Пожалуй, самый распространенный способ передачи прав на квартиру между близкими людьми, особенно родственниками, - это дарение. Между родственниками или близкими друзьями обычно складываются доверительные отношения, отчего люди, выбирающие такой вид сделки, редко учитывают возможные риски. Безусловно, при ряде обстоятельств договор дарения — самый простой способ передать квартиру в собственность другого человека, но все же стоит разобраться в юридических особенностях сделки. В настоящей статье юристы по недвижимости расскажут о нюансах сделок дарения квартиры.
Заключение и исполнение договоров дарения квартиры регулируется нормами главы 32 ГК РФ, а также общими положениями гражданского законодательства. При заключении договора дарения квартиры отношения регулируются также жилищным законодательством, а сделки дарения земельных участков – земельным законодательством. Кроме того, при подписании и исполнении договоров дарения квартиры необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства.
Порядок регистрации перехода права собственности установлен специальным законом - Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».
Договор дарения квартиры, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.
К существенным условиям договора дарения квартиры относятся:
Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.
В частности, в договоре дарения можно предусмотреть следующие условия:
Договор дарения — это соглашение сторон, при котором одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать во владение, пользование и распоряжение другой стороне (одаряемому) имущество.
Сторонами договора дарения квартиры могут выступать юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, за исключением случаев прямого запрета, предусмотренного законом.
Так, по закону дарителями квартир не могут быть:
Одаряемыми по договору дарения квартиры, согласно нормам закона, не могут быть:
На любой стороне сделки дарения квартиры допустима множественность. Это означает, например, что, если предметом сделки является квартира, находящаяся в общей долевой собственности, в роли дарителя должны выступать все собственники долей.
До 13.01.2025 года подарить квартиру можно в большинстве случаев, заключив договор дарения в простой письменной форме с последующей регистрацией перехода права собственности на основании сделки (исключение - дарение доли в праве собственности, договоры дарения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.
Завещание – это односторонняя сделка, на основании которой наследодатель (собственник имущества) распоряжается своим имуществом на случай смерти. Таким образом, наследник на основании завещания приобретет права на имущество только после смерти наследодателя. При этом права наследника могут быть ограничены правами лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).
В отличии от завещания договор дарения позволяет передать правопреемнику имущество еще при жизни собственника. Более того, договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, так как распорядиться имуществом на случай смерти можно только на основании завещания или наследственного договора. В этом есть плюсы и минусы дарения.
Непосредственно для оформления и заключения договора дарения квартиры потребуются сведения о квартире, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки, а также:
Если сторона по сделке физическое лицо - иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:
Стоимость оформления сделки дарения квартиры складывается из следующих расходов:
О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет.
Доходы, полученные физическим лицом в качестве дара, облагаются НДФЛ. Однако в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.
Членами семьи и близкими родственниками являются:
Налоговая база при дарении квартиры между физическими лицами может определяться, исходя из кадастровой стоимости или инвентаризационной стоимости полученного в дар имущества. Соответствующие сведения могут быть получены из ЕГРН, а при их отсутствии в ЕГРН от органов технической инвентаризации (БТИ).
Часто договор дарения по старой памяти называют дарственной и спрашивают, как составить дарственную на квартиру, дом, земельный участок, какие действуют правила оформления дарственной, как и где оформить дарственную на квартиру, нужно ли ее удостоверять нотариально и регистрировать.
Если удостоверение договора дарения нотариусом в вашем случае обязательно, то для заключения сделки направьте собранные документы нотариусу. После проверки документов нотариус запишет вас на сделку. В этот день стороны сделки (даритель и одаряемый или их представители) должны явиться с оригиналами направленных документов. Нотариус сверит данные и подготовленный договор, распечатает договоры в необходимом количестве экземпляров на бланке и предоставит на подпись сторонам сделки.
Переход права собственности по договору дарения подлежит обязательной государственной регистрации. После подписания договора нотариус сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр, если вы не возражаете против этого.
За нотариальное удостоверение договора дарения и услуги нотариуса придется уплатить пошлину.
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому по договору дарения в Росреестр подаются заявления сторон и необходимые документы, указанные выше. Кроме того, в Росреестр необходимо представить оригинал документа, удостоверяющего личность, и нотариальную доверенность, если документы подает на регистрацию представитель. За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.
Как было отмечено ранее, при нотариальном удостоверении сделки документы для регистрации в Росреестр могут быть поданы самим нотариусом. При этом действует сокращенный срок регистрации, всего 1 рабочий день.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру от дарителя к одаряемому после смерти дарителя, при условии, что договор подписан и сдан на государственную регистрацию до момента смерти дарителя, сама по себе не влечет недействительности договора (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2020 по делу № 88-753/2020).
Подарок облагается НДФЛ в зависимости от того, кто и какой подарок вам подарил. Самостоятельно уплатить НДФЛ потребуется при получении в дар недвижимости от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками. При этом размер дохода исчисляется исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного в дар имущества. Если дарит недвижимость родственник, то такой подарок налогом не облагается.
К таким родственникам Налоговый кодекс РФ относит: супругов, родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющими общих отца или мать) братьев и сестер. То есть, например, дарение недвижимости тетей/дядей племяннику уже облагается налогом (платит налог племянник).
Если вы должны уплатить налог, то вам нужно:
Срок подачи декларации - не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения подарка. Уплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом получения подарка. Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.
Декларация представляется в налоговую инспекцию по месту вашего жительства. Вы вправе приложить к декларации документы, подтверждающие получение дохода по договору дарения, например соответствующий договор.
По общему правилу все недвижимое имущество, приобретенное супругами в браке, принадлежит им на праве общей совместной собственности (законный режим собственности). Однако из этого правила есть исключения. Не является совместно нажитым имущество, приобретенное одним из супругов в порядке наследования, в дар или на основании иной безвозмездной сделки. Также режим совместной собственности не распространяется на имущество, приобретенное за счет средств от продажи личного имущества одного из супругов.
Кроме того, супруги при заключении или после заключения брака могут изменить законный режим собственности и установить, например, режим раздельной собственности, заключив брачный договор.
Если предметом дарения является недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, необходимо письменное согласие супруга (-и) дарителя, заверенное нотариально (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
При этом, как было отмечено ранее, на имущество, приобретенное в период брака одаряемым на основании договора дарения, не распространяется режим совместной собственности.
Право отказа от исполнения договора дарения, согласно закону, закреплено только за дарителем.
При этом отказ от исполнения договора дарения возможен только в отношении договора дарения в будущем. В ст. 577 ГК РФ прямо перечислены случаи, когда даритель может воспользоваться этим правом. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в будущем, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Кроме того, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, по тем же основаниям, что дают ему право отменить дарение (п.1 ст. 578 ГК РФ).
В отличие от дарителя, одаряемый имеет право отказаться не от исполнения договора дарения, а от принятия дара. При этом отказаться принять в дар недвижимое имущество одаряемый может только до момента государственной регистрации перехода права собственности, что приравнивается к расторжению договора дарения (ст. 573 ГК РФ). После государственной регистрации права собственности на предмет дарения за одаряемым отказ от владения им может осуществляться только в форме новой сделки по отчуждению (обратное дарение, купля-продажа, мена).
Если отказ от исполнения договора дарения предполагает отказ от еще неисполненного обязательства, то отмена дарения означает, что аннулируется уже исполненный договор дарения.
В ГК РФ определены основания для отмены дарения. По факту в ней приведен исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых даритель может аннулировать сделку.
Так, согласно ст. 578 ГК РФ, даритель (его наследники) вправе отменить дарение, если одаряемый:
В перечисленных случаях для отмены дарения потребуется обращение в суд. Согласно ст. 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), иск подается в суд общей юрисдикции, по месту жительства ответчика. Если одаряемым является организация, подавать иск следует в арбитражный суд, по месту нахождения такой организации.
Для отмены дарения на основании ст. 578 ГК РФ истцу необходимо доказать наличие оснований, указанных в ст. 578 ГК РФ, иначе суд откажет в иске. Однако часто истцы в исках об отмене дарения приводят основания, которые не имеют ничего общего с перечисленными в законе. Так, например, факт неоплаты коммунальных услуг одаряемым свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств как собственника жилья перед государственными органами и иными организациями, но не является основанием для отмены дарения (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2019 по делу № 33-49289/2019).
Также, как было отмечено ранее, в договоре дарения квартиры можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В таком случае (при отмене дарения на основания условия договора) воля дарителя на отмену дарения выражается в заявлении о государственной регистрации его права, обращение в суд и другие документы для отмены дарения не потребуются. То есть отмена дарения в таком случае представляет собой одностороннюю сделку (п. 42 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017). Даритель направляет в Росреестр заявление об отмене дарения квартиры, договор дарения, содержащий соответствующее условие, а также свидетельство о смерти одаряемого.
Законом установлены случаи, когда дарение может быть отменено без учёта воли дарителя. В частности, суд может по требованию заинтересованного лица отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Последствием отмены дарения является возврат подаренной вещи дарителю. Это возможно, если вещь сохранилась к моменту отмены дарения. В противном случае даритель не вправе требовать возмещения стоимости вещи в деньгах. Исключение составляют случаи, когда установлена вина одаряемого в том, что требование дарителя не может быть исполнено.
Договор дарения квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.
Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.
К ничтожным сделкам относятся:
К оспоримым относятся:
Так, установив, что в момент совершения сделки воля сторон не была направлена на возникновение соответствующих дарению гражданских прав и обязанностей, между сторонами была достигнута договоренность о выплате денежных средств за жилое помещение, суд признал договор дарения притворным, прикрывающим сделку купли-продажи (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.03.2021 по делу № 33-11970/2021). В случае заключения притворной сделки (договора купли-продажи под видом договора дарения жилого помещения) не имеет значения, от какой из сторон такого договора исходила инициатива по его заключению. При наличии доказательств встречного исполнения обязательств (передачи денежных средств одаряемым дарителю) такая сделка признается недействительной (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2019 по делу № 33-35249/2019).
Также суды нередко признают договоры дарения, заключенные пожилыми людьми, страдающими хроническими заболеваниями, которые могут повлиять на понимание дарителем правовой природы сделки, недействительными (Определение Московского городского суда от 12.02.2019 № 4г-1278/2019).
Вместе с тем, как отмечают суды, родственные связи между сторонами не являются препятствием для заключения договора дарения квартиры и сами по себе не говорят о мнимости такой сделки (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2019 по делу № 33-8343/2019).
Договор дарения квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры одаряемому и регистрации перехода права собственности.
В первую очередь необходимо отметить, что квартира в новостройке становится объектом недвижимости после завершения строительства и получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае застройщик передает квартиру дольщику по акту, что является основанием для регистрации права собственности дольщика на квартиру. После регистрации права собственности дольщик может заключить договор дарения в общем порядке.
До завершения строительства, подписания акта и регистрации квартира как объект недвижимости не принадлежит дольщику, у дольщика есть только право требования к застройщику передать квартиру (имущественное право). Такое право дольщик может передать иному лицу на основании договора уступки права требования, в том числе безвозмездного договора уступки.
До погашения кредита на покупку жилого помещения квартира находится в залоге у банка (ипотека). Залог недвижимости ограничивает право собственника распоряжаться своим имуществом. Он может распоряжаться ипотечной квартирой только с согласия банка-залогодержателя. На практике получить от банка согласие на дарение ипотечной квартиры фактически нереально.
После выплаты кредита и погашения записи об ипотеке собственник может свободно распоряжаться квартирой, в том числе дарить ее любым лицам.
Содержание и форма договора дарения между близкими родственниками и неродственниками не различаются. Отличия данных договоров - только в вопросе налогообложения. Одаряемый при получении квартиры в дар от лица, не являющегося близким родственником, должен заплатить в бюджет налог на доходы (НДФЛ). Еще раз напомним, что согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и близкими родственниками являются:
Данный перечень является закрытым и не подлежит расширенному толкованию. Так, например, двоюродные братья и сестры не являются близкими родственниками по смыслу закона (Письмо ФНС России от 11.07.2024 № БС-4-11/7908@).
В МФЦ обращаются с готовым договором дарения, подписанным сторонами (а если договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то с заверенным нотариусом договором, если стороны отказались от подачи документов на регистрацию нотариусом), для регистрации перехода права собственности. То есть МФЦ является посредником между заявителями (сторонами сделки) и Росреестром. МФЦ не составляет договор и не помогает с его оформлением.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года помогает доверителям оформить право собственности на недвижимость. С практикой наших юристов по признанию права собственности вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, оценит перспективы и сроки оформления права собственности, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка объекта, подготовка документов, получение дополнительных документов, регистрация права собственности, защита ваших интересов до достижения желаемого результата. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по недвижимости, строительных экспертов и оценщиков.