Изъятие земельного участка и иной недвижимости для государственных нужд

Законно ли изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд? Закон об изъятии земельных участков и недвижимости для госнужд.

Изъятие земельного участка является одним из оснований прекращения права собственности. Основания и порядок изъятия земельных участков и недвижимости для государственных нужд регулируется нормами гражданского и земельного законодательства РФ.

Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 

Достаточно распространено изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных нужд при строительстве федеральных дорог. 

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для государственных нужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Решение об изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории.

Кроме того, Правительство Российской Федерации постановлением от 15.04.2014 года № 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации (программу реновации жилищного фонда в городе Москве). 

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 года № 4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 года  № 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. 

Также одним из оснований изъятия земельных участков является изъятие недвижимого имущества на основании решения о комплексном развитии территорий (КРТ). Зонами комплексного развития охвачено значительное число территорий на картах правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области. Читайте подробнее о процедурах КРТ жилой и нежилой застройки и правах правообладателей при принятии решения о КРТ и особенностях изъятия земельных участков в ходе указанных процедур. 

Согласно ст. 283 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Кто принимает решение об изъятии земельного участка или иной недвижимости под государственные или муниципальные нужды?

Решение об изъятии недвижимого имущества для федеральных нужд принимают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, для региональных нужд – исполнительные органы государственной власти субъекта РФ, для муниципальных нужд – органы местного самоуправления. При изъятии земельного участка для государственных нужд в городе Москве распоряжение об изъятии принимает Департамент городского имущества г. Москвы. Решение об изъятии земельного участка в Московской области  принимает Правительство Московской области, как правило, в лице Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области.

Инициаторами принятия решения об изъятии имущества могут быть как уполномоченные госорганы, так и организации, которым изъятые участки требуются для осуществления их деятельности.

Как государственный орган определяет собственника недвижимости, в отношении которой принято решение об изъятии?

Собственники и арендаторы недвижимости, в отношении которой принято решение об изъятии, определяются на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

Также с целью выявления заинтересованных лиц публикуется в Интернете сообщение о планируемом изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости. Собственники и иные правообладатели недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН могут в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подать заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ). Это нужно для того, чтобы права были учтены надлежащим образом.

При отсутствии собственника земельного участка уполномоченный орган обращается в суд с иском о признании права собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования на такой земельный участок (иной объект). Если после этого объявится владелец, то он вправе будет требовать возмещения за изъятие имущества с лица, которому был передан участок, или с казны, если участок остался в публичной собственности. При этом изъятые объекты недвижимости прежнему правообладателю не возвращаются (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).

Как происходит изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд?

Опишем вкратце процедуру изъятия объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд:

Как выглядит соглашение об изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд?

Законом установлено, что изъятие недвижимого имущества производится на основании решения суда или соглашения, заключаемого с собственником. Соглашение нужно для того, чтобы зафиксировать в нем ключевые условия изъятия.

Образец документа

Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (образец заполнения)

Cкачать

В соответствии со ст. 56.11 Земельного кодекса РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для:

1. перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности
2. прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком
3. досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком
4. прекращения права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке, либо досрочного расторжения договора аренды или договора безвозмездного пользования такими объектами недвижимого имущества
5. возникновения прав на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков
6. государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества
7. сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия

Можно ли не подписывать соглашение об изъятии земельного участка для госнужд? И что отвечать на соглашение?

Если вас не устраивает выкупная цена (сумма возмещения) или другие условия соглашения, то вы можете направить свои возражения. Направлять письменные возражения на соглашение или нет - выбор за вами. В любом случае, если соглашение не будет подписано в течение 90 дней, государственный орган обратится в суд, в этом случае сумму возмещения и другие условия изъятия будет определять суд. Вместе с тем, иногда при получении возражений госорган соглашается подписать договор на предложенных условиях, что позволяет избежать долгой судебной процедуры.

Как определяют размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости?

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение на основании п. 1 ст. 281 ГК РФ. Возмещение осуществляется за счет средств бюджетной системы РФ. Если решение об изъятии принято на основании ходатайства, поданного организацией, то именно она выплачивает правообладателям возмещение (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).

Размер возмещения определяют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и с учетом особенностей, установленных Земельным и Гражданским кодексами. Его рассчитывают не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю участка соглашения об изъятии недвижимости.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок, а также убытки, причиненные изъятием (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Расходы на установление рыночной стоимости недвижимости и размера убытков (оценку) на досудебной стадии несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии.

Закон № 499-ФЗ расширил список лиц, которые вправе претендовать на компенсацию в случае изъятия земельного участка и иной недвижимости. Ранее Земельный кодекс относил к ним только собственников (это следовало из буквального прочтения пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса). Сейчас же на возмещение убытков могут рассчитывать и иные законные владельцы, например арендаторы (титульных владельцев и собственников Земельный кодекс теперь называет правообладателями). До принятия поправок данное правило не было очевидным. 

Как проводится оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка?

Оценка проводится по правилам закона № 135-ФЗ за исключением тех особенностей, которые указаны в земельном законодательстве. 

Теперь в законе прямо указано, каким образом следует оценивать прекращаемые права (п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ). 

Например, рыночная стоимость прав компании на постоянное (бессрочное) пользование определяется как рыночная стоимость права аренды на 49 лет (п. 9 ст. 26 закона № 499-ФЗ). А рыночная стоимость права аренды или права безвозмездного пользования земельным участком по договору определяется как рыночная стоимость права аренды до истечения срока действия указанных договоров. 

Наиболее спорные вопросы в оценке – как определить вид разрешенного использования для такого расчета и на какую дату проводить расчет. К сожалению, закон № 499-ФЗ дал ответы не на все эти вопросы. Однако именно от их решения будет зависеть итоговая сумма компенсации. Вид разрешенного использования (ВРИ) – это, пожалуй, основная характеристика земельного участка, в том числе для целей оценки. Именно от ВРИ зависит экономическая привлекательность участка.

Поэтому правообладателю, у которого изымается участок, получив проект соглашения об изъятии и приложенный к нему отчет об оценке, важно обратить внимание на то, какой вид разрешенного использования применялся в целях оценки. 

В первую очередь необходимо установить дату, на которую учитывается ВРИ (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). По общему правилу это должен быть день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Если на дату решения об изъятии ВРИ уже был изменен в целях планируемого изъятия, то учитывается тот вид, который был у участка до изменения ВРИ в целях изъятия. 

Далее после установления даты правильно определить сам вид разрешенного использования. Он обязательно учитывается в ЕГРН, а до 1 января 2015 года вносился и в ЕГРП. Поэтому информацию о разрешенном использовании можно найти в выписке из реестра. В то же время данные кадастра выполняют лишь информационную функцию, и указанные в них сведения о ВРИ могут не соответствовать действительности. Поэтому все сведения надо проверять, а при необходимости добиваться внесения изменений в ГКН. Чтобы узнать подлинный вид использования участка, необходимо сначала обратиться к генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки (далее – ПЗЗ). Эти документы расскажут о перечне возможных ВРИ для земельного участка. Учитывая фактическое использование участка, можно будет установить конкретный ВРИ. Разумеется, при условии, что собственник не нарушает виды разрешенного использования, предусмотренные в генплане и ПЗЗ. 

Как увеличить выкупную цену при изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд?

Исходя из нашей практики, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости независимый специалист рассчитывает стоимость на 30-70 % больше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным уполномоченным органом, занижение рыночной цены недвижимости и возмещаемых убытков - это естественное желание города уменьшить выплаты. Кроме того, государственному органу могут быть неизвестны суммы убытков, причиненных изъятием объектов недвижимости правообладателю, в частности убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких объектов обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода.  Оспорить размер возмещения собственник может в в судебном порядке.

Чтобы увеличить сумму возмещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма после получения от уполномоченного органа  (Департамента городского имущества г. Москвы, Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, иного органа) проекта соглашения об изъятии объекта недвижимости для государственных нужд.

Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и убытков

Специалист, выполняющий оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, должен быть членом соответствующей СРО и обладать знаниями для проведения подобной оценки (иметь аттестат по соответствующему направление). Дополнительно рекомендуем заказать заключение СРО о соответствии отчета об оценке требования закона. Для точной оценки убытков соберите все документы, подтверждающие возникновение убытков в связи с изъятием (например, договоры аренды, при этом он должен быть заключен до получения решения об изъятии).

Вместе с тем, в делах данной категории всегда назначается судебная экспертиза для оценки рыночной стоимости, которая и служит основой принимаемого судом решения (суд не разбирается с различиями между отчетами об оценке, предоставленными сторонами, поэтому назначает независимую экспертизу). Как правило, судебная экспертиза рассчитывает стоимость на 20-50 % выше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным государственным органом, то есть в среднем на 20-50 % можно увеличить сумму возмещения за изымаемый объект недвижимости через суд. 

Шаг 2. Направьте предложение об изменении условий соглашения в части суммы возмещения и копию отчета об оценке его в уполномоченный орган

Срок для подписания правообладателем соглашения устанавливается 90 календарных дней с даты получения проекта  соглашения. В случае несогласия с суммой возмещения правообладатель должен направить в уполномоченный орган предложение об изменении условий данного соглашения, приложив копию отчета об оценке. Письмо направьте ценным письмом с описью вложения, в которой укажите суть направляемых документов.

Шаг 3. Дождитесь соглашения в новой редакции или иска о принудительном изъятии объекта недвижимости

Уполномоченный орган вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости, но не обязан. В случае отказа уполномоченного органа от подписания соглашения в предложенной редакции данный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии объекта недвижимости. В 98 % случаев госорган откажется принимать ваше соглашение и обратится в суд. В этом случае вам поступит копия иска в суд. Вам необходимо отслеживать движения дела в суде, подготовить встречное исковое заявление об изменении условий соглашения, приложив подтверждающие документы. Если вы являетесь физическим лицом, спор будет рассмотрен в суде общей юрисдикции; споры с юридическими лицами и ИП рассматриваются в арбитражном суде. 

Образец документа

Иск об изъятии объекта недвижимости

Cкачать

Шаг 4. Защитите свои интересы в суде при рассмотрении дела о принудительном изъятии объекта недвижимости

Примите участие во всех судебных заседаниях или привлеките юриста для защиты ваших интересов в споре с уполномоченным органом. 

Как было отмечено ранее, в большинстве случаев суд назначает судебную экспертизу для определения суммы возмещения при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд, которое складывается из рыночной стоимости земельного участка (или рыночной стоимости иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению) и расположенного на нем объекта недвижимости, если право собственности на него зарегистрировано (или рыночной стоимости иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению), а также причиненных изъятием убытков).

При этом собственник недвижимости должен доказать, что отчет об оценке, выполненный по заказу уполномоченного органа, подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной. Судебная практика в таких спорах неоднозначна, так как решение суда зависит во многом от представленных собственником доказательств и его правовой позиции.

Государственные органы очень активно отстаивают свои интересы в суде по искам о принудительном изъятии, обладая большим штатом юристов, обжалует все решения суда не в его пользу, поэтому будьте готовы отстоять свои интересы также в апелляционной инстанции.

Шаг 5. Получите возмещение в связи с изъятием объекта недвижимости на основании решения суда

Решение суда о принудительном изъятии объекта недвижимости и установлении условий изъятия является основанием для выплаты вам суммы возмещения, установленной судом. После вступления в законную силу решения суда обратитесь в уполномоченный органом с требованием исполнить решение суда, укажите ваши банковские реквизиты для перечисления денег. 

Например, в данном деле сумма возмещения была увеличена почти на 30 % (ДГИ определил сумму возмещения в размере 7,736 млн.руб., досудебная оценка - 11,932 млн.руб., судебная экспертиза установила сумму возмещения с учетом убытков в размере 10, 049 млн. руб.)

Уплачивается ли налог с суммы возмещения за изъятие недвижимости?

Отвечая на данный вопрос, следует отдельно рассмотреть налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций.

При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им в денежной и натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Таким образом, возмещение, полученное бывшим правообладателем-физлицом, будет квалифицировано как налогооблагаемый доход.

При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Следовательно, при изъятии у физического лица недвижимого имущества ему предоставляется имущественный налоговый вычет в размере стоимости такого имущества при условии подачи налоговой декларации в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Данный вывод также следует из Письма Минфина России от 11.06.2021 года № 03-04-05/46349.

По исчислению налога на прибыль при получении организацией возмещения при изъятия недвижимости для государственных нужд долгое время позиции налоговых органов и судов расходились. Вместе с тем, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 указал, что поскольку принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, а законодателем не предусмотрено включение в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд, то взимание с такого собственника налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Руководствуясь правовой позицией судом, в письме от 06.10.2021 года № 03-11-09/80781 Минфин России указал, что поскольку изъятие у налогоплательщика находящегося в его собственности земельного участка для государственных и муниципальных нужд и недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, производится без учета его воли, то такое изъятие не должно иметь для данного налогоплательщика налоговых последствий. Также сумма возмещения не подлежит учету в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо Минфина России от 21.07.2022 № 03-11-09/70420).

Услуги юристов по защите собственников при изъятии земельного участка или иной недвижимости для госнужд

Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексное сопровождение вашего спора с Департаментом городского имущества г. Москвы, Министерством транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, иными уполномоченными органами при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд: услуги оценщиков и юристов. 

Всю работу мы берем на себя: от досудебного урегулирования спора до исполнения решения суда в вашу пользу. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев вы оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена и вы получили результат, на который рассчитывали!  Мы (в отличие от многих юристов) не только получаем решение суда в вашу пользу, но и добиваемся его исполнения. Если вы хоть раз сталкивались с работой государственных органов, то вы знаете не понаслышке, что исполнить решение суда сложнее, чем добиться его вынесения в свою пользу. 

Во время бесплатной консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.