Изъятие квартиры для государственных и муниципальных нужд

Законно ли изъятие квартиры для государственных или муниципальных нужд?

Изъятие объекта недвижимости является одним из оснований прекращения права собственности на него.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ  жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Соответственно изъятие жилого помещения для госнужд производится в порядке, установленном законодательством для изъятия земельных участков.

Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 

Достаточно распространено изъятие квартир в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, изымаемых под строительство федеральных дорог. Не менее распространено изъятие жилых помещений в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для государственных нужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Решение об изъятии земельного участка и расположенных на нем зданий может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории.

Кроме того, Правительство Российской Федерации постановлением от 15.04.2014 года № 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации (программу реновации жилищного фонда в городе Москве). 

В силу ст. 7.3 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 года № 4802-1 собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения. Однако собственники жилых помещений вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме (вместо равнозначного помещения), если в отношении освобождаемого помещения не зарегистрированы ограничения прав или обременения.

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 года № 4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 года  № 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, также предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. 

Также одним из оснований изъятия земельных участков является изъятие недвижимого имущества на основании решения о комплексном развитии территорий (КРТ). Зонами комплексного развития охвачено значительное число территорий на картах правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области. Читайте подробнее о процедурах КРТ жилой и нежилой застройки и правах правообладателей при принятии решения о КРТ и особенностях изъятия земельных участков в ходе указанных процедур. 

Кто принимает решение об изъятии квартиры для государственных или муниципальных нужд?

Решение об изъятии жилого имущества для федеральных нужд принимают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, для региональных нужд – исполнительные органы государственной власти субъекта РФ, для муниципальных нужд – органы местного самоуправления. При изъятии земельного участка под многоквартирным домом для государственных нужд в городе Москве распоряжение об изъятии квартиры принимает Департамент городского имущества г. Москвы. Решение об изъятии земельного участка и расположенных на нем домов в Московской области  принимает Правительство Московской области, как правило, в лице Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области.

Как государственный орган определяет собственника жилого помещения, в отношении которого принято решение об изъятии?

Собственники квартир, в отношении которых принято решение об изъятии, определяются на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

Также с целью выявления заинтересованных лиц публикуется в Интернете сообщение о планируемом изъятии земельного участка и расположенного на нем здания. Собственники и наниматели жилья, права которых не зарегистрированы в ЕГРН могут в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подать заявления в уполномоченный орган об учете их прав на жилые помещения. Это нужно для того, чтобы права были учтены надлежащим образом.

При отсутствии собственника уполномоченный орган обращается в суд с иском о признании права собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования на такое помещение. Если после этого объявится владелец, то он вправе будет требовать возмещения за изъятие имущества с лица, которому был передан участок, или с казны, если участок остался в публичной собственности. При этом изъятые объекты недвижимости прежнему правообладателю не возвращаются (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).

Как происходит изъятие жилого помещения для государственных или муниципальных нужд?

Опишем вкратце процедуру изъятия квартиры для государственных или муниципальных нужд:

Как выглядит соглашение об изъятии квартиры для государственных или муниципальных нужд?

Законом установлено, что изъятие жилого помещения производится на основании решения суда или соглашения, заключаемого с собственником. Соглашение нужно для того, чтобы зафиксировать в нем ключевые условия изъятия.

Можно ли не подписывать соглашение об изъятии квартиры для муниципальных или государственных нужд? И что отвечать на соглашение?

Если вас не устраивает выкупная цена (сумма возмещения) или другие условия соглашения, то вы можете направить свои возражения. Направлять письменные возражения на соглашение или нет - выбор за вами. В любом случае, если соглашение не будет подписано в течение 3 месяцев, государственный орган обратится в суд, в этом случае сумму возмещения и другие условия изъятия будет определять суд. Вместе с тем, иногда при получении возражений госорган соглашается подписать договор на предложенных условиях, что позволяет избежать долгой судебной процедуры.

Как определяется размер возмещения за изымаемые жилые помещения?

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Исходя из нашей судебной практики, собственники квартир при изъятии собственники квартир могут рассчитывать на возмещение расходов на оплату услуг агентства недвижимости по подбору новой квартиры, юридических расходов по оформлению договора купли-продажи, пошлины за регистрацию права собственности, расходов по найму равнозначного жилья на время переезда, расходов на оплату услуг транспортной компании по переезду и т.д.

Рыночная стоимость жилого помещения и доли в общем имуществе определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и с учетом особенностей, установленных Земельным, Жилищным и Гражданским кодексами. 

Расходы на установление рыночной стоимости недвижимости и размера убытков на досудебной стадии несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии.

Как увеличить сумму возмещения при изъятии квартиры для государственных или муниципальных нужд?

Исходя из нашей практики, при оценке рыночной стоимости квартиры независимый специалист рассчитывает стоимость на 30-70 % больше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным уполномоченным органом, занижение рыночной цены недвижимости и возмещаемых убытков - это естественное желание государства уменьшить выплаты. 

Кроме того, государственному органу неизвестны суммы убытков, причиненных изъятием жилого помещения собственнику, в частности убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками таких объектов обязательств перед третьими лицами, расходы по переезду и пр.  Оспорить размер возмещения собственник может в судебном порядке.

Чтобы увеличить сумму возмещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма после получения от уполномоченного органа  (Департамента городского имущества г. Москвы, Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, иного органа) проекта соглашения об изъятии квартиры для государственных нужд.

Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости квартиры и убытков

Специалист, выполняющий оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, должен быть членом соответствующей СРО и обладать знаниями для проведения подобной оценки (иметь аттестат по соответствующему направление). Дополнительно рекомендуем заказать заключение СРО о соответствии отчета об оценке требования закона. Для точной оценки убытков соберите все документы, подтверждающие возникновение убытков в связи с изъятием (например, договоры найма, при этом он должен быть заключен до получения решения об изъятии).

Вместе с тем, в делах данной категории всегда назначается судебная экспертиза для оценки суммы возмещения, которая и служит основой принимаемого судом решения (суд не разбирается с различиями между отчетами об оценке, предоставленными сторонами, поэтому назначает независимую экспертизу). Как правило, судебная экспертиза рассчитывает стоимость на 20-50 % выше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным государственным органом, то есть в среднем на 20-50 % можно увеличить сумму возмещения за изымаемое жилое помещение через суд. 

Шаг 2. Направьте предложение об изменении условий соглашения в части суммы возмещения и копию отчета об оценке его в уполномоченный орган

Срок для подписания правообладателем соглашения устанавливается 3 месяца с даты получения проекта  соглашения. В случае несогласия с суммой возмещения собственник квартиры должен направить в уполномоченный орган предложение об изменении условий данного соглашения, приложив копию отчета об оценке. Письмо направьте ценным письмом с описью вложения, в которой укажите суть направляемых документов.

Шаг 3. Дождитесь соглашения в новой редакции или иска о принудительном изъятии жилого помещения

Уполномоченный орган вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости, но не обязан. В случае отказа уполномоченного органа от подписания соглашения в предложенной редакции данный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии жилого помещения. В 98 % случаев госорган откажется принимать ваше соглашение и обратится в суд. В этом случае вам поступит копия иска в суд. 

Вам необходимо отслеживать движения дела в суде, подготовить встречное исковое заявление об изменении условий соглашения, приложив подтверждающие документы. Если вы являетесь физическим лицом, спор будет рассмотрен в суде общей юрисдикции; споры с юридическими лицами и ИП рассматриваются в арбитражном суде. 

Шаг 4. Защитите свои интересы в суде при рассмотрении дела о принудительном изъятии квартиры

Примите участие во всех судебных заседаниях или привлеките юриста для защиты ваших интересов в споре с уполномоченным органом. 

Как было отмечено ранее, в большинстве случаев суд назначает судебную экспертизу для определения суммы возмещения при изъятии жилого помещения для государственных нужд.

При этом собственник квартиры должен доказать, что отчет об оценке, выполненный по заказу уполномоченного органа, подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной. Судебная практика в таких спорах неоднозначна, так как решение суда зависит во многом от представленных собственником доказательств и его правовой позиции.

Государственные органы очень активно отстаивают свои интересы в суде по искам о принудительном изъятии, обладая большим штатом юристов, обжалуют все решения суда не в его пользу, поэтому будьте готовы отстоять свои интересы также в апелляционной инстанции.

Шаг 5. Получите возмещение в связи с изъятием квартиры на основании решения суда

Решение суда о принудительном изъятии жилого помещения и установлении условий изъятия является основанием для выплаты вам суммы возмещения, установленной судом. После вступления в законную силу решения суда обратитесь в уполномоченный органом с требованием исполнить решение суда, укажите ваши банковские реквизиты для перечисления денег. 

Например, в данном деле сумма возмещения была увеличена почти на 30 % (ДГИ определил сумму возмещения в размере 7,736 млн.руб., досудебная оценка - 11,932 млн.руб., судебная экспертиза установила сумму возмещения с учетом убытков в размере 10, 049 млн. руб.)