Судебная практика взыскания неустойки с ЖСК: можно ли взыскать?

В этой статье мы рассмотрим, какие права дает членство в ЖСК, как происходит передача жилого помещения в собственность и можно ли взыскать неустойку за просрочку такой передачи.

Для начала надо разобраться в особенностях правового регулирования жилищно-строительных кооперативов. Деятельность ЖСК регулируется ст. 123.2 Гражданского кодекса РФ, Жилищным кодексом РФ.

Жилищно-строительный кооператив – это некоммерческая организация, добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Члены ЖСК своими средствами участвуют в приобретении и реконструкции дома.

Член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

ЖСК действует на основании Устава, в котором закреплены права и обязанности его членов. Это очень важный документ. Именно им регулируются отношения между кооперативом и его членами, поскольку ЖСК и его членов по общему правилу объединяют не договорные, а корпоративные отношения. И права их таковы же, как и права членов других корпораций:

• участвовать в управлении делами корпорации. Высшим органом управления ЖСК является собрание его членов. Оно принимает все важнейшие решения, касающиеся его деятельности, в том числе относительно избрания других органов управления;

• получать информацию о деятельности ЖСК. ЖСК обязан предоставить для ознакомления по требованию своего члена: заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию, документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок; протоколы общих собраний членов, заседаний правления и ревизионной комиссии и иные, предусмотренные законом и уставом ЖСК документы. Эти документы обязательны для ознакомления еще до принятия решения о членстве в ЖСК.

• требовать, действуя от имени ЖСК, возмещения причиненных ему убытков в предусмотренных законом случаях;

• оспаривать, действуя от имени ЖСК, совершенные им сделки при нарушении органами управления своих полномочий.

Уставом регулируются такие вопросы как порядок принятия в члены и выхода из кооператива, выплаты паевого взноса. Устав должен содержать положения об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов и о порядке покрытия членами убытков ЖСК. Но положений об ответственности за нарушение сроков строительства там может не быть. Ведь предполагается, что члены сами управляют деятельностью кооператива и сроки строительства напрямую зависят от их принятых ими решений.

Поэтому неудивительно, что, как правило, иски о взыскании неустойки судами не удовлетворяются. Типичный пример – кассационное определение Ростовского областного суда по делу № 33-2963 от 3 марта 2011 года.

Диденко Е.М. обратилась в суд с иском к ЖСК «Буденновский» о расторжении договора, взыскании денежных средств. Между ней и ЖСК «Буденновский» был заключен договор о членстве в ЖСК. Паевой взнос был внесен полностью, но работы даже не начались. Решением суда первой инстанции требования истца о взыскании денежных средств и неустойки были удовлетворены. Это решение было отменено кассационным определением. Судебная коллегия указала, что отношения потребительского кооператива и его члена по вопросам, связанным с реализацией целей и задач кооператива, регулируются его уставом и не подпадают под действие Закона РФ «О защите прав потребителей», Федерального закона № 214-ФЗ,  поэтому решение о выплате процентов и компенсации морального вреда истцу было принято на основе неверных выводов.

Эта точка зрения подтверждается п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих

в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013.

Но из всякого правила есть исключения. Иногда членам все же удается добиться выплаты им неустойки. 18 января 2011 года Кировским районным судом г. Екатеринбурга было принято решение по делу № 2-68/52.

Подузов И.Д. обратился в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Астон Плаза» о взыскании неустойки за просрочку выполнения обязательств по договору внесения паевых взносов. Он полностью внес предусмотренные договором паевые взносы, а ЖСК задерживает введение дома в эксплуатацию. Суд удовлетворил иск, несмотря на то, что изменение сроков сдачи было утверждено общим собранием ЖСК. Основанием для решения явился договор между истцом и ответчиком, который прямо предусматривал возможность выплаты неустойки в случае нарушения сроков окончания строительства.

15 июля 2013 г. Ленинским районным судом г. Томска  было принято решение по делу № 2-814/2013.

Валиуллина Н.Ф. обратилась суд с иском к ЖСК «Молодежный» о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда. Ею был заключен договор паенакопления на строительство жилого дома. Согласно договору ответчик принял на себя обязательство по строительству жилого дома, принял истца в члены ЖСК в качестве пайщика. Пай был выплачен полностью, но дом в эксплуатацию так и не сдан. Суд принял сторону истца, поскольку посчитал, заключенный между ним и ответчиком договор по своей правовой природе является  фактически договором долевого участия в строительстве. Суд установил, что в члены ЖСК истец юридически не вступила, отношения ее с ответчиком регулировались только договором. Поэтому суд счел возможным применить нормы, установленные для договоров долевого строительства, и взыскать с ответчика неустойку.

Оба эти случая - исключение из общего правила. Надеяться на то, что получится взыскать с ЖСК неустойку, особенно если нет договора, ее предусматривающего, все же не надо. Поэтому, при принятии решения о вступлении в члены ЖСК необходимо понимать правовую природу этих отношений и как можно тщательнее изучить всю связанную с деятельностью кооператива документацию.