Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Векторстройфинанс" (ЖК “Кварталы 21/19“)

О жилом комплексе: 

На участке площадью 19 га в ЮВАО будет построен жилой комплекс комфорт-класса “Кварталы 21/19“. Планируется возвести панельные и монолитные корпуса переменной этажности (17-24 этажа). В проекте реализуется концепция “двор без машин“ – для автотранспорта спроектированы подземные и наземные паркинги. ЖК “Кварталы 21/19“ разместится на закрытой территории с пропускной системой доступа. Продажа жилья в ЖК “Кварталы 21/19“ сопровождается оформлением договора участия в долевом строительстве по 214-ФЗ.

О застройщике: 

В соответствии с проектной документацией застройщиком является ЗАО “Векторстройфинанс“. Компания зарегистрирована в 2004 году. Учредителями застройщика являются физические лица - Васильева Л.П., Иванов Д.В. Уставный капитал у застройщика формальный 10 000 рублей. В 2016 году выручка застройщика составила 33 898 000 рублей, а чистая прибыль всего 8 281 000 рублей. При этом у компании значительные основные средства (на сумму более 400 миллионов рублей), а также значительная дебиторская задолженность (более 500 миллионов рублей). В базе исполнительных производств отсутствуют сведения о неоконченных исполнительных производствах, а в картотеке арбитражных дел имеются сведения только о 3 арбитражных делах, в которых застройщик выступает ответчиком, на сумму не более 2 870 000 рублей. Кроме того, компания является победителем тендеров. Таким образом, компания ЗАО “Векторстройфинанс“ платежеспособна в настоящий момент, однако имеются риски неисполнения решений суда в будущем.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

По проектной документации застройщик должен сдать корпус 5 Жилого комплекса “Кварталы 21/19“ в эксплуатацию до 31 декабря 2016 года, однако сдал корпус 5 с просрочкой 5 месяцев. Корпус 9 застройщик должен был сдать в эксплуатацию до 30.06.2017 года, однако срок перенесен на 4 квартал 2017 года, то есть просрочка составит более полугода. Корпус 2 и 3 также сданы с просрочкой 5 месяцев. По остальным корпусам сроки ввода 4 квартал 2018 - 1 квартал 2019 года.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По данному жилому комплексу у дольщика следующие варианты подсудности: Кузьминский районный суд г. Москвы -  по адресу нахождения объекта и Басманный районный суд г. Москвы - по месту регистрации застройщика – ЗАО “Векторстройфинанс“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Кузьминский районный суд г. Москвы отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому рекомендуем обращаться в данный суд. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с ЗАО “Векторстройфинанс“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Кварталы 21/19" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Кварталы 21/19" юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.