Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "НИКП" и ООО "Мортон-РСО"

О жилом комплексе: 

В Подмосковье на расстоянии в 15 км от МКАД группой компаний “Мортон“ возведен новый микрорайон эконом— класса “Катюшки“. На площади застройки в 29,5 га возведено 22 высотных дома переменной этажности (от 13 до 23 этажей) и объекты социальной инфраструктуры. ЖК “Катюшки-2“ является логическим продолжением проекта застройки микрорайона Катюшки на улице Ленина. В состав второй очереди входят восемь многосекционных жилых корпусов переменной этажности (17–22 этажа). В отличие от первой очереди ЖК, состоящей из домов по индивидуальному проекту, в “Катюшки-2“ входят жилые здания, построенные по типовым стандартам П44-Т, П44-К и Д25-Н. Общая площадь жилых помещений в ЖК “Катюшки 2“ составляет более 110 тысяч кв. м.

Продажи в ЖК “Катюшки“ и ЖК “Катюшки 2“ осуществлялись по договорам долевого участия.

О застройщике: 

Жилые комплексы строила группа компаний “Мортон“. Разрешение на строительство каждого жилого комплекса выдано разных организациям группы компаний.

Застройщиком ЖК “Катюшки“ является ООО “Мортон-РСО“. Компания зарегистрирована в 2000 году. Уставный капитал компании всего 300 000 рублей. Учредителями ООО “Мортон-РСО“ являются АО “Директэстейт“ и ООО “Застройщики Подмосковья“. Компания вела активную коммерческую деятельность, являлась застройщикам по многим новостройкам, реализуемым ГК Мортон. ООО “Мортон-РСО“ являлась за время своей работы участником в 456 арбитражных делах, в 168 из них застройщик являлся ответчиком. При этом у застройщика отсутствуют непогашенные исполнительные производства в базе судебных приставов. Компания является победителем в 34 тендерах. Выручка ООО “Мортон-РСО“ в 2016 году составила 11 441 752 000 рублей, а чистая прибыль компании составила всего 10 865 000 рублей. Таким образом, сейчас компания платежеспособна, однако имеются риски неисполнения обязательств в будущем.

Застройщиком ЖК “Катюшки 2“ является ООО “НИКП“.   Компания зарегистрирована в 2008 году. Уставный капитал компании всего 35 101 618 рублей. Учредителем ООО “НИКП“ являются ООО “Верус“ (компания с уставным капиталом 483 800 000 рублей, принадлежит ГК “ПИК“. ООО “НИКП“ не является участником ни одного арбитражного дела. При этом у застройщика отсутствуют непогашенные исполнительные производства в базе судебных приставов. Выручка ООО “НИКП“ в 2015 году составила 290 752 000 рублей. Таким образом, сейчас компания платежеспособна, однако имеются риски неисполнения обязательств в будущем.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Последние корпуса ЖК “Катюшки“ были сданы в 2011 году.

По ЖК “Катюшки 2“ проектной документацией были установлены следующие сроки:

Корпуса 17, 18, 19, 20 - 1 квартал 2016 года;

Корпус 21, 22, 24, 25 - 3 квартал 2015 года.

Дома сданы, но с просрочкой: 3-9 месяцев.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По Микрорайону “Катюшки“ у дольщика следующие варианты подсудности: Лобненский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Лобненский городской суд МО отличается очень хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Катюшки", ЖК "Катюшки-2" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.