Изъятие земельного участка для муниципальных нужд в 2024 году

Законно ли изъятие земельного участка для муниципальных нужд?

Изъятие земельного участка является одним из оснований прекращения права собственности.

Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для государственных нужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Решение об изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории.

Таким образом, при нарушении формальных требований закона к процедуре изъятия земельного участка для муниципальных нужд такое изъятие является незаконным и может быть оспорено в судебном порядке. Если же процедурные и иные требования закона выполнены, то собственник может оспорить только выкупную цену земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости.

Также одним из оснований изъятия земельных участков является изъятие недвижимого имущества на основании решения о комплексном развитии территорий (КРТ). Зонами комплексного развития охвачено значительное число территорий на картах правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области. Читайте подробнее о процедурах КРТ жилой и нежилой застройки и правах правообладателей при принятии решения о КРТ и особенностях изъятия земельных участков в ходе указанных процедур. 

Кто принимает решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд?

Решение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд принимают органы местного самоуправления. При изъятии земельного участка для государственных нужд в городе Москве распоряжение об изъятии принимает Департамент городского имущества г. Москвы. Решение об изъятии земельного участка для государственных нужд в Московской области принимает Правительство Московской области, как правило, в лице Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, а для муниципальных нужд - конкретные администрации городов и районов.

Инициаторами принятия решения об изъятии имущества могут быть как уполномоченные госорганы, так и организации, которым изъятые участки требуются для осуществления их деятельности.

Порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд

В первую очередь уполномоченный орган определяет собственников и арендаторов недвижимости, подлежащей изъятию для муниципальных нужд. Собственники и арендаторы недвижимости, в отношении которой принято решение об изъятии, определяются на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

Также с целью выявления заинтересованных лиц публикуется в Интернете сообщение о планируемом изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости. Собственники и иные правообладатели недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН могут в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подать заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ). Это нужно для того, чтобы права были учтены надлежащим образом.

При отсутствии собственника земельного участка уполномоченный орган обращается в суд с иском о признании права собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования на такой земельный участок (иной объект). Если после этого объявится владелец, то он вправе будет требовать возмещения за изъятие имущества с лица, которому был передан участок, или с казны, если участок остался в публичной собственности. При этом изъятые объекты недвижимости прежнему правообладателю не возвращаются (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).

Опишем вкратце процедуру изъятия земельного участка для муниципальных или государственных нужд:

Как выглядит соглашение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд?

Законом установлено, что изъятие недвижимого имущества производится на основании решения суда или соглашения, заключаемого с собственником. Соглашение нужно для того, чтобы зафиксировать в нем ключевые условия изъятия.

Можно ли не подписывать соглашение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд? Как отвечать на соглашение?

Если вас не устраивает выкупная цена (сумма возмещения) или другие условия соглашения, то вы можете направить свои возражения. Направлять письменные возражения на соглашение или нет - выбор за вами. В любом случае, если соглашение не будет подписано в течение 90 дней, уполномоченный орган обратится в суд, в этом случае сумму возмещения и другие условия изъятия будет определять суд. Вместе с тем, иногда при получении возражений госорган соглашается подписать договор на предложенных условиях, что позволяет избежать долгой судебной процедуры.

Как определяют размер возмещения за изымаемые для муниципальных нужд земельные участки и другие объекты недвижимости?

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение на основании п. 1 ст. 281 ГК РФ. Возмещение осуществляется за счет средств бюджетной системы РФ. Если решение об изъятии принято на основании ходатайства, поданного организацией, то именно она выплачивает правообладателям возмещение (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).

Размер возмещения определяют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и с учетом особенностей, установленных Земельным и Гражданским кодексами. Его рассчитывают не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю участка соглашения об изъятии недвижимости.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок, а также убытки, причиненные изъятием (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Расходы на установление рыночной стоимости недвижимости и размера убытков на досудебной стадии несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии.

Как увеличить выкупную цену при изъятии земельного участка для муниципальных нужд?

Исходя из нашей практики, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости независимый специалист рассчитывает стоимость на 30-70 % больше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным уполномоченным органом, занижение рыночной цены недвижимости и возмещаемых убытков - это естественное желание города уменьшить выплаты. Кроме того, государственному органу могут быть неизвестны суммы убытков, причиненных изъятием объектов недвижимости правообладателю, в частности убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких объектов обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода.  Оспорить размер возмещения собственник может в в судебном порядке.

Чтобы увеличить сумму возмещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма после получения от уполномоченного органа проекта соглашения об изъятии объекта недвижимости для государственных нужд.

Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и убытков

Специалист, выполняющий оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, должен быть членом соответствующей СРО и обладать знаниями для проведения подобной оценки (иметь аттестат по соответствующему направлению). Дополнительно рекомендуем заказать заключение СРО о соответствии отчета об оценке требования закона. Для точной оценки убытков соберите все документы, подтверждающие возникновение убытков в связи с изъятием (например, договоры аренды, при этом он должен быть заключен до получения решения об изъятии).

Вместе с тем, в делах данной категории всегда назначается судебная экспертиза для оценки рыночной стоимости, которая и служит основой принимаемого судом решения (суд не разбирается с различиями между отчетами об оценке, предоставленными сторонами, поэтому назначает независимую экспертизу). Как правило, судебная экспертиза рассчитывает стоимость на 20-50 % выше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным государственным органом, то есть в среднем на 20-50 % можно увеличить сумму возмещения за изымаемый объект недвижимости через суд. 

Шаг 2. Направьте предложение об изменении условий соглашения в части суммы возмещения и копию отчета об оценке его в уполномоченный орган

Срок для подписания правообладателем соглашения устанавливается 90 календарных дней с даты получения проекта  соглашения. В случае несогласия с суммой возмещения правообладатель должен направить в уполномоченный орган предложение об изменении условий данного соглашения, приложив копию отчета об оценке. Письмо направьте ценным письмом с описью вложения, в которой укажите суть направляемых документов.

Шаг 3. Дождитесь соглашения в новой редакции или иска о принудительном изъятии объекта недвижимости

Уполномоченный орган вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости, но не обязан. В случае отказа уполномоченного органа от подписания соглашения в предложенной редакции данный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии объекта недвижимости. В 98 % случаев госорган откажется принимать ваше соглашение и обратится в суд. В этом случае вам поступит копия иска в суд. Вам необходимо отслеживать движения дела в суде, подготовить встречное исковое заявление об изменении условий соглашения, приложив подтверждающие документы. Если вы являетесь физическим лицом, спор будет рассмотрен в суде общей юрисдикции; споры с юридическими лицами и ИП рассматриваются в арбитражном суде. 

Шаг 4. Защитите свои интересы в суде при рассмотрении дела о принудительном изъятии земельного участка для муниципальных нужд

Примите участие во всех судебных заседаниях или привлеките юриста для защиты ваших интересов в споре с уполномоченным органом. 

Как было отмечено ранее, в большинстве случаев суд назначает судебную экспертизу для определения суммы возмещения при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд, которое складывается из рыночной стоимости земельного участка (или рыночной стоимости иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению) и расположенного на нем объекта недвижимости, если право собственности на него зарегистрировано (или рыночной стоимости иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению), а также причиненных изъятием убытков).

При этом собственник недвижимости должен доказать, что отчет об оценке, выполненный по заказу уполномоченного органа, подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной. Судебная практика в таких спорах неоднозначна, так как решение суда зависит во многом от представленных собственником доказательств и его правовой позиции.

Государственные органы очень активно отстаивают свои интересы в суде по искам о принудительном изъятии, обладая большим штатом юристов, обжалует все решения суда не в его пользу, поэтому будьте готовы отстоять свои интересы также в апелляционной инстанции.

Шаг 5. Получите возмещение в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд на основании решения суда

Решение суда о принудительном изъятии объекта недвижимости и установлении условий изъятия является основанием для выплаты вам суммы возмещения, установленной судом. После вступления в законную силу решения суда обратитесь в уполномоченный органом с требованием исполнить решение суда, укажите ваши банковские реквизиты для перечисления денег. 

Например, в данном деле сумма возмещения была увеличена почти на 30 % (ДГИ определил сумму возмещения в размере 7,736 млн.руб., досудебная оценка - 11,932 млн.руб., судебная экспертиза установила сумму возмещения с учетом убытков в размере 10, 049 млн. руб.)

Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексное сопровождение вашего спора с Департаментом городского имущества г. Москвы, Министерством транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, иными уполномоченными органами при изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд: услуги оценщиков и юристов. Всю работу мы берем на себя: от досудебного урегулирования спора до исполнения решения суда в вашу пользу. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев вы оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена и вы получили результат, на который рассчитывали!  Мы (в отличие от многих юристов) не только получаем решение суда в вашу пользу, но и добиваемся его исполнения. Если вы хоть раз сталкивались с работой государственных органов, то вы знаете не понаслышке, что исполнить решение суда сложнее, чем добиться его вынесения в свою пользу. Во время бесплатной консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.