Инвестирование в арендный бизнес - это один из давно известных способов сохранить заработанные денежные средства и приумножить. Однако сдачей квартиры в наем занимаются не только профессиональные инвесторы, но и граждане, получившие “лишнюю” квартиру, например, по наследству. В настоящей статье мы рассказываем о различиях найма и аренды квартиры, о видах аренды, особенностях и требованиях закона к договору найма, о важных вопросах аренды, которые должен знать каждый собственник и арендатор. Мы поговорим об аренде или найме жилого помещения. Если вас интересуют правовые вопросы аренды нежилого помещения, то рекомендуем ознакомиться с отдельной статьей наших юристов.
В повседневной жизни граждане часто употребляют термины "наем квартиры", "аренда квартиры" как синонимы. Однако с точки зрения правового регулирования, данные термины имеют определенные отличия. Закон разграничивает договоры аренды квартиры и договоры найма жилого помещения.
В первую очередь договоры аренды квартиры и найма различаются по составу сторон сделки. Договор аренды и договор найма жилого помещения - это договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование. По общему правилу если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, - нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ). В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Также данные договоры могут отличаться порядком государственной регистрации, сроком, порядком расторжения.
Так, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Для договора аренды жилья письменная форма обязательна в случаях, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, если сумма сделки превышает 10 000 руб., а также если он заключается на срок более года (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Договор аренды жилья, заключенный на срок год и более, должен быть зарегистрирован (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон осуществляется через суд, например, в случае использования жилого помещения с существенным нарушением условий договора, невнесении арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд, создания арендодателем препятствий для пользования арендатором жилым помещением. При этом основания для расторжения могут быть установлены в том числе договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ). Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны. По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Подводя итог, отметим, что любой договор о передаче во временное владение и пользование жилого помещения гражданину является по своей правовой природе договором найма жилого помещения и к нему применяются положения закона, регулирующие договор коммерческого найма, даже если он поименован сторонами как "договор аренды квартиры". Договор же, заключенный с арендатором-юрлицом признается договором аренды и регулируется положениями закона об аренде, а не найме жилого помещения. При этом юрлицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, так как в отношении жилых помещений действуют ограничения по целям использования. Например, организация может представлять жилое помещение для проживания своих сотрудников или сдавать его в наем гражданам в качестве предпринимательской деятельности (такое право должно быть предусмотрено в договоре).
Договоры аренды квартиры и найма жилого помещения отличаются:
Отношения сторон, возникающие при заключении и исполнении договора найма жилого помещения регулируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ. Особое правовое регулирование действует в отношении договора социального найма и найма найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, то есть договоров найма жилых помещений из государственного и муниципального фонда. Такие договоры регулируются в первую очередь жилищным законодательством РФ, а положения ГК РФ о найме жилья применяются частично.
Отношения, возникающие при аренде квартиры юридическим лицом, регулируются § 1 Главы 34 Гражданского кодекса РФ.
В дальнейшем в статье мы будем говорить преимущественно о договоре найма квартиры, вопросам заключения и исполнения договора аренды недвижимости мы посвятили отдельную статью.
Как мы уже отметили, договоры о предоставлении квартиры во временное владение и пользование делятся на:
Также договоры найма (аренды квартиры) разграничивают по сроку на:
Отдельно стоит сказать о договорах найма с посуточной оплатой. Данные договоры зачастую относятся к смешанным договорам, так как помимо найма содержат обязательства собственника по оказанию дополнительных услуг - смены белья, уборки и т.д. На практике часто возникают споры по разграничению такого найма с оказанием гостиничных услуг. Пока данный вопрос не урегулирован законом, споры разрешаются в судебном порядке, а суды руководствуются позицией Конституционного суда РФ, высказанной в Постановление Конституционного Суда РФ от 23.03.2023 № 9-П.
Перед заключением договора аренды (найма) квартиры наниматель (арендатор) должен проверить:
При заключении с юридическим лицом договора аренды квартиры, находящейся в совместной собственности супругов, на срок более 1 года, необходимо получить нотариальное согласие супруги (-а) собственника, так как такой договор подлежит регистрации, а по закону для совершения сделок, подлежащих регистрации, необходимо нотариальное согласие супруги.
Перед заключением договора аренды (найма) квартиры собственник должен проверить:
К сожалению, зачастую наниматели уделяют меньше внимания проверке снимаемой квартиры, чем при покупке, что приводит к появлению так называемых “резиновых” квартир и процветанию иных мошеннических схем на рынке сдачи жилья в аренду. Проверка наймодателя и квартиры перед заключением договора найма - важный шаг при найме жилья. Надлежащая проверка позволит уменьшить риск невозврата внесенного аванса и обеспечительного платежа, а также неимущественный вред в виде потери имущества, ввезенного в снимаемое жилья, необходимости быстрого переезда и поиска жилья и иных нематериальных потерь.
Проверка нанимателя не менее важна для заключения договора найма, так как неблагонадежный наниматель может не только выехать из квартиры, не уплатив деньги за наем и оставив долги по коммуналке, но и нанести вред квартире, имуществу в ней, соседям и т.д. Мы рекомендуем не пренебрегать проверкой, а при необходимости привлекать специалиста для профессиональной проверки.
Существенными условиями договора найма квартиры являются предмет договора и плата за жилое помещение. Если в договоре найма будут не согласованы существенные условия, договор может быть признан незаключенным. Иные условия, которые не являются существенными, могут быть согласованы сторонами по их желанию. Если какое-либо из таких условий не будет согласовано сторонами, то будет действовать правило, установленное законом. Вместе с тем, необходимо отметить, что договор найма жилья в отличие от договора аренды недвижимости отличается более императивным регулированием. Это означает, что ряд правил, установленных законом, не могут быть изменены сторонами в договоре. Поговорим об условиях договора найма подробнее.
Предмет договора найма квартиры - это обязательство собственника передать квартиру во временное владение и пользование и обязательство нанимателя вносить за нее плату, а также сам объект найма - описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру. Рекомендуем указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат.
В договоре найма, исходя из буквы закона, она именуется как "плата за жилое помещение". Рекомендуем указать в договоре найма плату в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли.
В договоре найма также рекомендуем указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ст. 155 ЖК РФ), а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Для защиты интересов собственника рекомендуем предусмотреть в договоре внесение платы за квартиру авансом, то есть до начала месяца пользования, так вы снизите вероятность проживания нанимателя без оплаты.
Рекомендуем указать в договоре, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи. Желательно, чтобы при этом стороны уточнили, какие именно коммунальные и иные платежи вносит наниматель. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.
Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более 5 лет. Договор найма, в отличие от договора аренды, не может быть заключен на неопределенный срок. Если срок в договоре найма не указан, то он считается заключенным на 5 лет.
Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК РФ):
Но эти ограничения перестанут действовать, если внести в договор противоположные условия, например, предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.
В случае если договор найма заключен на срок более 1 года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма.
Как правило, чтобы не регистрировать обременение в Росреестре, стороны заключают договор найма на 11 месяцев.
Если квартиру арендует юридическое лицо, то в отношении договора аренды нет ограничения по сроку действия, однако договор, заключенный на срок более 1 года, подлежит регистрации в Росреестре.
В случае заключения договора на срок более года в договоре должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем. Однако в интересах сторон указать в любом договоре всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены семьи, так и посторонние. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц.
Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Кроме того, можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.
Следует учитывать, что, если квартира арендована на срок более 90 дней, потребуется регистрация нанимателей и проживающих по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение 3 рабочих дней по истечении данного срока.
За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Ответственность не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю близкими родственниками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире.
Следует в договоре оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, а наймодателя - капитальный ремонт.
Целесообразно включить в договор найма условие об обеспечительном платеже, который вносится нанимателем в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. При отсутствии таких нарушений по окончании срока договора платеж возвращается нанимателю или засчитывается за последний месяц найма. Также в договоре можно предусмотреть право собственника на удержание обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора нанимателем, это позволит компенсировать убытки собственника в связи с необходимостью поиска нового нанимателя. Все условия, касающиеся порядка внесения, пополнения, удержаний из него, предусматриваются договором.
Закон императивно регулирует вопросы расторжения договора найма квартиры. Так, согласно ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Вместе с тем, согласно норме закона по требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях:
Вместе с тем, в Постановлении от 02.06.2022 № 23-П Конституционный Суд РФ высказал позицию о допустимости установления в договоре краткосрочного найма права собственника на расторжение договора найма в одностороннем порядке. Вместе с тем, в этом случае условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление.
Стороны договора не могут предусмотреть желаемый срок для уведомления другой стороны о расторжении договора в одностороннем порядке или предусмотреть в договоре найма право наймодателя на немотивированное расторжение договора в одностороннем порядке, хотя на практике часто в договорах найма можно встретить отличающиеся от нормы закона условия. Такие условия будут действовать, если обе стороны будут готовы их исполнять. Если же спор будет передан на рассмотрение суда, то суд будет исходить из нормы закона и позиции судов.
Однако предусмотреть последствия расторжения стороны могут, в частности порядок возврата суммы внесенного обеспечительного платежа и аванса (например, предусмотреть возврат платы за не прожитый нанимателем период или наоборот невозврат обеспечительного платежа в случае расторжения договора до истечения определенного срока).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Договор аренды квартиры с юридическим лицом также заключается в письменной форме (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 609 ГК РФ). Иных требований к форме договора найма (аренды) квартиры закон не устанавливает. Нотариальное удостоверение договора не требуется.
Законодательство РФ, в отличие от других стран, не устанавливает особый порядок учета договоров найма в государственных органах.
Вместе с тем, в случае, если договор найма заключен на срок более 1 года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма, в Росреестре. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. При заключении договора найма на срок менее 1 года регистрация в Росреестре не требуется.
Перечень документов для регистрации обременения по договору найма жилого помещения:
Чтобы зарегистрировать обременение по договору найма, вам потребуются следующие документы:
Подать заявление о регистрации обременения должны обе стороны договора (в отличие от договора аренды). Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения.
квитанция об оплате госпошлины - оригинал и копия
За регистрацию обременения по договору найма квартиры или иного жилья необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.
Срок государственной регистрации обременения по договору найма не должен превышать 5 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 года № 14-10188-ГЕ/17).
По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации обременения по договору найма документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документах, чтобы возобновить регистрацию.
При отсутствии у вас времени либо желания для самостоятельной регистрации обременения на основании договора найма вы можете предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по регистрации прав и договоров в Росреестре. В этом случае вам потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по недвижимости, строительных экспертов и оценщиков.