Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "ПКФ Гюнай" (ЖК "Ледово", г. Домодедово)

О жилом комплексе: 

ЖК "Лёдово" — это два монолитно-кирпичных дома высотой 17 этажей и один дом переменной этажности 14-17 этажей. Строительство ведет ПКФ Гюнай в г. Домодедово. В комплексе запроектированы студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, которые будут иметь балкон или лоджию. Высота потолков от пола до пола равна 3 метрам. Отделка квартир не предусмотрена.

Квартиры реализовывались по договорам долевого участия в строительстве.

О застройщике: 

Застройщиком по проектной документации является ООО “ПКФ Гюнай“ - известный застройщик в г. Домодедово. Компания “ПКФ Гюнай“ зарегистрирована в 1999 году. Уставный капитал застройщика 400 000 000 рублей. Учредителем застройщика и одновременно генеральным директором является Рагимов Ализаман Сабир Оглы. Выручка в 2016 году составила 2 466 413 000 рублей, а чистая прибыль составила 16 434 000 рублей, то есть деньги на счет застройщика поступают, но не задерживаются. В 2017 год застройщик является ответчиком по 55 арбитражным делам на общую сумму 52 456 199 рублей, что также не должно смущать при текущих оборотах застройщика. Большое количество судебных процессов – показатель активной хозяйственной деятельности, и это неизбежно при таком масштабном строительстве. В одном подмосковном Домодедово у застройщика 9 построенных объектов (жилой дом на улице Энергетиков, Гагарина, Северной, Коммунистической, ЖК “Авиационный“). При этом у застройщика отсутствуют непогашенные исполнительные производства. Кроме того, компания выиграла во многих тендерах. Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен, решения суда о взыскании неустойки исполняются в короткие сроки.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Изначально проектной декларацией определялся срок сдачи – не позже 4 квартала 2018 года. Однако срок был перенесен (в настоящее время до 4 квартала 2019 года), то есть просрочка более 1 года.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК “Ледово“, г. Домодедово у дольщика следующие варианты подсудности: Домодедовский городской суд Московской области – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Домодедовский городской суд Московской области отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, однако стоит рассмотреть варианты подсудности по месту жительства дольщика. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Рекомендуем прочитать: Вся правда о взыскании неустойки с застройщика через арбитражный суд

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: "Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?". Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти "уловки" реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Ледово" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.