В соответствии с законодательством РФ право собственности на квартиру возникает только с момента регистрации его в Росреестре. В качестве подтверждения регистрации Росреестр выдает выписку, подтверждающую внесение записи о регистрации в Единый реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН).
Основаниями для регистрации прав на квартиру в реестре выступают договоры и иные сделки, акты органов государственной власти, свидетельства о праве на наследство и т.д. Среди прочих оснований можно увидеть также решение суда о признании права собственности на квартиру. Признание права собственности через суд – явление достаточно частое. Суды переполнены исками о признании права собственности не только на квартиры, но и на частные дома, земельные участки, машиноместа, доли в праве собственности на объекты незавершенного строительства. Причины, по которым граждане вынуждены обращаться в суд для установления своего права, также весьма разнообразны и не вызваны наличием спора между сторонами дела.
Перечислим основные случаи, когда для регистрации права собственности требуется получение решения суда о признании права собственности на квартиру:
Вкратце скажем об основных причинах обращения приобретателей квартир в новостройках в суд для регистрации права собственности:
Судебная практика по признанию права собственности на квартиры достаточно разнообразная, зависит от оснований для обращения в суд. Но, как правило, если все необходимые документы на квартиру у истца имеются и отсутствует иное лицо, зарегистрировавшее свое право собственности или желающее получить право собственности через суд на квартиру), то суды удовлетворяют данные иски. При наличии спора между сторонами об установлении действительного собственника квартиры могут возникнуть трудности и необходимо обладать глубокими знаниями права и судебной практики для выбора тактики защиты и сбора необходимых доказательств. В этих случаях лучше обратиться к квалифицированному юристу для консультации.
наименование суда
данные Истца (ФИО/наименование, ИНН, ОГРН, адрес регистрации)
данные ответчика (ФИО/наименование, ИНН, ОГРН, адрес регистрации); важно, верно определить ответчика, так как ненадлежащий ответчик может быть основанием для отказа в удовлетворении иска, а замена ответчика в рамках судебного процесса повлечет значительное увеличение срока рассмотрения дела
указать третьих лиц, права которых могут быть затронуты решением суда о признании права собственности (лучше это сделать сразу при подготовке иска, так как если они будут привлечены судом в дальнейшем, то срок рассмотрения дела увеличится - потребуется время на их уведомление и вызов в суд)
если иск подписывает представитель по доверенности, необходимо включить в иск сведения о нем
цена иска и размер госпошлины
сведения о наличии оснований приобретения права собственности на квартиру, причины обращения в суд (как нарушены права истца, почему истец не может зарегистрировать право собственности)
требование о признании права собственности с указанием точных данных квартиры в соответствии со сведениями о нем в ЕГРН
В отдельных случаях требуется подача иска о государственной регистрации перехода права собственности (когда ответчик уже зарегистрировал свое право собственности на квартиру, при этом препятствовал регистрации перехода права собственности к истцу на основании договора), а также иска к Росреестру о понуждении произвести регистрацию права собственности на квартиру, если Росреестр необоснованно отказывает в регистрации. Истцу важно точно сформулировать свои требования, чтобы избежать отказа в установлении права собственности в судебном порядке.
Признание права собственности на жилые и нежилые помещения проходят по одинаковой процедуре: сбор документов - подготовка иска - подача иска в суд - участие в судебных заседаниях - получение решение суда - регистрация права собственности.
Исковое заявление подается в суд по месту нахождения квартиры (если истец - юридическое лицо, то в арбитражный суд по месту нахождения недвижимости; если истец - физическое лицо, то в районный суд по месту нахождения недвижимости). Если заявление о признании права собственности подается при банкротстве застройщика, то в этом случае такое заявление следует подавать в суд, рассматривающий дело о признании застройщика банкротом, в рамках дела о банкротстве.
Установление права собственности через суд облагается государственной пошлиной за рассмотрение дела в суде.
После получения постановления суда о признании права собственности (как правило, право собственности признаётся на основании решения суда, а в рамках дела о банкротстве - определения суда) собственнику необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности, так как только после регистрации права собственности он становится полноправным собственником квартиры.
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на основании решения суда, необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации, квитанцию об оплате госпошлины и приложить 2 заверенные судом копии решения суда (оригинал решения не выдаётся истцу, так как оригинал только в одном экземпляре хранится в материалах судебного дела).
Здесь также нужно учитывать один нюанс: суды обязаны копию решения о признании права собственности направлять в Росреестр в течение 3 дней с даты его вступления в законную силу, однако суды часто не направляют решение в Росреестр либо направляют его с нарушением срока. В связи с неполучением копии решения от суда Росреестр может приостановить регистрацию для того, чтобы направить в суд запрос о подлинности представленного решения суда. При неполучении ответа от суда на запрос в период приостановки Росреестр отказывает в регистрации. Чтобы не допустить этого отказа, мы всегда заранее уточняем в суде о дате направления сведений в Росреестр, а если есть такая возможность, то доставляем сами решение суда Росреестр от имени суда (с сопроводительным письмом в запечатанном конверте).
Часто можно услышать мнение, что “собственность, оформленная через суд менее надежна, чем собственность, зарегистрированная по договору”, что запись в выписке из ЕГРН о регистрации на основании решения суда снижает стоимость квартиры. Однако, обладая опытом проверки “юридической чистоты” недвижимости, можем сказать, что это не совсем верное суждение: при детальной проверки объекта недвижимости могут быть выявлены риски большие по недвижимости, приобретенной в результате сделок, чем по недвижимости, на которую право собственности признано судом, так и наоборот. Все зависит от конкретных обстоятельств дела.
При оформлении права собственности на квартиру через суд владелец квартиры становится собственником ее только после регистрации права собственности по решению суда. То есть распоряжаться квартирой, в том числе регистрировать в квартире кого-либо, он сможет только после получения выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права собственности. Граждане часто ошибаются, говоря о регистрации права собственности через суд, суд устанавливает право собственности на квартиру, признает его наличие, регистрирующий органом он не является и не заменяет его, поэтому для оформления права собственности недостаточно только решения суда, необходимо обратиться с данным решением в Росреестр для регистрации.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по недвижимости, строительных экспертов и оценщиков.