Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Техальянс" (ЖК На улице Бусалова в Яхроме)

О жилом комплексе: 

ЖК на ул. Бусалова располагается в 5 минутах ходьбы от исторического центра города Яхрома Московской области. Он представляет собой пятиэтажный дом, построенный по индивидуальному проекту. В ЖК на ул. Бусалова не установлены межкомнатные перегородки, кроме перегородок санузла. 4-х секционный дом рассчитан на 149 квартир с 1-2-3 комнатами свободной планировки. На пятом этаже запроектированы двухуровневые квартиры. Продажа жилья в ЖК  сопровождается оформлением договора участия в долевом строительстве по 214-ФЗ.

О застройщике: 

В соответствии с проектной документацией застройщиком является ООО “Техальянс“. Компания зарегистрирована в 1997 году. Учредителями застройщика является Пищита Н.Н. Уставный капитал у застройщика 19 172 100 рублей. Выручка у компании в 2016 году составила всего 5 476 000 рублей, а чистая прибыль всего 835 000 руьлей, однако у компании значительные основные средства (более 154 миллионов рублей), значительная дебиторская задолженность (более 60 миллионов рублей), однако и значительная кредиторская задолженность (более 39 миллионов рублей). В базе исполнительных производств отсутствуют сведения о неоконченных исполнительных производствах, в картотеке арбитражных дел имеются сведения всего о 7 арбитражных делах, в которых застройщик выступает ответчиком (около 8 миллионов рублей). Кроме того, компания является победителем в тендерах. Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен, однако имеются риски неисполнения решений суда в будущем.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

По проектной документации застройщик должен был сдать в эксплуатацию в 3 квартале 2016 года, однако сдача объекта перенесена на 3 квартал 2017 года, при этом ЖК еще не сдан в эксплуатацию, то есть просрочка составит более 1 года и 3 месяцев.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По данному жилому комплексу у дольщика следующие варианты подсудности: Дмитровский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика – ООО “Техальянс“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Дмитровский городской суд МО не отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому рекомендуем обращаться в суд по месту жительства дольщика, если в нем практика лучше. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с ООО “Техальянс“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "На улице Бусалова в Яхроме" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.