Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Загородная усадьба" (Микрорайон “Ярославский“)

О микрорайоне: 

Мкр. “Ярославский“ строится в городе Мытищи ГК “ПИК“. На территории 114 гектаров будет построено 2 микрорайона комплексной застройки. По проекту в несколько очередей возводятся 30 домов как популярных панельных серий, так и по индивидуальным проектам. 19 жилых корпусов введены в эксплуатацию и заселены.

Проектом предусмотрен гаражный комплекс, в нём запроектировано более 6 000 машиномест, на благоустроенной придомовой территории располагаются наземные паркинги.

Способ приобретения – по договорам долевого участия, по 214-ФЗ, в настоящее время все квартиры еще не распроданы, идут продажи. Также в жилом комплексе предлагается и коммерческая недвижимость.

О застройщике: 

По проектной документации застройщиком микрорайона Ярославский является ООО “Загородная усадьба“. Единственным учредителем застройщика является АО “ПИК-Регион“. ООО “Загородная усадьба“ зарегистрировано в 2001 году, за это время общество являлось участником только 8 арбитражных дел в качестве ответчика, 2 в качестве истца. При этом в базе исполнительных производств отсутствуют сведения о непогашенных исполнительных производствах, то есть компания исполняет решения суда. Уставный капитал застройщика 26 520 000 рублей. В 2016 году чистая прибыль компании составила 3 854 124 000 рублей. Таким образом, компания абсолютно платежеспособна.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Многие корпуса  сданы в эксплуатацию, некоторые с небольшими просрочками. Корпус 27 застройщик должен был сдать во втором квартале 2017 года, однако срок уже перенесен на третий квартал 2017 года, однако работы еще ведутся. По корпусу 30 срок ввода в эксплуатацию - 3 квартал 2017 года, 38 корпус - 4 квартал 2017 года, 39 и 42 корпуса - 4 квартал 2018 года.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК “Ярославский“ у дольщика следующие варианты подсудности: Мытищинский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика – ООО “Загородная усадьба“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Мытищинский городской суд МО отличается неплохой практикой по взысканию неустойки с застройщиков. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с ООО “Загородная усадьба“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: "Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?". Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти "уловки" реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Ярославский" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Ярославский"  по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.