Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "СК “Говорово" (ЖК «Татьянин парк»)

О жилом комплексе:

ЖК «Татьянин Парк» — большой проект жилой новостройки в Новой Москве от ГК «МИЦ». Комплекс состоит из 25-ти разновысотных корпусов (6-25 этажей). Застройщик реализует квартиры  по договорам участия в долевом строительстве.

О застройщике: 

Застройщиком ЖК «Татьянин парк» является ООО “СК “Говорово” (входит в Группу компаний “МИЦ”). Компания зарегистрирована в 2006 году. Учредителями являются: Копылков А.М. – 40 % уставного капитала общества, и Рябинский А.М. - 60 %. Уставный капитал составляет 130 667 640 рублей. Выручка компании в 2016 году составила более 268 млн. рублей, а чистая прибыль при этом отсутствовала. При этом у застройщика небольшие задолженности по неисполненным решениям суда (на основании базы исполнительных производств ФССП) на сумму около 120 000 рублей. Застройщик выступает в настоящее время ответчиком по 13 арбитражным делам на общую сумму около 13 000 000 рублей, а истцом по 5 арбитражным делам на сумму более 43 000 000 рублей. Таким образом, в настоящее время застройщик ООО “СК “Говорово” платежеспособен, однако ситуация может измениться.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Корпуса 2, 3 сданы с просрочкой 4 месяца. Корпуса 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 с просрочкой 3 месяца. По проектной декларации срок ввода в эксплуатацию 18 корпуса - не позднее 2 квартала 2018 года, однако срок перенесен уже на 3 квартал 2018 года.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК «Татьянин парк» у дольщика следующие варианты подсудности: Щербинский районный суд г. Москвы – по месту нахождения объекта, либо Замоскворецкий районный суд г. Москвы – по юридическому адресу застройщика – ООО “СК “Говорово”, либо по адресу регистрации дольщика (как постоянной, так и временной). По нашему опыту, Замоскворецкий районный суд г. Москвы и Щербинский районный суд г. Москвы отличаются не очень хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщика, поэтому лучше обращаться в суд по месту жительства дольщика. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. В Арбитражном суде почти в 90 % случаев судьи удовлетворяют требование о взыскании неустойки в полном объеме.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Татьянин парк" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Татьянин парк" юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.