Право собственности на недвижимое имущество и его обременения (ограничения) подлежит государственной регистрации. Это очень важный момент, поскольку правомочия собственника начинают действовать только с государственной регистрации. В этой статье мы рассмотрим изменения в законе, на основании которого она производится. И обсудим все основные моменты, связанные с осуществлением государственной регистрации: куда представляются документы на регистрацию, что это за документы, срок регистрации, подтверждение результата регистрации, возврат документов, приостановление регистрации, отказ в регистрации.
С 01.01.2017 года вступил в силу новый Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (кроме отдельных положений).
Самое главное новшество – объединение кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на нее в единую систему. Вместо двух реестров – государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав создан один - единый государственный реестр недвижимости.
Проведение кадастрового учета недвижимости и регистрация прав на нее поручены одному органу – Росреестру, что позволяет одновременно осуществлять учет в кадастре и государственную регистрацию прав на вновь созданные объекты.
При этом (при личной подаче) документы на регистрацию прав могут быть представлены в любое отделение Росреестра или МФЦ (независимо от места нахождения недвижимости), что очень удобно для собственников. Единственный момент - МФЦ вернет документы, подтверждающие регистрацию, на пару дней позже.
Заявителями представляются заявление по установленной форме, доверенность (если документы подаются представителем) и документы, являющиеся основанием для регистрации, том числе:
-
акты госорганов или органов местного самоуправления, касающиеся прав на недвижимость;
-
договоры в отношении недвижимости;
-
акты о приватизации;
-
свидетельства о праве на наследство;
-
судебные акты и другое.
Для регистрации отдельных видов прав законом предусмотрены дополнительные документы. Например, при продаже доли не-собственнику к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие соблюдение продавцом преимущественного права других собственников. Некоторые документы, например, квитанция об оплате госпошлины, представляются по желанию. На практике лучше ее иметь. Может потребоваться и представление иных документов, например, согласия супруга на сделку с общей совместной собственностью.
Сокращен срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и государственной регистрации
Сроки государственной регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета
|
Государственная услуга |
Подача на регистрацию в Росреестр |
Подача на регистрацию в МФЦ |
|
Регистрация прав |
7 рабочих дней |
9 рабочих дней |
|
Регистрация на основании нотариальной сделки |
3 рабочих дня |
5 рабочих дней |
|
Кадастровый учет |
5 рабочих дней |
7 рабочих дней |
|
Одновременное проведение учета и государственной регистрации |
10 рабочих дней |
12 рабочих дней |
|
Регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки при подаче в электронном виде |
в этот же день |
----- |
Результатом регистрации является возникновение или переход прав на недвижимое имущество, что по новому закону подтверждается выпиской из ЕГРН, а не свидетельством о регистрации права, как раньше. Государственная регистрация договора (например, договора долгосрочной аренды) подтверждается регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки.
Но возможны и такие проблемы при осуществлении регистрации, которые могут привести к возвращению документов без рассмотрения, приостановке регистрации или отказу в ней. Новый закон изменяет соответствующие положения.
Расширен перечень оснований для возвращения документов без рассмотрения
Добавлено:
-
наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных исправлений;
-
отсутствие подписи заявителя на заявлении;
-
несоответствующий формат заявления и документов, представленных в электронном виде.
Значительно увеличен список оснований для приостановления учета и регистрации. В нем сейчас 55 оснований, в том числе такие как: право, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит регистрации в соответствии с законом.
Увеличены и сроки, на которые может приостанавливаться регистрация
– три месяца (кроме некоторых исключений) по решению государственного регистратора (был один);
– шесть месяцев по инициативе заявителя (было три).
При этом законом установлено всего одно основание для отказа в государственной регистрации – неустранение причин, послуживших основанием для приостановления регистрации в течение отпущенного срока. То есть теперь Росреестр не может отказать в регистрации без предварительной “приостановки”. А на устранение причин приостановки дано целых 9 месяцев.
Конечно, когда в законе подробно прописано, какие именно причины могут послужить основанием приостановки регистрации - это удобно. Должно снизиться количество споров и злоупотреблений, которые порождались расплывчатостью такого основания, как сомнения регистратора в наличии оснований для проведения регистрации прав, в подлинности документов или достоверности приведенных в них сведений.
Но совокупность таких оснований приостановки как «с заявлением обратилось ненадлежащее лицо», «ранее представлены документы на регистрацию другой сделки с этим же объектом и по данным документам решение еще не принято» с возможностью оттянуть решение об отказе на несколько месяцев может сделать реализацию прав надлежащих собственников проблематичной.