Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Русстройгарант" (ЖК “Люберецкий")

О жилом комплексе: 

Новый ЖК в Люберецком районе Московской области вырастет на границе со столичным микрорайоном Некрасовка на земельном участке в 53 гектара. Застройщиком жилого комплекса выступает ГК “ПИК“ (ранее ГК Мортон). Завершить работы компания планирует в 2019 г, первоначальным сроком по проектной декларации был конец 2016 года. В составе комплекса входит одиннадцать корпусов, возводятся они по монолитной технологии. Здания переменной этажности - от девяти до семнадцати этажей. Общая площадь комплекса составит триста пятьдесят тыс. кв. м. Помимо жилья, на территории комплекса планируется многофункциональный культурно-офисный центр общей площадью около 100 тыс. квадратных метров. Территориальное расположение – вблизи ЖК находится Октябрьское шоссе, по которому до Люберец около 5 километров. Купить квартиру можно по договору участия в долевом строительстве (214-ФЗ).

О застройщике: 

Застройщиком по проектной документации является ООО “Русстройгарант“. Девелопер проекта - группа компаний ПИК, один из крупных застройщиков Москвы и области. ООО “РусСтройГарант“, ведущее строительство жилого комплекса “Люберецкий“, является достаточно молодой компанией, зарегистрированной 11.07.2013 года. Уставный капитал застройщика достаточно формальный - 250 000 рублей. Согласно данным ЕГРЮЛ, учредителем застройщика является ООО “Правовой центр недвижимости А-РИЭЛТИ“ (100% доли в уставном капитале). В свою очередь, единственным учредителем ООО “Правовой центр недвижимости А-РИЭЛТИ“ с долей в 100% является АО “МортонСтройГрад“. Кроме того, руководство компании осуществляет ООО “Центр развития “Мортон“. Таким образом, можно считать установленным, что застройщик “РусСтройГарант“ имеет отношение к ГК “Мортон“. Кроме того, ещё одним подтверждением этому служит то, что генподрядчиком строительства ЖК является ООО “Мортон-РСО“. В настоящее время все проекты ГК Мортон приобретены ГК ПИК, одним из крупных застройщиков московского региона. Анализ финансового состояния застройщика показывает, что выручка в 2014 году составила 25 560 000 рублей, а чистая прибыль всего 1000 рублей, то есть деньги на  счет застройщика поступают, но долго там не задерживаются. За время работы к ООО “РусСтройГарант“ в арбитражном суде предъявлено всего 3 иска на сумму около 290 000 рублей. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся. Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

В рамках строительства ЖК “Люберецкий“, застройщик осуществляет возведение корпусов № 1, 2, 2а, 3, 4.1, 4.2, 10, 11. К настоящему моменту наблюдаются задержки строительства по корпусам: номер 10 – сдача по проектной декларации не позднее 31 марта 2017 года, строительные работы в котором идут до сих пор и новый срок сдачи обозначен как 3 квартал 2017 года, также есть просрочки сдачи домов первой очереди: сдать планировали в 4 квартале 2016 года, однако срок был перенесен на 1 квартал 2017 года. Активное строительство в настоящий момент продолжается по всем недостроенным корпусам. Стоимость квартиры в жилом комплексе средняя, например 1-комнатная квартира стоит в среднем 3 125 340 — 4 821 000 рублей. Пример расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры в 10 корпусе при периоде просрочки с 01.04.2017 по. 25.08.2017, при стоимости квартиры 3 510 902 рублей неустойка за указанный период составит 307 555 рублей, со штрафом по Закону о защите прав потребителей- 461 332 рублей. Неустойка подлежит увеличению по дату подачи иска в суд, если квартира не будет передана по акту.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК “Люберецкий“ у дольщика следующие варианты подсудности: Люберецкий городской суд Московской области – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика - ООО “Русстройгарант“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Люберецкий городской суд Московской области не отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому лучше выбирать суд по месту жительства дольщика. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: "Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?". Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти "уловки" реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Люберецкий" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Люберецкий" юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.