Ни для кого не секрет, что недвижимое имущество облагается налогом, а с 2015 года кадастровая стоимость прямо влияет на размер налога, подлежащего к уплате. Кроме того, размер кадастровой стоимости влияет на величину НДФЛ при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости. Более того, кадастровая стоимость влияет на величину арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время действенным способом снижения размера налогов на недвижимое имущество, с продажи недвижимости и арендной ставки является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.
Согласно сведениям, опубликованным на сайте Росреестра, в 2017 году специальные комиссии по пересмотру кадастровой стоимости при Росреестре рассмотрели 54 700 заявлений на снижение кадастровой стоимости, из которых более 50% были удовлетворены. Из анализа судебной практики за 2017 год следует, что более 60% административных исков о снижении кадастровой стоимости недвижимости подлежали удовлетворению. В 2018 году количество судебных споров по кадастровой стоимости выросло на 11 процентов, что также подтверждает актуальность применения данного способа снижения налогообложения. Количество исков о снижении кадастровой стоимости недвижимости в Москве и Московской области только растет.
Исходя из содержания понятия кадастровой стоимости, можно сделать вывод о возможности оспаривания результатов проведения государственной кадастровой оценки. Вместе с тем, понятие кадастровой стоимости с упоминанием о возможности её оспаривания было закреплено только в 2016 году в связи с внесением изменений в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"). Однако возникновение правовых основ для оспаривания кадастровой стоимости связано с внесением изменений в федеральное законодательство в сфере оценки и земельных правоотношений в 2010 году. Данные изменения позволили проводить параллель между кадастровой стоимостью и рыночной.
Обратите внимание! С 01.01.2026 года (частью 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ первоначально был установлен переходный период до 01.01.2023 года, однако на основании Федерального закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ срок перехода был продлен до 2026 года), а также в субъектах РФ, досрочно перешедших на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, с даты перехода соответствующего субъекта применяется новый порядок изменения кадастровой стоимости. В настоящее время досрочно перешли на новый порядок 20 субъектов РФ, Москва и Московская область в их число не входят.
Читайте подробнее о новом порядке пересмотра кадастровой стоимости недвижимости в статье по ссылке.
Узнать кадастровую стоимость здания, помещения, дома, получить сведения о недвижимости, которые использовались при ее определении, а также выяснить, как она рассчитывалась, вы можете, ознакомившись с отчетом в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Кроме того, можно подать запрос о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости в орган, которым было принято решение о проведении кадастровой оценки, если стоимость определена при ее проведении, или в Росреестр, если проведена оценка вновь учтенных, ранее учтенных объектов или измененных объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость объектов недвижимости, определяемая методом массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объектов оценки. Вследствие государственной оценки, проводимой в последние годы, стоимость объектов недвижимости в большинстве случаев превысила реальную рыночную стоимость в несколько раз, что привело к большому числу ошибок и ударило по бюджету собственников и арендаторов недвижимости.
В настоящее время снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости через суд возможно только в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства, который вступил в законную силу с 15 сентября 2015 года.
Разъяснения законодательства в сфере оспаривания кадастровой стоимости содержит Постановление Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее – "Постановление Пленума ВС РФ"), которое является результатом обобщения судебной практики в данной области.
Важные аспекты снижения кадастровой стоимости недвижимости
По результатам анализа законодательства и нашей судебной практики, практики наших коллег обращаем внимание на наиболее важные моменты, которые необходимо учитывать при оспаривании кадастровой стоимости.
- Законодатель установил, что оспорить кадастровую стоимость возможно в течение 5 (пяти) лет с момента внесения записи о кадастровой стоимости в ЕГРН.
- Возможны два способа оспаривания кадастровой стоимости: досудебный порядок и судебный порядок, при этом в настоящее время любой заявитель может обратиться в суд, не обращаясь в Комиссию при Росреестре с заявлением. Нас часто спрашивают: Стоит ли до подачи иска в суд обратиться в комиссию, каковы шансы на снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости в досудебном порядке? Отвечая на данный вопрос, можно сказать, что целесообразность во многом зависит от обстоятельств конкретного дела. Если оценка значительно снизила кадастровую стоимость, то шансы на обжалование кадастровой стоимости в досудебном порядке невелики. Если же снижение незначительно, то шансы на изменение кадастровой стоимости в комиссии выше. Судебный порядок урегулирован нормами КАС РФ и инициируется путем подачи административного искового заявления в суд общей юрисдикции.
- Поскольку дело рассматривается по правилам КАС РФ, представитель административного истца должен обладать адвокатским статусом либо обязательно должен иметь высшее юридическое образование.
- Осуществление правосудия по данной категории споров может осуществлять суд города федерального значения (например, оспорить и снизить кадастровую стоимость недвижимости в Москве можно, подав иск в Московский городской суд), областной суд (снизить кадастровую стоимость недвижимости в Подмосковье можно, обратившись в Московский областной суд), верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.
- Административное исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев, однако в случае несогласия другой стороны процесса с кадастровой стоимостью, установленной в отчете, суд назначает проведение судебной экспертизы, что отражает в судебном акте – определении. На время проведения судебной экспертизы рассмотрение дела приостанавливается, как правило, на 2-3 месяца. Следовательно, в связи с этим увеличивается общий срок рассмотрения дела.
- Пленум Верховного суда РФ разъяснил, что для рассмотрения спора необходимо привлекать в качестве заинтересованных лиц: государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты оценки.
- В связи с внесением изменений в КАС РФ с 10 августа 2017 года при подаче административного иска в суд прикладывать экспертизу СРО на отчет об оценке не требуется.
- Сниженная кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором заявитель обратился с заявлением в комиссию при Управлении Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо с административным исковым заявлением в суд. Кроме того, с 01.01.2019 года вступили поправки в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. То есть налогоплательщики смогут вернуть излишне уплаченный налог за предыдущие годы действия оспоренной кадастровой стоимости. Это применимо для налога на имущество, земельного налога и НДФЛ с продажи недвижимости. По закону перерасчет налога будет возможен, если решение об изменении кадастровой стоимости примут после 31 декабря 2018 года. Обратите внимание, заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты. Для граждан в законе предусмотрено дополнительное ограничение: вернуть или зачесть налоги можно только за три года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом.
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? - инструкция
Если вы решили оспорить кадастровую стоимость недвижимости, рекомендуем руководствоваться данным алгоритмом. Данная инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости актуальна как для юридических, так и для физических лиц.
Административный порядок снижения кадастровой стоимости недвижимости
С 01 января 2017 года предварительное обращение в Комиссию Росреестра не является обязательным для обращения в суд. Вместе с тем, оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии в некоторых случаях остается эффективным и быстрым способом. Поэтому решать вам - обращаться в Комиссию или сразу идти в суд. Если вы решили сразу обращаться в суд, то можете после первого шага переходить к следующей части данной инструкции - судебному порядку оспаривания кадастровой стоимости.
Шаг 1. Закажите отчет о рыночной оценке недвижимости
Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Шаг 2. Обратитесь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре
Такие комиссии создаются Росреестром при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ. Предполагается, что в каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия. Подобные комиссии созданы при Управлении Росреестра по г. Москве и при Управлении Росреестра по Московской области, в которые необходимо обратиться при оспаривании кадастровой стоимости.
Срок для подачи заявления. Снизить кадастровую стоимость здания можно с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости.
Для обращения в комиссию составьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении укажите ваши данные и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.
Закажите подготовку заявления в Комиссию у юриста онлайн
Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ по вашей проблеме. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанный документ.
Заказать услуги онлайн
Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в комиссии
К заявлению о переоценке кадастровой стоимости недвижимости приложите:
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости здания, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на данный объект недвижимости
- отчет об оценке рыночной стоимости земли в бумажном и электронном виде
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений
Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:
- если отсутствуют указанные выше документы
- нарушен срок подачи заявления
- величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости, то есть уже снижена по решению Комиссии или суда
При отказе в рассмотрении заявления вам должно быть направлено уведомление с указанием причин отказа.
Шаг 3. Примите участие в заседании комиссии и (или) дождитесь ее решения
В течение месяца с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть это заявление. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии. По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом. В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения комиссия должна направить копию решения в отделение Росреестра и ФГБУ “ФКП Росреестра”.
Судебная процедура снижения кадастровой стоимости недвижимости
Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или вы не обращались в комиссию, вы вправе обратиться в суд. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости у оценщика, если вы ранее не заказывали его.
Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Шаг 2. Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы
Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.
Административное исковое заявление должно содержать:
- наименование суда, в который вы направляете иск
- ваши Ф.И.О., место жительства или место пребывания, дату и место рождения (для физических лиц), наименование, место нахождения, ОГРН (для юридических лиц); наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании - если иск подает представитель; ваши (вашего представителя) номера телефонов, факсов, адреса электронной почты
- наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны). По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (эти данные также можно уточнить в Фонде данных государственной кадастровой оценки по ссылке выше), и Росреестр. По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр. По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.
- сведения о том, какие ваши права и законные интересы нарушены
- требования, а также основания и доводы, посредством которых вы обосновываете свои требования
- сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось
- перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы
Если вы подаете административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии, то в иске также следует указать:
- реквизиты оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключалось
- нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действия (бездействие)
Закажите подготовку административного искового заявления у юриста онлайн
Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ по вашей проблеме. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанный документ.
Заказать услуги онлайн
Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в суде
К административному исковому заявлению об установлении кадастровой стоимости или оспаривании решения приложите:
- уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на недвижимость (договор и т.д.)
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа
- решение комиссии (при наличии)
- документ, подтверждающий уплату госпошлины
- документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия - для представителя, не являющегося адвокатом
Госпошлина при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в суде:
- для физических лиц - 300 рублей
- для организаций - 2000 рублей
Если оспаривается кадастровая стоимость нескольких объектов недвижимости, то уплатить ее нужно за каждый объект.
Шаг 3. Подайте административное исковое заявление и комплект документов в суд
Дела по обжалованию кадастровой стоимости объектов недвижимости рассматриваются в суде общей юрисдикции. Иски об оспаривании кадастровой стоимости от физических и юридических лиц подаются в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Например, Мосгорсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости к органу, заказчику, находящемуся в Москве), Мособлсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости к органу, заказчику, находящемуся в Московской области).
Срок подачи иска об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости
Подать административное исковое заявление можно в следующие сроки:
- в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости - в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН (государственный кадастр недвижимости) не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен;
- в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии - в течение 3 месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав и законных интересов (с даты получения решения).
Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях
Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно быть рассмотрено в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца. При проведении судебной оценки стоимости судебное разбирательство приостанавливается.
При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости вы должны будете доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, несмотря на трудности оспаривания кадастровой стоимости, данный способ является эффективным и позволяет существенно снизить размер налогов на объекты недвижимости.