Взыскание неустойки за просрочку по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости

В Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, от 19.07.2017 года Президиум Верховного суда РФ дал ответ на данный вопрос. 

Верховный суд РФ разъяснил, что при возникновении спора между дольщиком и застройщиком, в том числе о взыскании неустойки за просрочки, суду следует установить действительное содержание заключенного между сторонами договора с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования договора. Если в предварительном договоре купли-продажи предусмотрено обязательство Застройщика построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать объект недвижимости в строящемся доме Покупателю, внесшему денежные средства для строительства, то данный договор необходимо считать договором участия в долевом строительстве и к данному договору применимы нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" № 214-ФЗ. При этих условиях Покупатели, которые приобрели недвижимость в строящемся доме по Предварительному договору купли-продажи и в установленный договором срок не заключили с Застройщиком основной договор, не лишены возможности взыскать неустойку за просрочку с Застройщика.

Необходимым условием для успешного взыскания неустойки по ПДКП за просрочку заключения основного договора купли-продажи является полная оплата объекта недвижимости Покупателем и получение Застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Рассматривая вопрос об определении периода просрочки, за который может быть взыскана неустойка с застройщика, суды в большинстве случаев приходят к выводу, что началом периода просрочки считается день, следующий за днем получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № № А40-126031/17 от 06.06.2018 года).  

Позиция судов № 1: Срок передачи объекта по ПДКП - не позднее дня, следующего после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 

Обосновывают данную позицию суды следующим: В силу части 1 статьи 6, части 2 статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 15 указанного Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2017 года, по смыслу статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

Однако в отдельных случаях суды исчисляют срок со дня, следующего за последним днем срока, указанного в предварительном договоре для заключения основного договора купли-продажи.  

Позиция судов № 2: Срок передачи по ПДКП = сроку заключения основного договора, определенному в соответствии с условиями договора или законом

Вместе с тем, в этом случае также важно понимать, что срок, зависящий от действий одной из сторон (например, в течение 6 месяцев с даты регистрации права собственности Застройщика), не является согласованным сроком с точки зрения Гражданского кодекса РФ (так срок не может быть определен). При этом в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ если срок заключения основного договора купли-продажи в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. То есть при указании в ПДКП срока, не соответствующего требованиям закона, сроком для заключения основного договора следует считать год с даты заключения договора (если договор заключен 01.06.2016 года, то срок истечет 01.06.2017 года). Интересен вопрос определения срока окончания просрочки, если основной договор купли-продажи не будет заключен и объект не передан по акту. В этом случае днем окончания срока большинство судов считает дату вступления в законную силу решения суда о признании права собственности дольщика (так как при незаключении основного договора купли-продажи дольщики не могут зарегистрировать право собственности в обычном порядке, они вынуждены обратиться в суд для признания права собственности). Если же объект недвижимости передан по акту, то срок просрочки истекает в день подписания передаточного акта.

Покупатели могут обращаться с исками к Застройщику как по месту их жительства или месту временного пребывания, так и в суд по месту нахождения Застройщика, или в суд по месту заключения/исполнения договора (то есть по месту нахождения новостройки). 

К требованиям о взыскании неустойки по ПДКП также применяется статья 333 ГК РФ, поэтому суд может быть снизить размер заявленной неустойки, поэтому при выборе суда до обращения с исковым заявлением необходимо изучить судебную практику имеющихся судов или же проконсультироваться с юристом.

Следует отметить, что к спорам о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи применяется трёхлетний срок исковой давности, который исчисляется по каждому дню просрочки (здесь также применимо Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43, так как данное обязательство также носит длящийся характер). 

В силу п. 25 указанного Постановления срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. То есть исходя из данного Постановления Пленума ВС РФ срок 3 года исчисляется по каждому дню просрочку. Поэтому мы рекомендуем не затягивать с подачей иска о взыскании неустойки с застройщика. Также следует учитывать, что если последний день срока исполнения обязательства приходится на выходной день, то срок исполнения переносится на первый следующий за ним рабочий день.

Объекты недвижимости, реализуемые по ПДКП, дольщики которых могут обратиться в суд для взыскания неустойки за просрочку строительства

ЖК «Триколор» (застройщик - ООО "ЭЛИТСТРОЙГРУП")

ЖК «Мортонград Путилково» (застройщик – ООО "РИВАС МО")

ЖК «Бунинский» (застройщик – ПАО "ГК ПИК")

ЖК "Белый парк" (застройщик - АО "Центр-Инвест")

ЖК "Солнцево-парк" (застройщик - ООО "Мортон-юг")

Юридическая фирма “Двитекс” обладает опытом взыскания неустойки с застройщика не только по договору долевого участия, но и по предварительным договорам купли-продажи недвижимости. Наши юристы смогли не раз убедить суд в том, что предварительный договор купли-продажи представляет собой скрытый договор участия в долевом строительстве и уже взыскали многим обманутым дольщикам неустойку с застройщика по ПДКП за просрочку заключения основного договора купли-продажи квартиры. Ознакомиться с практикой и юридическим обоснованием, подготовленным нашими специалистами в области долевого строительства, вы можете в разделе "Выигранные дела".