Пожалуй, самый распространенный способ передачи прав на недвижимое имущество между близкими людьми, особенно родственниками, - это дарение. Между родственниками или близкими друзьями обычно складываются доверительные отношения, отчего люди, выбирающие такой вид сделки, редко учитывают возможные риски. Безусловно, при ряде обстоятельств договор дарения — самый простой способ передать квартиру, дом или дачу в собственность другого человека, но все же стоит разобраться в юридических особенностях сделки. В настоящей статье юристы по недвижимости расскажут о нюансах сделок дарения недвижимости.
Заключение и исполнение договоров дарения недвижимости регулируется нормами главы 32 ГК РФ, а также общими положениями гражданского законодательства. При заключении договора дарения квартиры отношения регулируются также жилищным законодательством, а сделки дарения земельных участков – земельным законодательством. Кроме того, при подписании и исполнении договоров дарения недвижимости необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства.
Порядок регистрации перехода права собственности установлен специальным законом - Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».
Договор дарения недвижимости, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.
К существенным условиям договора дарения недвижимости относятся:
Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор дарения недвижимости был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.
Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.
В частности, в договоре дарения можно предусмотреть следующие условия:
Договор дарения — это соглашение сторон, при котором одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать во владение, пользование и распоряжение другой стороне (одаряемому) имущество.
Сторонами договора дарения недвижимости могут выступать юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, за исключением случаев прямого запрета, предусмотренного законом.
Так, по закону дарителями недвижимости не могут быть:
Одаряемыми по договору дарения недвижимости, согласно нормам закона, не могут быть:
На любой стороне сделки дарения недвижимости допустима множественность. Это означает, например, что, если предметом сделки является недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности, в роли дарителя должны выступать все собственники долей.
Дарение недвижимости осуществляется путем подписания дарителем и одаряемым одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно, в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.
Когда требуется нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости?
Договор дарения недвижимости должен быть удостоверен нотариусом обязательно в следующих случаях:
То есть перечень сделок дарения недвижимости, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сейчас невелик. В иных случаях стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. О том, что дает такое удостоверение, читайте в статье.
Завещание – это односторонняя сделка, на основании которой наследодатель (собственник имущества) распоряжается своим имуществом на случай смерти. Таким образом, наследник на основании завещания приобретет права на имущество только после смерти наследодателя. При этом права наследника могут быть ограничены правами лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).
В отличии от завещания договор дарения позволяет передать правопреемнику имущество еще при жизни собственника. Более того, договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, так как распорядиться имуществом на случай смерти можно только на основании завещания или наследственного договора. В этом есть плюсы и минусы дарения.
Непосредственно для оформления и заключения договора дарения недвижимости потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки.
Если сторона по сделке физическое лицо - иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:
Стоимость оформления сделки дарения недвижимости складывается из следующих расходов:
О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет.
Доходы, полученные физическим лицом в качестве дара, облагаются НДФЛ. Однако в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.
Членами семьи и близкими родственниками являются:
Налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться, исходя из кадастровой стоимости или инвентаризационной стоимости полученного в дар имущества. Соответствующие сведения могут быть получены из ЕГРН, а при их отсутствии в ЕГРН от органов технической инвентаризации (БТИ).
Часто договор дарения по старой памяти называют дарственной и спрашивают, как составить дарственную на квартиру, дом, земельный участок, какие действуют правила оформления дарственной, как и где оформить дарственную на квартиру, нужно ли ее удостоверять нотариально и регистрировать.
Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. В перечисленных выше случаях договор дарения удостоверяется нотариально. Также стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. Если вы удостоверяете договор дарения у нотариуса, то для заключения сделки направьте собранные документы нотариусу. После проверки документов нотариус запишет вас на сделку. В этот день стороны сделки (даритель и одаряемый или их представители) должны явиться с оригиналами направленных документов. Нотариус сверит данные и подготовленный договор, распечатает договоры в необходимом количестве экземпляров на бланке и предоставит на подпись сторонам сделки. После подписания договора нотариуса сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Вместе с тем, за нотариальное удостоверение договора дарения и услуги нотариуса придется уплатить пошлину.
Переход права собственности по договору дарения подлежит обязательной государственной регистрации (сам договор не регистрируется, регистрируется именно переход права собственности, в связи с этим договор вступает в силу с момента его подписания, а не регистрации).
Составление договора дарения (дарственной) можно доверить юристу, так процедура дарения недвижимости займет меньше времени на оформление. Кроме того, это позволит избежать “приостановку” в Росреестре по причине неверного составления договора дарения. Стоимость юридических услуг ниже нотариальных тарифов.
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру или иной объект недвижимости от дарителя к одаряемому по договору дарения представьте в Росреестр заявление и необходимые документы, указанные выше. Кроме того, в Росреестр необходимо представить оригинал документа, удостоверяющего личность, и нотариальную доверенность, если документы подает на регистрацию представитель.
За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН.
Подарок облагается НДФЛ в зависимости от того, кто и какой подарок вам подарил. Самостоятельно уплатить НДФЛ потребуется при получении в дар недвижимости от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками. При этом размер дохода исчисляется исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного в дар имущества. Если дарит недвижимость родственник, то такой подарок налогом не облагается.
К таким родственникам Налоговый кодекс РФ относит: супругов, родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющими общих отца или мать) братьев и сестер. То есть, например, дарение недвижимости тетей/дядей племяннику уже облагается налогом (платит налог племянник).
Если вы должны уплатить налог, то вам нужно:
Срок подачи декларации - не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения подарка. Уплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом получения подарка. Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.
Декларация представляется в налоговую инспекцию по месту вашего жительства. Вы вправе приложить к декларации документы, подтверждающие получение дохода по договору дарения, например соответствующий договор.
По общему правилу все недвижимое имущество, приобретенное супругами в браке, принадлежит им на праве общей совместной собственности (законный режим собственности). Однако из этого правила есть исключения. Не является совместно нажитым имущество, приобретенное одним из супругов в порядке наследования, в дар или на основании иной безвозмездной сделки. Также режим совместной собственности не распространяется на имущество, приобретенное за счет средств от продажи личного имущества одного из супругов.
Кроме того, супруги при заключении или после заключения брака могут изменить законный режим собственности и установить, например, режим раздельной собственности, заключив брачный договор.
Если предметом дарения является недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, необходимо письменное согласие супруга (-и) дарителя, заверенное нотариально (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
При этом, как было отмечено ранее, на имущество, приобретенное в период брака одаряемым на основании договора дарения, не распространяется режим совместной собственности.
Право отказа от исполнения договора дарения, согласно закону, закреплено только за дарителем.
При этом отказ от исполнения договора дарения возможен только в отношении договора дарения в будущем. В ст. 577 ГК РФ прямо перечислены случаи, когда даритель может воспользоваться этим правом. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в будущем, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Кроме того, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, по тем же основаниям, что дают ему право отменить дарение (п.1 ст. 578 ГК РФ).
В отличие от дарителя, одаряемый имеет право отказаться не от исполнения договора дарения, а от принятия дара. При этом отказаться принять в дар недвижимое имущество одаряемый может только до момента государственной регистрации перехода права собственности, что приравнивается к расторжению договора дарения (ст. 573 ГК РФ). После государственной регистрации права собственности на предмет дарения за одаряемым отказ от владения им может осуществляться только в форме новой сделки по отчуждению (обратное дарение, купля-продажа, мена).
Если отказ от исполнения договора дарения предполагает отказ от еще неисполненного обязательства, то отмена дарения означает, что аннулируется уже исполненный договор дарения.
В ГК РФ определены основания для отмены дарения. По факту в ней приведен исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых даритель может аннулировать сделку.
Так, согласно ст. 578 ГК РФ, даритель (его наследники) вправе отменить дарение, если одаряемый:
В перечисленных случаях для отмены дарения потребуется обращение в суд. Согласно ст. 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), иск подается в суд общей юрисдикции, по месту жительства ответчика. Если одаряемым является организация, подавать иск следует в арбитражный суд, по месту нахождения такой организации.
Как было отмечено ранее, в договоре дарения можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В таком случае (при отмене дарения на основания условия договора) воля дарителя на отмену дарения выражается в заявлении о государственной регистрации его права, обращение в суд и другие документы для отмены дарения не потребуются.
Законом установлены случаи, когда дарение может быть отменено без учёта воли дарителя. В частности, суд может по требованию заинтересованного лица отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Последствием отмены дарения является возврат подаренной вещи дарителю. Это возможно, если вещь сохранилась к моменту отмены дарения. В противном случае даритель не вправе требовать возмещения стоимости вещи в деньгах. Исключение составляют случаи, когда установлена вина одаряемого в том, что требование дарителя не может быть исполнено.
Договор дарения квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.
Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.
К ничтожным сделкам относятся:
К оспоримым относятся:
Договор дарения квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры одаряемому и регистрации перехода права собственности.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по недвижимости, строительных экспертов и оценщиков.