых, как вы успели заметить, достаточно объемный. Поэтому подготовка документов для приватизации занимает большую часть времени в данной процедуре, однако вы можете поручить сбор документов опытному специалисту.

Ознакомиться с перечнем документов для приватизации квартиры в Москве или Московской области вы можете выше. Указанные документы оформляются по формам, утверждаемым правовым актом уполномоченного органа, нотариально удостоверяются либо подписываются при личном обращении в МФЦ в присутствии работника МФЦ.

Шаг 4. Представьте необходимые документы в уполномоченный орган

В г. Москве за приватизацию жилья отвечает Департамент городского имущества г. Москвы. Подать заявление о приватизации можно непосредственно в ДГИ г. Москвы или через МФЦ. Для приватизации муниципальной квартиры в Московской области необходимо обратиться в Администрацию города. Если вы приватизируете квартиру, находящуюся на балансе у Министерства обороны РФ, то заявление о приватизации нужно подать в Департамент жилищного обеспечения Минобороны РФ. 

В Москве подать документы на приватизацию можно онлайн.

Шаг 5. Заключите договор передачи квартиры в собственность

Максимальный срок оформления документов при приватизации квартиры в г. Москве -  46 рабочих дней (два месяца). В Московской области срок рассмотрения документов определяется администрацией города. В этот срок должен быть заключен договор передачи квартиры в собственность или вынесен мотивированный отказ. 

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования этим помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования этим помещением.

При подписании договора передачи присутствуют включенные в договор лица, достигшие 14-летнего возраста, и/или их законные представители, а также совершеннолетние лица, имеющие право на приватизацию данного жилого помещения и добровольно отказавшиеся от своего права. При невозможности присутствия лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения и добровольно отказавшихся от своего права, представляется согласие от них на приватизацию жилого помещения, заверенное нотариально.

После подписания договора передачи квартиры в собственность данный договор передается на государственную регистрацию перехода права собственности. Если в квартире зарегистрированы и проживают несколько человек и они все хотят участвовать в приватизации, квартира будет передана им в общую долевую собственность.  

Шаг 6. Получите договор передачи квартиры в собственность и выписку из ЕГРН

Получите в МФЦ договор передачи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на приватизируемое жилое помещение, а также выписку из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющую регистрацию вашего права собственности.

Если по результату рассмотрения заявления о приватизации жилой площади (квартиры или комнаты по договору социального найма) вы получаете отказ, можно добиться приватизации в судебном порядке. 

Наследуется ли право на приватизацию?

Если наследодатель являлся нанимателем по договору социального найма и подал заявление на приватизацию, но не успел заключить договор о передаче квартиры в частную собственность, то наследник может унаследовать право на приватизацию. В иных случаях право на приватизацию не передается по наследству.

Почему военнослужащие приватизирует квартиры через суд?

Федеральный закон “О статусе военнослужащих” от 27.05.1998 № 76-ФЗ содержит гарантии предоставления военнослужащим жилых помещений. Вместе с тем, до настоящего времени отсутствует нормативно установленный порядок передачи квартир в собственность военнослужащих Министерством обороны.
На практике получилась коллизия: с одной стороны, у военнослужащих есть право на приватизацию, для чего они должны обратиться к собственнику квартиру (в выписке из ЕГРН на квартиру отображается информация о форме собственности), с другой стороны, если наниматель обращается в Министерство обороны с заявлением о приватизации, Министерство обороны не может заключить договор передачи права собственности, так как отсутствует закрепленный законом механизм заключения такого договора. Проще говоря, непонятно, кто на таком договоре должен ставить подпись и какие формальности принятия решения о приватизации должны быть соблюдены, чтобы приватизация была законной.

Однако выход есть - обращение военнослужащего (членов его семьи) в суд для признания права собственности в порядке приватизации и регистрация права собственности на основании решения суда. 

Вместе с тем, согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Министерства обороны, Департамент имущественных отношений Минобороны России приступил к разработке пакета нормативно-правовых актов, регулирующих порядок передачи жилых помещений, находящихся в ведении Министерства обороны Российской Федерации, в собственность граждан (приватизация жилья), включающего в себя Административный регламент оказания государственной услуги, порядок взаимодействия уполномоченных органов военного управления и подведомственных Министерству обороны организаций при совершении юридически значимых действий по приватизации. До завершения этой работы Департамент и его территориальные управления оказывают содействие в подготовке необходимого комплекта документов для рассмотрения вопроса о приватизации в порядке гражданского судопроизводства. При этом эта новость размещена достаточно давно, поэтому сложно оценить сроки подготовки нормативного акта, который позволит военнослужащим приватизировать жилье в обычном порядке без суда.

Можно ли приватизировать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Наличие задолженности за коммунальные платежи не является основанием для отказа в приватизации. Однако при наличии задолженности могут возникнуть трудности при получении справки в ТСЖ или УК. 

Кроме того, согласно ст. 90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Как делится приватизированная квартира при разводе?

Если квартира была приватизирована на обоих супругов, после развода у каждого останется его доля. Если квартира была в совместной собственности, после развода каждому супругу будет выделена доля. Если нет других сособственников, квартиру поделят пополам.

Если квартиру приватизировали на одного из супругов, а второй отказался от своего права приватизации, отказавшийся супруг при разводе не имеет право на долю в праве собственности, но сохраняет право пользования квартирой.

Развод и неприватизированная квартира

Раздел неприватизированной квартиры при разводе невозможен, поскольку такая квартира не принадлежит ни мужу, ни жене, а находится в государственной или муниципальной собственности.

Однако супруги могут отставить в сторону свои личные обиды и решить проблему с жильем одним из следующих способов:

• Приватизировать квартиру до развода в равных долях
• Обсудить с наймодателем возможность перезаключения договора социального найма