Ни для кого не секрет, что недвижимое имущество облагается налогом, а с 2015 года кадастровая стоимость прямо влияет на размер налога, подлежащего к уплате. Кроме того, размер кадастровой стоимости влияет на величину НДФЛ при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости, а также на величину арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время действенным способом снижения размера налогов на недвижимое имущество, с продажи недвижимости и арендной ставки является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. В данной статье мы расскажем об основаниях и порядке оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с законодательством РФ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Узнать кадастровую стоимость, получить сведения о недвижимости, которые использовались при ее определении, а также выяснить, как она рассчитывалась, вы можете, ознакомившись с отчетом в Фонде данных государственной кадастровой оценки. По объектам недвижимости в г. Москве узнать кадастровую стоимость можно также на сайте mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей».
Кроме того, можно подать запрос о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости в орган, которым было принято решение о проведении кадастровой оценки, если стоимость определена при ее проведении, или в Росреестр, если проведена оценка вновь учтенных, ранее учтенных объектов или измененных объектов недвижимости. С запросом о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Москвы, можно обратиться в Городской центр имущественных платежей.
Таким образом, кадастровая стоимость - это рыночная стоимость объектов недвижимости, определяемая методом массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объектов оценки. Вследствие государственной оценки, проводимой в последние годы, стоимость объектов недвижимости в большинстве случаев превысила реальную рыночную стоимость в несколько раз, что привело к большому числу ошибок и ударило по бюджету собственников и арендаторов недвижимости.
Исходя из содержания понятия кадастровой стоимости, можно сделать вывод о возможности оспаривания результатов проведения государственной кадастровой оценки. Вместе с тем, понятие кадастровой стоимости с упоминанием о возможности её оспаривания было закреплено только в 2016 году в связи с внесением изменений в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Данные изменения позволили проводить параллель между кадастровой стоимостью и рыночной.
Законодательство о кадастровой оценке недвижимости претерпевало множество изменений, что вызывает путаницу в применении различных норм относительно порядка пересмотра кадастровой стоимости. Развернутый ответ о том, какие нормы закона следует применять в данном случае дал Верховный суд в Обзоре судебной практики № 2 (2021 года).
Оспаривать кадастровую стоимость здания необходимо:
Оспорить кадастровую стоимость может юридическое или физическое лиц, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки. То есть оспорить кадастровую стоимость недвижимости может ее собственник или арендатор, если арендная плата начисляется в зависимости от кадастровой стоимости.
Подать административное исковое заявление в суд можно в следующие сроки:
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется из множества факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. Например, в случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.
Если хотя бы один из ценообразующих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить в в бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе, заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно приложить документы, подтверждающие наличие ошибок. В качестве доказательств факта ошибки вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы. При подтверждении ошибки результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости. В этом случае не нужно будет обращаться в комиссию или суд для оспаривания кадастровой стоимости.
Как было отмечено ранее, в настоящее время существует два способа оспаривания кадастровой стоимости:
Если вы решили оспорить кадастровую стоимость недвижимости, рекомендуем руководствоваться данным алгоритмом. Данная инструкция по уменьшению кадастровой стоимости недвижимости актуальна как для юридических, так и для физических лиц.
Как отмечено ранее, с 01 января 2017 года предварительное обращение в Комиссию Росреестра не является обязательным для обращения в суд. Вместе с тем, оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии в некоторых случаях остается эффективным и быстрым способом. Поэтому решать вам - обращаться в Комиссию или сразу идти в суд. Если вы решили сразу обращаться в суд, то можете после первого шага переходить к следующей части данной инструкции - судебному порядку оспаривания кадастровой стоимости.
Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Такие комиссии создаются Росреестром при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ. Предполагается, что в каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия. Подобные комиссии созданы при Управлении Росреестра по г. Москве и при Управлении Росреестра по Московской области, в которые необходимо обратиться при оспаривании кадастровой стоимости.
Срок для подачи заявления. Уменьшить кадастровую стоимость здания можно с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости.
Для обращения в комиссию составьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении укажите ваши данные и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.
Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в комиссии
При отказе в рассмотрении заявления вам должно быть направлено уведомление с указанием причин отказа.
В течение месяца с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть это заявление. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии. По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отклонении заявления. В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения комиссия должна направить копию решения в отделение Росреестра и ФГБУ “ФКП Росреестра”.
Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или вы не обращались в комиссию, вы вправе обратиться в суд. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.
Административный истец имеет право просить установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости имущества, заявить об изменении кадастровой оценки в связи с недостоверностью сведений, оспорить действия и бездействия членов комиссии, созданной при территориальном управлении Росреестра. Не указывайте в иске требования о возврате излишне уплаченных налогов на имущество, о завышении цены объекта при продаже, о компенсации за утраченное имущество и пр., так как данные требования не будут рассмотрены в рамках административного дела С такими требованиями следует обращаться уже после получения решения о пересмотре кадастровой цены объекта.
Да, вы можете подать иск о пересмотре кадастровой стоимости сразу нескольких объектов недвижимости. Но необходимо учитывать, что, пошлину за рассмотрение иска необходимо уплатить за каждый объект.
Участник долевой собственности вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости. Согласие других сособственников ему не потребуется. При рассмотрении дела по заявлению одного из участников долевой собственности суд пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.
Собственник, не желающий оспаривать кадастровую стоимость, может вступить в дело в качестве заинтересованного лица и выдвинуть свои возражения относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд оценит эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом нужно учитывать, что формальное, необоснованное несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости недвижимости не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Дела по обжалованию кадастровой стоимости объектов недвижимости по искам физических и юридических лиц рассматриваются в суде общей юрисдикции.
Административные иски об оспаривании кадастровой стоимости от физических и юридических лиц подаются в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Например, Мосгорсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости к органу, заказчику, находящемуся в Москве), Мособлсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости к органу, заказчику, находящемуся в Московской области).
О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного ;заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.
При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости вы должны будете доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно быть рассмотрено в течение 2 месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца. При проведении судебной оценки стоимости судебное разбирательство приостанавливается (как правило, на 2-3 месяца). Следовательно, в связи с этим увеличивается общий срок рассмотрения дела.
Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).
После рассмотрения дела суд вынесет решение: либо об удовлетворении ваших требований, тогда кадастровая стоимость будет определена по представленному вами отчету об оценке недвижимости либо на основании заключения судебной экспертизы; либо об отказе в удовлетворении требований.
Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. По истечении установленного срока для обжалования решение суда вступает в законную силу. Постановление, вынесенное судом в апелляционном порядке, вступает в силу в день принятия.
Несмотря на трудности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, данный способ является эффективным и позволяет существенно снизить размер налогов на объекты недвижимости.
После вступления решения суда о пересмотре кадастровой стоимости в законную силу получаете копию решения суда с отметкой о вступлении его в силу.
Полученное решение суда с заявлением о внесении в ЕГРН изменений нужно подать в Росреестр через любое отделение МФЦ.
В течение 10 рабочих дней с даты подачи документов Росреестр вносит в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости недвижимости. На публичной кадастровой карте сведения отображаются позднее.
С 01.01.2019 года вступили поправки в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. То есть налогоплательщики смогут вернуть излишне уплаченный налог за предыдущие годы действия оспоренной кадастровой стоимости. Это применимо для налога на имущество, земельного налога и НДФЛ с продажи недвижимости. По закону перерасчет налога будет возможен, если решение об изменении кадастровой стоимости примут после 31 декабря 2018 года. Обратите внимание, заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты. Для граждан в законе предусмотрено дополнительное ограничение: вернуть или зачесть налоги можно только за три года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом.
Для перерасчета налога необходимо направить в налоговый орган заявление, копию решения суда, выписки из ЕГРН.
Для иных целей, например для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Да, это возможно. Однако заявитель в этом случае не вправе изменить свои требования и оспаривать в уже рассматриваемом деле новую кадастровую стоимость. В случае, если суд вынесет положительное решение, то укажет в нем период действия определенной им кадастровой стоимости – с даты подачи вами заявления в суд до даты, когда начнет действовать кадастровая стоимость, определенная после проведения очередной кадастровой оценки. А чтобы оспорить ее, придется заново обратиться в суд с самостоятельным требованием.
Да, такое возможно. Периодичность проведения очередной государственной кадастровой оценки с 1 января 2023 г. каждые 4 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).
Вопрос о судебных расходах решается в соответствии с правилами гл. 10 Кодекса административного судопроизводства РФ.
При удовлетворении судом требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости судебные расходы взыскиваются с ответчика – органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте недвижимости, то судебные расходы взыскиваются с органа, допустившего такую ошибку.
Но если ответчик не оспаривает ваши требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то и судебные расходы взыскать с него не получится.
Мы предлагаем комплексные услуги оценщиков и юристов по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.