Регистрация права собственности на недвижимое имущество в Росреестре

В настоящей статье мы поговорим о порядке регистрации прав и сделок в Росреестре.

Какие права подлежат регистрации в Росреестре?

В соответствии с действующим законодательством РФ право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество в России подлежат государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ). Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В Росреестре регистрируются возникновение, переход, прекращение и ограничения вещных прав на недвижимое имущество. 

Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат также ряд сделок с недвижимым имуществом. 

Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:

Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрации, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.

То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры. Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено. 

Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, регистрируется обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение).

При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды. Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации. При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество в Росреестре носит правоподтверждающий характер. Сведения, внесенные в ЕГРН, являются достоверными, пока не оспорены в судебном порядке. 

Регистрация прав на недвижимость в Росреестре удостоверяется выпиской из ЕГРН. Выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости может получить не только собственник, но и любое заинтересованное лицо. Вместе с тем, в настоящее время несобственник не может получить в отношении объекта выписку из ЕГРН с персональными данными собственника (ФИО, паспортные данные и пр.). В выписке в данном случае в графе "Правообладатель" будет указано только "физическое лицо" или "юридическое лицо". Получить выписку с данными собственника можно через нотариуса или суд, однако для получения такой выписки потребуются веские причины (например, планируется подача иска в суд о возмещении ущерба, причиненного залива, имеется акт о заливе помещения по вине собственника квартиры, в отношении которой запрашиваются сведения).

Выписка из ЕГРН - пожалуй, первый документ, который запрашивает потенциальный покупатель при проверке юридической чистоты объекта.

Регистрация сделки и регистрация прав: отличия

Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора - это разные регистрационные процедуры. Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки). Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании. 

Регистрация права собственности на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью в Росреестре - пошаговая инструкция

Если вы планируете зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество или сделку с недвижимостью в Росреестре, рекомендуем вам придерживаться общего алгоритма, размещенного ниже. Кроме того, в конце статьи мы приводим ссылки на статьи о регистрации отдельных сделок с недвижимостью и прав с детальной информацией.

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы для регистрации права собственности на недвижимость или сделки в Росреестре

Документы для регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделки

Чтобы зарегистрировать договор или право собственности в Росреестре, вам могут потребоваться следующие документы:

За регистрацию сделки с недвижимостью или прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размеры госпошлины за регистрацию сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество в Росреестре

Если недвижимость приобретается в долевую собственность физических лиц на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, то госпошлину уплачивает каждый сособственник, исходя из размера доли в праве собственности, то есть пошлина делится между всеми сособственниками. При госрегистрации доли в праве общей долевой собственности, не связанной с регистрацией права на недвижимость (например, при наследовании) и осуществляемой по желанию собственника, госпошлина уплачивается каждым из сособственником в полном размере.

Шаг 2. Представьте документы в Росреестр для регистрации права на недвижимое имущество или сделки с недвижимостью

Регистрацией сделок с недвижимостью и прав на объекты недвижимости, занимается Росреестр (ранее этим занималась регистрационная палата, иногда люди, по старой памяти, говорят о регистрации договоров купли-продажи квартиры в регпалате или регистрации недвижимости или договоров купли-продажи в юстиции). 

Заявление и документы на регистрацию в Росреестр можно представить одним из следующих способов:

Также ветераны ВОВ и инвалиды 1 и 2 групп могут воспользоваться бесплатной услугой выездного обслуживания. Специалисты Росреестра в этом случае примут документы на дому.

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

Шаг 3. Получите документы, подтверждающие регистрацию

Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью в Росреестре

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.

Обращаем ваше внимание, что погашение записи об ипотеке не является регистрацией прав, а потому не удостоверяется выпиской из ЕГРН, при необходимости выписку необходимо заказать дополнительно, уплатив пошлину за выдачу выписки из ЕГРН.

Регистрация права собственности на недвижимость удостоверяется выпиской из ЕГРН (свидетельство в настоящее время не выдается).

Приостановление и отказ Росреестр в регистрации прав и сделок

По определенным законом основаниям Росреестр может принять решение о приостановлении государственной регистрации и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены, о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документах, чтобы возобновить регистрацию.

Разберемся с основаниями приостановления регистрации. В законе обозначено 59 оснований для приостановления регистрации Росреестром. 

Вот основной перечень оснований для приостановления регистрации права собственности, сделки Росреестром:

Мы привели лишь некоторые основания для приостановления государственной регистрации права собственности, наиболее часто встречающиеся на практике. Многие из них являются следствием неполноценной проверки объекта недвижимости при покупке, несоблюдения предусмотренного законом порядка совершения сделки. В некоторых случаях покупателям удается исправить недочеты впоследствии и успешно зарегистрировать свое право собственности. Однако нередки случаи, когда в дальнейшем устранить недочеты не получается, в том числе в судебном порядке. 

Вместе с тем, некоторые основания приостановки являются следствием несовершенства законодательства, административных препонов, недобросовестности других участников сделки. В таких случаях необходимо прибегнуть, как правило, к судебной защите. 

В каждой конкретной ситуации необходимо изучить досконально решение Росреестра и постараться устранить выявленные нарушения. Если данные действия не помогут устранить причину приостановки, нужно определить стратегию защиты своего права собственности. Если Росреестр приостановил регистрацию права собственности, при этом заявитель понимает, что не может устранить указанные в решении недочеты, не стоит ждать вынесения отказа, начните защищать свои права уже после получения уведомления о приостановке. 

Подробные пошаговые инструкции в зависимости от вида регистрируемой сделки и прав на недвижимость в Росреестре

Оформление права собственности на квартиру

Оформление права собственности на новостройку

Оформление права собственности на машино-место

Оформление права собственности на здание дом, нежилое помещение

Оформление права собственности на недвижимость

Продажа новостройки до регистрации права собственности по договору уступки

Покупка недвижимости по договору купли-продажи, регистрация перехода права собственности

Покупка новостройки от застройщика, регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Дарение недвижимости

Рента недвижимости

Регистрация договора аренды

Регистрация обременения по договору найма

Снятие записи об ипотеке и иного обременения

Услуги юристов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок в Росреестре

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает комплексные услуги по регистрации права собственности, залога и иных прав на недвижимость, а также сделок с недвижимостью в Москве и Московской области с оплатой услуг по результату. Ознакомиться с услугами по регистрации права собственности и сделок в Росреестре вы можете здесь.

Мы также предлагаем помощь судебных юристов в оформлении права собственности на недвижимое имущество: признание права собственности, обжалование отказа Росреестра, оформление наследства через суд, приватизация через суд и пр.