Пожалуй, самый распространенный способ передачи прав на имущество между близкими людьми, особенно родственниками, - это дарение. В настоящей статье юристы расскажут о нюансах договора дарения.
Заключение и исполнение договоров дарения регулируется нормами главы 32 ГК РФ, а также общими положениями гражданского законодательства. При заключении договора дарения жилого помещения отношения регулируются также жилищным законодательством, а сделки дарения земельных участков – земельным законодательством. Кроме того, при подписании и исполнении договоров дарения лицами, состоящими в браке, необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства.
Порядок регистрации перехода права собственности установлен специальным законом - Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».
Договор дарения, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.
К существенным условиям договора дарения относятся:
Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор дарения был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.
Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.
В частности, в договоре дарения можно предусмотреть следующие условия:
Договор дарения — это соглашение сторон, при котором одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать во владение, пользование и распоряжение другой стороне (одаряемому) вещь либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Сторонами договора дарения могут выступать юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, за исключением случаев прямого запрета, предусмотренного законом.
Так, по закону дарителями не могут быть, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тысяч рублей:
Одаряемыми по договору дарения согласно нормам закона, не могут быть, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тысяч рублей:
На любой стороне сделки дарения допустима множественность. Это означает, например, что, если предметом сделки является недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности, в роли дарителя должны выступать все собственники долей.
Дарение движимого имущества, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением следующих случаев, когда договор должен быть составлен в письменной форме:
Дарение недвижимости осуществляется путем подписания дарителем и одаряемым одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно, в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.
Когда требуется нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости?
Договор дарения недвижимости должен быть удостоверен нотариусом обязательно в следующих случаях:
То есть перечень сделок дарения недвижимости, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сейчас невелик. В иных случаях стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. О том, что дает такое удостоверение, читайте в статье.
Завещание – это односторонняя сделка, на основании которой наследодатель (собственник имущества) распоряжается своим имуществом на случай смерти. Таким образом, наследник на основании завещания приобретет права на имущество только после смерти наследодателя. При этом права наследника могут быть ограничены правами лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).
В отличии от завещания договор дарения позволяет передать правопреемнику имущество еще при жизни собственника. Более того, договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, так как распорядиться имуществом на случай смерти можно только на основании завещания или наследственного договора. В этом есть плюсы и минусы дарения.
Непосредственно для оформления и заключения договора дарения потребуются сведения об имуществе, условия сделки и данные сторон сделки.
Для регистрации перехода права собственности на недвижимость на основании договора дарения потребуются:
Если сторона по сделке физическое лицо - иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:
По общему правилу все имущество, приобретенное супругами в браке, принадлежит им на праве общей совместной собственности (законный режим собственности). Однако из этого правила есть исключения. Не является совместно нажитым имущество, приобретенное одним из супругов в порядке наследования, в дар или на основании иной безвозмездной сделки. Также режим совместной собственности не распространяется на имущество, приобретенное за счет средств от продажи личного имущества одного из супругов.
Кроме того, супруги при заключении или после заключения брака могут изменить законный режим собственности и установить, например, режим раздельной собственности, заключив брачный договор.
Если предметом дарения является недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, необходимо письменное согласие супруга (-и) дарителя, заверенное нотариально (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
При этом, как было отмечено ранее, на имущество, приобретенное в период брака одаряемым на основании договора дарения, не распространяется режим совместной собственности.
Право отказа от исполнения договора дарения, согласно закону, закреплено только за дарителем. При этом отказ от исполнения договора дарения возможен только в отношении договора дарения в будущем. В ст. 577 ГК РФ прямо перечислены случаи, когда даритель может воспользоваться этим правом. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в будущем, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Кроме того, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, по тем же основаниям, что дают ему право отменить дарение (п.1 ст. 578 ГК РФ).
В отличие от дарителя, одаряемый имеет право отказаться не от исполнения договора дарения, а от принятия дара. При этом отказаться принять в дар недвижимое имущество одаряемый может только до момента государственной регистрации перехода права собственности, что приравнивается к расторжению договора дарения (ст. 573 ГК РФ). После государственной регистрации права собственности на предмет дарения за одаряемым отказ от владения им может осуществляться только в форме новой сделки по отчуждению (обратное дарение, купля-продажа, мена).
Если отказ от исполнения договора дарения предполагает отказ от еще неисполненного обязательства, то отмена дарения означает, что аннулируется уже исполненный договор дарения.
В ГК РФ определены основания для отмены дарения. По факту в ней приведен исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых даритель может аннулировать сделку.
Так, согласно ст. 578 ГК РФ, даритель (его наследники) вправе отменить дарение, если одаряемый:
В перечисленных случаях для отмены дарения потребуется обращение в суд. Согласно ст. 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), иск подается в суд общей юрисдикции, по месту жительства ответчика. Если одаряемым является организация, подавать иск следует в арбитражный суд, по месту нахождения такой организации.
Как было отмечено ранее, в договоре дарения можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В таком случае (при отмене дарения на основания условия договора) воля дарителя на отмену дарения выражается в заявлении о государственной регистрации его права, обращение в суд и другие документы для отмены дарения не потребуются.
Законом установлены случаи, когда дарение может быть отменено без учёта воли дарителя. В частности, суд может по требованию заинтересованного лица отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Последствием отмены дарения является возврат подаренной вещи дарителю. Это возможно, если вещь сохранилась к моменту отмены дарения. В противном случае даритель не вправе требовать возмещения стоимости вещи в деньгах. Исключение составляют случаи, когда установлена вина одаряемого в том, что требование дарителя не может быть исполнено.
Договор дарения квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.
Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.
К ничтожным сделкам относятся:
К оспоримым относятся:
Договор дарения квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры одаряемому и регистрации перехода права собственности.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по недвижимости, строительных экспертов и оценщиков.