Часто застройщики реализуют квартиры не по договору участия в долевом строительстве напрямую дольщику, а через посредника по договорам уступки. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик заключает договор с посредником договор участия в долевом строительстве, а договоры с частными лицами заключает уже посредник - договоры уступки права требования по ДДУ. В этом случае происходит замена стороны в обязательстве - вместо посредника стороной ДДУ становится гражданин, все права и обязанности по договору долевого участия переходят к нему, как будто бы он подписал этот договор. Посредник (цедент) отвечает только за действительность прав, переданных по договору; за исполнение застройщиком своих обязательств он ответственность не несет. Также нередко дольщики до завершения строительства "перепродают квартиры" по договорам уступки.
В настоящей статье мы расскажем о взыскании неустойки за просрочку, если квартира приобреталась по договору уступки.
Можно ли взыскать неустойку с застройщика по договору переуступки?
В соответствии с п. 1 ст. 384 если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В силу ч. 2 ст. 11 Закона о долевом участии (214-ФЗ) уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, если стороны не договорились иначе, по договору уступки прав требования по ДДУ переходит весь объем прав и обязанностей первоначального участника строительства, в том числе право на неустойку. Вместе с тем, в договоре может быть установлено, что некоторые права по договору уступки не переходят к новому дольщику. Поэтому нужно внимательно изучить договор.
Если в договоре нет никаких ограничений по переходу права на неустойку, то при нарушении застройщиком срока передачи объекта по ДДУ именно новый дольщик вправе предъявить застройщику требование о выплате неустойки за просрочку.
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Как рассчитать неустойку по ДДУ по договору переуступке?
Закон № 214-ФЗ устанавливает формулу расчета неустойки по ДДУ для физических и юридических лиц. Размер неустойки зависит от того, кто предъявляет требование о выплате неустойки застройщику.
Формула расчета неустойки по договору долевого участия за просрочку для дольщиков-физических лиц:
Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2,
где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – цена договора, СР – ставка рефинансирования, ДП – количество дней просрочки, 2 – двойной размер неустойки (пени), предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства является гражданин (часть 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ)
-
Формула расчета неустойки по договору долевого участия за просрочку для дольщиков-юридических лиц:
где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – цена договора, СР – ставки рефинансирования, ДП – количество дней просрочки
Например, вы купили квартиру по договору цессии (уступки права требования) по ДДУ. В договоре цессии стоимость квартиры 8 000 000 рублей, а Цедент (лицо, которое уступило вам свои права по ДДУ) заплатил всего 5 000 000 рублей по ДДУ (первоначальному договору, копию которого дольщику должен передать Цедент), то при расчете неустойки учитывается в формуле 5 000 000 рублей, так как Застройщик фактически получил 5 000 000 рублей.
Существует немногочисленная судебная практика, позволяющая взыскать неустойку от суммы, уплаченной по договору уступки права требования, однако по тем делам, по которым застройщик обжаловал решение суда, апелляционная инстанция эти решения обжаловала. Поэтому вероятность такого взыскания мала, при этом возникает риск затягивания процесса, если застройщик обжалует решение на этом основании.
Для расчета неустойки по ДДУ рекомендуем воспользоваться нашим онлайн-калькулятором неустойки по ДДУ (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данный калькулятор (в отличие от многих, размещенных в Интернете) разработан совместно юристами и программистами. Его принципиальное отличие от других калькуляторов - автоматический расчет периода просрочки (калькулятор сам определит дату начала и окончания просрочки, исходя из ваших фактических обстоятельств и норм гражданского права об исчислении сроков). Кроме того, наш калькулятор учитывает периоды в 2020, 2022-2023 годах, в которые застройщики освобождены от уплаты неустойки на основании Постановлений Правительства РФ, и исключает данные периоды автоматически из расчета.
-
При заказе наших услуг все этапы взыскания неустойки с застройщика: от отправки претензии до исполнения решения суда выполняет наш юрист. Ваше участие минимально: подписать договор, отправить копии документов и выдать доверенность. При этом в большинстве случаев мы готовы предложить взыскание неустойки с оплатой услуг только при поступлении денег от застройщика на ваш счет!