В данной статье мы собрали все самое важное об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. Если у вас нет времени читать подробные инструкции и разъяснения юристов, то данная статья поможет быстро узнать основные нюансы. В статье мы отвечаем честно на частые вопросы о процедуре оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и перспективах. 

Факт № 1: Изменить кадастровую стоимость можно во внесудебном и судебном порядке

В настоящее время действует следующий порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

С 01 января 2026 года будет действовать обязательный "досудебный" порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (частью 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ первоначально был установлен переходный период до 01.01.2023 года, однако на основании Федерального закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ срок перехода был продлен до 2026 года). Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение, установившее кадастровую стоимость, с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Факт № 2: Заявление об установлении кадастровой стоимости можно подать в течение 6 месяцев с даты проведения оценки независимым специалистом

Собственник может заказать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Если она окажется меньше кадастровой, то он вправе в течение 6 месяцев с даты оценки подать заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной и приложить данный отчет.

Факт № 3: Закон предусматривает возможности пересмотра кадастровой стоимости при изменении индекса рынка недвижимости

Бюджетное учреждение ежегодно по состоянию на 1 января должно рассчитывать индекс рынка недвижимости на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости. В случае его снижения более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением будет изменяться актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением случаев, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.

Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

Факт № 4: Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки

Ранее действовало правило о подаче заявления только в течение 5 лет с даты установления кадастровой стоимости. В 2020 году это требование было отменено.

Факт № 5: При оспаривании кадастровой стоимости в суде требования рассматриваются по правилам Кодекса административного судопроизводства

Спор об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости является административным делом и рассматривается по правилам КАС. 

Факт № 6: Представитель в суде по делу об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости должен иметь высшее юридическое образование

Поскольку дело рассматривается по правилам КАС РФ, представитель административного истца должен обладать адвокатским статусом либо обязательно должен иметь высшее юридическое образование.

Факт № 7: Заявление о пересмотре кадастровой стоимости в судебном порядке необходимо подать в суд общей юрисдикции - верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа

Например, заявление об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в Москве необходимо подать в Московский городской суд.

Факт № 8: Как правило, по данной категории суд назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости недвижимости

При несогласии ответчика с требованиями административного истца суд назначает судебную экспертизу. Расходы на ее проведение, как правило, возлагаются на истца. Стоимость объекта недвижимости определяется судом на основании заключения судебной экспертизы. 

Факт № 90: Оспоренная кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за весь период применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания 

С 01.01.2019 года вступили поправки в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. То есть налогоплательщики смогут вернуть излишне уплаченный налог за предыдущие годы действия оспоренной кадастровой стоимости. Это применимо для налога на имущество, земельного налога и НДФЛ с продажи недвижимости. По закону перерасчет налога будет возможен, если решение об изменении кадастровой стоимости примут после 31 декабря 2018 года. Обратите внимание, заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты. Для граждан в законе предусмотрено дополнительное ограничение: вернуть или зачесть налоги можно только за три года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом. 

Факт № 10: В определенных случаях с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может обратиться арендатор

Например, если размер арендной платы по договору аренды муниципального или государственного земельного участка привязан к кадастровой стоимости, арендатор также является заинтересованным лицом и может обратиться с заявлением о пересмотре.