Оформление права собственности на ипотечную квартиру - это важный этап сделки с недвижимостью, только после регистрации права собственности на квартиру и залога в пользу банка (ипотеки) вы становитесь полноправным собственником квартиры. Данный этап особенно важен при покупке новостройки, так как во многих кредитных договорах при покупке жилья на этапе строительства банки прописывают условия о снижении процентной ставки по кредиту после оформления права собственности и регистрации ипотеки новостройки в пользу банка.
В целом процедура оформления права собственности на ипотечную квартиру такая же, как при оформлении квартиры, не купленной в кредит. Однако имеется ряд особенностей и сложностей, о которых должен знать “ипотечник”.
Как оформить ипотечную квартиру в собственность? Как оформить новостройку в собственность при ипотеке? - пошаговая инструкция
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Документы для оформления права собственности на квартиру в ипотеке
Чтобы оформить право собственности на квартиру в ипотеке, вам потребуются следующие документы:
- заявление о регистрации права собственности на квартиру(заполняются в Росреестре или МФЦ);
- правоустанавливающие документы на ипотечную квартиру. Это самые важные документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру. Комплект документов зависит от основания приобретения права собственности на квартиру. Это могут быть вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности, договор купли-продажи, мены, договор участия в долевом строительстве и акт приема-передачи, договор участия в ЖСК и справка о полной выплате пая. Подробный перечень правоустанавливающих документов в зависимости от основания приобретения права собственности вы сможете найти по ссылкам: вторичное жилье; новостройка.
- для регистрации ипотеки квартиры в силу договора потребуется кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, договор об ипотеке и документы, указанные в закладной в качестве приложений (отчет об оценке и т.д.) - оригинал и копия. Кроме того, при регистрации ипотеки в силу договора нужно подать заявление о регистрации ипотеки от залогодателя и от залогодержателя. Если же регистрируется ипотека в силу закона, то для регистрации ипотеки достаточно только заявление от одной стороны (залогодателя или залогодержателя). Кроме того, заявление о регистрации ипотеки по договору об ипотеке, удостоверенному нотариусом, может подать нотариус. Также нотариус может подать заявление о регистрации ипотеки в силу закона по нотариально удостоверенному договору, на основании которого возникает такая ипотека. Также при регистрации ипотеки в силу закона и в силу договора может быть составлена закладная.
-
паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
-
если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) - оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
-
квитанция об оплате госпошлины - оригинал и копия.
Разъясним некоторые термины, которые приведены в настоящей статье. Для начала нужно отметить, что ипотека - это залог недвижимого имущества, то есть обеспечение исполнения обязательства (обычно ипотекой обеспечивается обязательство должника по выплате кредита в пользу банка), однако на практике ошибочно ипотекой называют сам кредитный договор. Однако это разные юридические категории: исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом квартиры, иначе называемому ипотекой. Вместе с тем, существует 2 вида ипотеки: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Ипотека в силу договора возникает только в том случае, если стороны заключат договор об ипотеке, то есть договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне недвижимость в залог для обеспечения исполнения обязательства по иному договору.
Ипотека же в силу закона возникает без заключения договора ипотеки в случаях, прямо поименованных в законе. Такими случаями являются:
- предоставление рассрочки или отсрочки оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, то есть если до момента регистрации права собственности покупатель не оплачивает стоимость полную квартиры, в этом случае квартира в силу прямого указания закона находится в залоге продавца. Однако покупатель и продавец могут предусмотреть договоре купли-продажи, что залог не возникает.
- при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у дольщиков с момента регистрации ДДУ.
- жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих.
- иные случаи, указанные в законе.
То есть во всех перечисленных выше случаях не требуется заключение дополнительного договора об ипотеке. Его заменяет норма закона, устанавливающая ипотеку при наступлении определенных обстоятельств.
Теперь разберемся с тем, что такое закладная. Закладная не является обязательным документом при предоставлении имущества в залог. Однако во многих случаях ее составляют. Почему? Потому что она упрощает реализацию прав по договору об ипотеке и расширяет возможности распоряжения правами залогодержателя, так как является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
а) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
б) право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Для передачи прав на документарную закладную достаточно отметки о ее новом владельце на самой закладной.
Кроме того, при погашении кредита, владелец закладной обязан поставить на закладной отметку об исполнении обязательств. Данную закладную с отметкой собственник квартиры предоставляет в Росреестр для погашения записи об ипотеке.
За регистрацию права собственности на квартиру необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Если недвижимость приобретается в долевую собственность физических лиц на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, то госпошлину уплачивает каждый сособственник, исходя из размера доли в праве собственности, то есть пошлина делится между всеми сособственниками. При госрегистрации доли в праве общей долевой собственности, не связанной с регистрацией права на недвижимость (например, при наследовании) и осуществляемой по желанию собственника, госпошлина уплачивается каждым из сособственником в полном размере.
Шаг 2. Представьте документы в Росреестр для регистрации права собственности на ипотечную квартиру
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
- лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. Нас часто спрашивают: Где оформить право собственности на квартиру в Москве? В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации права собственности на квартиру в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
- в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .
Также особенностью регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке (при использовании кредитных средств банка) потребуется заявление от залогодержателя (банка) на регистрацию ипотеки. На практике редко есть возможность согласовать с сотрудниками банка совместную подачу документов в Росреестр. Поэтому здесь возможно несколько вариантов:
а) предоставление банком вам доверенности для регистрации ипотеки (на это банки редко соглашаются);
б) подача комплекта документов от вашего имени, предоставление банку расписки о получении документов с № регистрационного дела. Сотрудник банка в течение срока регистрации должен предоставить от своего имени заявление о регистрации ипотеки в МФЦ или Росреестр с указанием данного № регистрационного дела. Если он не подаст в данный срок заявление, регистрация права собственности и ипотеки будет приостановлена. При непредоставлении документов в течение “приостановки” Росреестр вынесет отказ. На практике бывают нерадивые сотрудники банка, которые забывают подать документы в Росреестр, поэтому вам лучше проконтролировать это, напомнив о себе кредитному менеджеру, а лучше попросите прислать скан расписки, выданной Росреестром (МФЦ) и подтверждающей подачу заявления.
Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН
Не менее важным вопросом является вопрос о сроках оформления ипотечной квартиры в собственность.
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме.
В выписке из ЕГРН также указываются сведения о регистрации ипотеки.
По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и последующем отказе в ней (например, при отсутствии необходимых для регистрации права собственности на квартиру документов, в том числе запрошенных Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия у других органов, и не получении данных документов в период приостановления гос. регистрации права собственности на квартиру), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документов, чтобы возобновить регистрацию и получить выписку из ЕГРН, в том числе может потребоваться обращение в другие государственные органы для получения данных, запрошенных Росреестром, либо уточнения информации о ходе исполнения запроса из Росреестра.
В завершение настоящей статьи мы должны разобрать особенности оформления права собственности на квартиру в ипотеку, если собственник не может зарегистрировать право собственности в обычном порядке и вынужден обратиться в суд (необходимость оформления права собственности в судебном порядке на ипотечную квартиру часто возникает при покупке новостройки - неполный комплект документов от застройщика для регистрации права собственности, в некоторых случаях отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика, ЖСК на квартиру, банкротство застройщика и т.д.). Основной порядок признания права собственности на квартиру в данных случаях мы изложили в статье “Собственность на новостройку через суд”. Сейчас мы расскажем только особенности признания права собственности на ипотечную новостройку:
-
необходимо привлечь третьим лицом банк, предоставивший кредит (укажите его в качестве третьего лица в иске). Иначе его может все равно по своей инициативе привлечь, вы только потеряете время.
-
как правило, банки при явке на рассмотрение дела требуют наложить ипотеку на квартиру после регистрации права собственности на основании решения суда. Если у вас нет желания нарушать условия кредитного договора, то вы можете требование об установлении в решении суда ипотеки указать самостоятельно (это остается на ваше усмотрение).
-
даже если в решении суда будет указано об ипотеке квартиры в пользу банка, мы советуем все равно перед регистрацией права собственности обратиться в банк для составления закладной и приглашения сотрудника банка в Росреестр для подачи заявления о регистрации ипотеки, так как в этом случае вам будет легче снять ипотеку с квартиры (для этого, как мы говорили ранее, будет достаточно вашего заявления и закладной с отметкой владельца о погашении обеспеченного ею обязательства).
При отсутствии у вас времени либо желания для самостоятельного разрешения ситуации вы можете предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по оформлению права собственности на квартиру. В этом случае вам потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.