Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Мособлинтерстрой" (ЖК “Зеленая околица“)

О жилом комплексе: 

“Зелёная околица“ — новый высотный микрорайон в Раменском. Территория застройки поделена на два квартала: в первом четыре корпуса, во втором — шесть. Многосекционные монолитные здания (9-17 этажей), выстроенные в линию каре, образуют полузамкнутое дворовое пространство. Наружные стены облицовываются декоративной кладкой. К одному дому пристроен двухэтажный блок, в остальных часть первого этажа отведена под коммерческие площади. Дома первой очереди микрорайона “Зелёная околица“ достроены и практически заселены. Продажа жилья в ЖК “Зеленая околица“ сопровождается оформлением договора участия в долевом строительстве по 214-ФЗ.

О застройщике: 

В соответствии с проектной документацией застройщиком является ООО “Мособлинтерстрой“. Компания зарегистрирована в 2008 году. Единственным учредителем застройщика является ООО “Фирма “Селена“. Уставный капитал у застройщика формальный - 100 000 рублей. В 2016 году у застройщика отсутствовала выручка. При этом у компании в активе значительные основные средства - 3 447 973 000 рублей, запасы - 216 371 000 рублей. При этом у застройщика также значительная кредиторская задолженность - 576 471 000 рублей. В базе исполнительных производств имеются сведения об одном оконченном исполнительном производстве (1800 рублей - пошлина), в картотеке арбитражных дел имеются сведения только о 3 арбитражных делах, в которых застройщик выступал ответчиком (при этом нет ни одного 2017 года). Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен, однако имеются риски неисполнения решений суда в будущем.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Корпус 2-2 сдан в эксплуатацию с просрочкой 6 месяцев, сроки по корпусу 3-2 перенесены с 4 квартала 2016 года на 4 квартал 2017 года (то есть просрочка составит около года), корпуса 4-2, 5-3, 6-2 застройщик должен сдать в эксплуатацию в 4 квартале 2017 года, а срок перенесен на 4 квартал 2018 года.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По данному жилому комплексу у дольщика следующие варианты подсудности: Раменский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика – ООО “Мособлинтерстрой“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Раменский городской суд Московской области не отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому рекомендуем обращаться в суд по месту жительства дольщика. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с ООО “Мособлинтерстрой“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Зеленая околица" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Зеленая околица" юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.