Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику?

Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой. Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора. Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?

Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ. 

Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств. Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию. 

В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:

В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

При расчете сроков дольщику важно не забывать особенности расчета срока, если он определен месяцами, определен не календарными, а рабочими днями, а также правила переноса срока, если последний день приходится на выходной. Если у дольщика есть сомнения относительно правильности расчета срока, ему стоит обратиться к юристу.

Таким образом, Законом № 214-ФЗ не предусмотрена неустойка за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию. Нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию также не является основанием для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке. Однако если нарушен срок передачи объекта долевого строительства (квартиры, офиса, машино-места, иного объекта) дольщику, он может взыскать неустойку за нарушение данного срока. А в случае, когда срок передачи объекта ДДУ нарушен более чем на 2 месяца у дольщика появляется право выбора: ждать завершения строительства (при этом взыскав неустойку за просрочку передачи квартиры) или расторгнуть ДДУ, вернув деньги и компенсировав убытки, и купить новый объект. 

В настоящей статье мы поделимся некоторыми советами, как оценить риски при просрочке сдачи дома в эксплуатацию и выбрать наиболее выгодное дольщику решение.

В первую очередь дольщику необходимо понимать, что при расторжении ДДУ дольщиком в одностороннем порядке договор долевого участия считается расторгнутым с даты направления уведомления. То есть с даты направления уведомления дольщик вправе требовать от застройщика только возврата денежных средств, требовать передачи объекта с этого момента дольщик уже не может.

Это важно знать дольщикам, так как в случае банкротства застройщика дольщик, расторгнувший ДДУ, сможет обратиться в суд только с заявлением о включении в реестр денежных требований, права на включение в реестр требования о передаче помещения у него уже не будет. Почему лучше включить свои "неденежные" требования в реестр? Ответ прост. Вероятность того, что дом достроят (тем или иным способом) и в итоге дольщик получит долгожданную квартиру намного выше, чем вероятность того, что кредитор по денежному обязательству получит свои деньги от банкрота. Природа банкротства предполагает, что активов должника (в данном случае застройщика) не хватает для исполнения обязательств перед всеми кредиторами, поэтому требования кредиторов удовлетворяются очередями, равными долями между всеми кредиторами одной очереди. То есть как правило, в рамках банкротства кредиторы получают частичное исполнение от заявленного в денежном реестре. По практике эта часть обычно не очень большая, так как зачастую много средств уходит на погашение расходов по проведению процедуры банкротства. Несмотря на то, что дольщики, имеющие требования к застройщику о возврате цены ДДУ, имеют приоритет перед другими кредиторами и в отдельных случаях могут претендовать на передачу им помещения в счет погашения долга, больше возможностей для защиты интересов при банкротстве застройщика имеют дольщики, сохранившие договорные отношения с застройщиком. 

Поэтому дольщику при принятии решения о расторжении очень важно оценить риски неплатежеспособности застройщика, возможные основания для его банкротства. И в случае наличия признаков банкротства отказаться от расторжения договора участия в долевом строительстве.

Если же вы, оценив риски неплатежеспособности застройщика, все-таки решили расторгнуть договор участия в долевом строительстве, советуем вам прочитать статью про порядок расторжения ДДУ здесь.

Если просрочка сдачи дома (передачи объекта) не так значительна и вы решили не расторгать ДДУ, а взыскать неустойку за срыв сроков строительства, предлагаем прочитать статью о том, как получить с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома (за нарушение срока передачи квартиры, иного объекта дольщику) по ДДУ в соответствии с Законом № 214- ФЗ. В этой статье мы рассмотрели порядок взыскания неустойки за нарушение застройщиком сроков, уточнили, как определить размер неустойки за просрочку по ДДУ, штрафа и рассчитать.

Перенос срока передачи застройщиком в одностороннем порядке

Хитрые застройщики часто пишут в ДДУ, что срок передачи квартиры является «ориентировочным» и может меняться. Часто даже прописывают в договоре порядок одностороннего переноса срока строительства. Однако подобные условия в договоре противоречат Закону № 214-ФЗ и должны быть признаны в суде недействительными. И наша судебная практика это подтверждает. Однако дольщик должен не забыть заявить соответствующее требование в суде.

При нарушении срока сдачи квартиры в соответствии с Законом № 214-ФЗ застройщик обязан за 2 месяца до установленного срока в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не может быть завершено в оговоренный срок. Обычно подобные уведомления направляются дольщикам заказными письмами. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда вовремя. Застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков может предложить вам изменить срок передачи в договоре, изменение срока передачи возможно только при согласии со стороны дольщика. Срок изменяется только в случае подписания дольщиком и застройщиком соглашения о переносе срока передачи квартиры. Дольщик не обязан подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик решает сам пойти ему навстречу застройщику или нет. Если дольщик все-таки подпишет соглашение о переносе срока передачи квартиры, Застройщик получит право передать ему квартиру в новый срок, указанный в соглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок, тогда вы сможете взыскать неустойку за новый период просрочки).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков строительства застройщиком по ДДУ (срока передачи объекта ДДУ) доказывается с помощью договора участия в долевом строительстве и передаточного акта. Период просрочки начинает течь со дня, следующим за последним днем срока передачи квартиры в ДДУ, и заканчивает течь в день подписания акта. Если акт не подписан, то дольщик может взыскать неустойку до текущего дня (в претензии рассчитывает неустойку на дату отправки претензии, в иске - на дату подачи иска в суд, также сумма неустойки может быть увеличена до вынесения решения суда). При длительной просрочке, как показывает практика, лучше заявлять неустойку частями, а не взыскивать всю сумму за весь период, так шансы на получение в совокупности большей суммы неустойки повышаются, кроме того, снижается риск не получить неустойку в связи с неплатежеспособностью застройщика (часто застройщики под каждый жилой комплекс открывают отдельное ООО, поэтому когда все дома сдаются в эксплуатацию, данное ООО перестает вести активную деятельность, то есть у застройщика “деньги заканчиваются”).

В случае уклонения дольщика от приемки квартиры, необоснованного отказа от подписания акта застройщик при наличии доказательств своевременного уведомления дольщика о приемке освобождается от ответственности за просрочку. О том, как правильно осуществлять приемку квартиры и не стать “уклонистом”, читайте статью.

Может ли дольщик сначала взыскать неустойку за просрочку, а потом расторгнуть ДДУ?

Да, взыскание неустойки за просрочку передачи не лишает дольщика права расторгнуть договор участия в долевом строительстве, однако за период, за который взыскана неустойка за просрочку, не будут взысканы проценты за пользование денежными средствами.