В связи с открытием филиала в Санкт-Петербурге мы предлагаем комплексные услуги дольщикам Северной столицы: услуги по приемке квартиры в новостройке специалистом из реестра НОПРИЗ, строительная экспертиза новостройки и представительство интересов дольщика юристом на всех этапах. Услуги по взысканию неустойки и компенсации за некачественную отделку с застройщика оплачиваются после поступления денег на счет дольщика!
В связи с принятыми Правительством РФ Постановлениями от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 года № 479, от 18.03.2024 № 326, которые устанавливают особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за периоды:
Также неустойка по ДДУ за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 начисляется по ставке не выше 7.5%. В связи с данными изменениями мы внесли соответствующие корректировки в работу калькулятора неустойки по ДДУ. Поэтому при расчете неустойки калькулятор на нашем сайте не учитывает в периоде просрочки дни, подпадающие под действие моратория. Также калькулятор учитывает установленное Правительством РФ ограничение ключевой ставки для расчета неустойки по ДДУ. Таким образом, наш калькулятор (в отличие от многих других размещенных в Интернете) рассчитает неустойку по ДДУ в соответствии с новыми нормативно-правовыми актами.
Часто застройщики реализуют квартиры не по договору участия в долевом строительстве напрямую дольщику, а через посредника по договорам уступки. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик заключает договор с посредником договор участия в долевом строительстве, а договоры с частными лицами заключает уже посредник - договоры уступки права требования по ДДУ. В этом случае происходит замена стороны в обязательстве - вместо посредника стороной ДДУ становится гражданин, все права и обязанности по договору долевого участия переходят к нему, как будто бы он подписал этот договор. Посредник (цедент) отвечает только за действительность прав, переданных по договору; за исполнение застройщиком своих обязательств он ответственность не несет. Также нередко дольщики до завершения строительства "перепродают квартиры" по договорам уступки.
В настоящей статье мы расскажем о взыскании неустойки за просрочку, если квартира приобреталась по договору уступки.
В соответствии с п. 1 ст. 384 если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В силу ч. 2 ст. 11 Закона о долевом участии (214-ФЗ) уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, если стороны не договорились иначе, по договору уступки прав требования по ДДУ переходит весь объем прав и обязанностей первоначального участника строительства, в том числе право на неустойку. Вместе с тем, в договоре может быть установлено, что некоторые права по договору уступки не переходят к новому дольщику. Поэтому нужно внимательно изучить договор.
Если в договоре нет никаких ограничений по переходу права на неустойку, то при нарушении застройщиком срока передачи объекта по ДДУ именно новый дольщик вправе предъявить застройщику требование о выплате неустойки за просрочку.
Закон № 214-ФЗ устанавливает формулу расчета неустойки по ДДУ для физических и юридических лиц. Размер неустойки зависит от того, кто предъявляет требование о выплате неустойки застройщику.
Формула расчета неустойки по договору долевого участия за просрочку для дольщиков-физических лиц:
Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2,
где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – цена договора, СР – ставка рефинансирования, ДП – количество дней просрочки, 2 – двойной размер неустойки (пени), предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства является гражданин (часть 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ)
Например, вы купили квартиру по договору цессии (уступки права требования) по ДДУ. В договоре цессии стоимость квартиры 8 000 000 рублей, а Цедент (лицо, которое уступило вам свои права по ДДУ) заплатил всего 5 000 000 рублей по ДДУ (первоначальному договору, копию которого дольщику должен передать Цедент), то при расчете неустойки учитывается в формуле 5 000 000 рублей, так как Застройщик фактически получил 5 000 000 рублей.
Существует немногочисленная судебная практика, позволяющая взыскать неустойку от суммы, уплаченной по договору уступки права требования, однако по тем делам, по которым застройщик обжаловал решение суда, апелляционная инстанция эти решения обжаловала. Поэтому вероятность такого взыскания мала, при этом возникает риск затягивания процесса, если застройщик обжалует решение на этом основании.
Для расчета неустойки по ДДУ рекомендуем воспользоваться нашим онлайн-калькулятором неустойки по ДДУ (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данный калькулятор (в отличие от многих, размещенных в Интернете) разработан совместно юристами и программистами. Его принципиальное отличие от других калькуляторов - автоматический расчет периода просрочки (калькулятор сам определит дату начала и окончания просрочки, исходя из ваших фактических обстоятельств и норм гражданского права об исчислении сроков). Кроме того, наш калькулятор учитывает периоды в 2020, 2022-2023 годах, в которые застройщики освобождены от уплаты неустойки на основании Постановлений Правительства РФ, и исключает данные периоды автоматически из расчета.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков в спорах с застройщиками. С нашей практикой по взысканию неустойки за просрочку с застройщиков вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров по ДДУ, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов и экспертов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, рассчитает возможную сумму взыскания и представит вам предложение со стоимостью услуги. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты. Вы можете заказать услуги по взысканию неустойки с застройщика с оплатой наших услуг после поступления денег от застройщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка застройщика, подготовка документов, защита ваших интересов до поступления денег от застройщика на ваш счет. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.