В настоящей статье мы поговорим о порядке регистрации прав и сделок в Росреестре.
В соответствии с действующим законодательством РФ право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество в России подлежат государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ). Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В Росреестре регистрируются возникновение, переход, прекращение и ограничения вещных прав на недвижимое имущество.
Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат также ряд сделок с недвижимым имуществом.
Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:
Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрации, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.
То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры. Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.
Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, регистрируется обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение).
При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды. Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации. При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования.
Регистрация права собственности на недвижимое имущество в Росреестре носит правоподтверждающий характер. Сведения, внесенные в ЕГРН, являются достоверными, пока не оспорены в судебном порядке.
Регистрация прав на недвижимость в Росреестре удостоверяется выпиской из ЕГРН. Выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости может получить не только собственник, но и любое заинтересованное лицо. Вместе с тем, в настоящее время несобственник не может получить в отношении объекта выписку из ЕГРН с персональными данными собственника (ФИО, паспортные данные и пр.). В выписке в данном случае в графе "Правообладатель" будет указано только "физическое лицо" или "юридическое лицо". Получить выписку с данными собственника можно через нотариуса или суд, однако для получения такой выписки потребуются веские причины (например, планируется подача иска в суд о возмещении ущерба, причиненного залива, имеется акт о заливе помещения по вине собственника квартиры, в отношении которой запрашиваются сведения).
Выписка из ЕГРН - пожалуй, первый документ, который запрашивает потенциальный покупатель при проверке юридической чистоты объекта.
Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора - это разные регистрационные процедуры. Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки). Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.
Если вы планируете зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество или сделку с недвижимостью в Росреестре, рекомендуем вам придерживаться общего алгоритма, размещенного ниже. Кроме того, в конце статьи мы приводим ссылки на статьи о регистрации отдельных сделок с недвижимостью и прав с детальной информацией.
Чтобы зарегистрировать договор или право собственности в Росреестре, вам могут потребоваться следующие документы:
За регистрацию сделки с недвижимостью или прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Если недвижимость приобретается в долевую собственность физических лиц на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, то госпошлину уплачивает каждый сособственник, исходя из размера доли в праве собственности, то есть пошлина делится между всеми сособственниками. При госрегистрации доли в праве общей долевой собственности, не связанной с регистрацией права на недвижимость (например, при наследовании) и осуществляемой по желанию собственника, госпошлина уплачивается каждым из сособственником в полном размере.
Регистрацией сделок с недвижимостью и прав на объекты недвижимости, занимается Росреестр (ранее этим занималась регистрационная палата, иногда люди, по старой памяти, говорят о регистрации договоров купли-продажи квартиры в регпалате или регистрации недвижимости или договоров купли-продажи в юстиции).
Заявление и документы на регистрацию в Росреестр можно представить одним из следующих способов:
Также ветераны ВОВ и инвалиды 1 и 2 групп могут воспользоваться бесплатной услугой выездного обслуживания. Специалисты Росреестра в этом случае примут документы на дому.
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.
Регистрационная процедура |
Срок проведения регистрации, если документы представлены |
|
в офисы и приемные Росреестра или Кадастровой палаты |
через МФЦ |
|
Регистрация прав (простая письменная форма сделки) |
7 рабочих дней |
9 рабочих дней |
Регистрация прав (нотариальная сделка) |
3 рабочих дня (если документы поступили в электронном виде - 1 рабочий день) |
5 рабочих дней |
Кадастровый учет недвижимости |
5 рабочих дней |
7 рабочих дней |
Одновременное проведение кадастрового учета и госрегистрации прав |
10 рабочих дней |
12 рабочих дней |
Регистрация прав или кадастровый учет недвижимости на основании поступившего в Росреестр судебного акта |
5 рабочих дней |
|
Регистрация ипотеки жилой недвижимости |
5 рабочих дней |
7 рабочих дней |
Наложение или снятие ареста, залога или иного запрета на основании поступившего в Росреестр судебного акта |
3 рабочих дня |
|
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.
Обращаем ваше внимание, что погашение записи об ипотеке не является регистрацией прав, а потому не удостоверяется выпиской из ЕГРН, при необходимости выписку необходимо заказать дополнительно, уплатив пошлину за выдачу выписки из ЕГРН.
Регистрация права собственности на недвижимость удостоверяется выпиской из ЕГРН (свидетельство в настоящее время не выдается).
По определенным законом основаниям Росреестр может принять решение о приостановлении государственной регистрации и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены, о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документах, чтобы возобновить регистрацию.
Разберемся с основаниями приостановления регистрации. В законе обозначено 59 оснований для приостановления регистрации Росреестром.
Вот основной перечень оснований для приостановления регистрации права собственности, сделки Росреестром:
с заявлением о регистрации обратилось неуполномоченное лицо
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, либо ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято
право, ограничение права или обременение объекта недвижимости не подлежит государственной регистрации
не представлен полный комплект документов, необходимых для государственной регистрации прав, их форма и/или содержание не соответствуют требованиям закона
представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны (представлены копии документов или имеются разногласия в документах, либо у Росреестра имеются основания не доверять сведениям)
представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами
не представлены (не поступили) документы, запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам
представлена (поступила) информация об отсутствии документов, запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам
сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке
представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона
в представленных документах отсутствует подтверждение наличия предусмотренного законом согласия на совершение сделки
границы земельного участка, о государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН.
созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений, либо в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство
в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом
Мы привели лишь некоторые основания для приостановления государственной регистрации права собственности, наиболее часто встречающиеся на практике. Многие из них являются следствием неполноценной проверки объекта недвижимости при покупке, несоблюдения предусмотренного законом порядка совершения сделки. В некоторых случаях покупателям удается исправить недочеты впоследствии и успешно зарегистрировать свое право собственности. Однако нередки случаи, когда в дальнейшем устранить недочеты не получается, в том числе в судебном порядке.
Вместе с тем, некоторые основания приостановки являются следствием несовершенства законодательства, административных препонов, недобросовестности других участников сделки. В таких случаях необходимо прибегнуть, как правило, к судебной защите.
В каждой конкретной ситуации необходимо изучить досконально решение Росреестра и постараться устранить выявленные нарушения. Если данные действия не помогут устранить причину приостановки, нужно определить стратегию защиты своего права собственности. Если Росреестр приостановил регистрацию права собственности, при этом заявитель понимает, что не может устранить указанные в решении недочеты, не стоит ждать вынесения отказа, начните защищать свои права уже после получения уведомления о приостановке.
Оформление права собственности на квартиру
Оформление права собственности на новостройку
Оформление права собственности на машино-место
Оформление права собственности на здание дом, нежилое помещение
Оформление права собственности на недвижимость
Продажа новостройки до регистрации права собственности по договору уступки
Покупка недвижимости по договору купли-продажи, регистрация перехода права собственности
Покупка новостройки от застройщика, регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ)
Регистрация обременения по договору найма
Снятие записи об ипотеке и иного обременения
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает комплексные услуги по регистрации права собственности, залога и иных прав на недвижимость, а также сделок с недвижимостью в Москве и Московской области с оплатой услуг по результату. Ознакомиться с услугами по регистрации права собственности и сделок в Росреестре вы можете здесь.
Мы также предлагаем помощь судебных юристов в оформлении права собственности на недвижимое имущество: признание права собственности, обжалование отказа Росреестра, оформление наследства через суд, приватизация через суд и пр.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по недвижимости, строительных экспертов и оценщиков.