Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "МИЦ-Стройкапитал" (ЖК «Зеленые аллеи»)

О жилом комплексе:

ЖК «Зелёные аллеи» — проект компании «МИЦ», реализуемый в городе Видное, Московской области. Неподалёку от нового комплекса расположена деревня Тарычево. Район строительства расположен в 4 километрах от МКАД и отличается относительно развитой инфраструктурой. В настоящий момент часть домов сданы, другие будут сдаваться в 2017-2019 годах, по многим корпусам идет просрочка сдачи. К завершению проекта ЖК должен состоять ЖК будет из 14 разновысотных домов. Всего в этих домах предусмотрено размещение около 2 900 квартир. Продажи квартир ведутся по договорам долевого участия.

О застройщике:

Застройщиком ЖК «Зеленые аллеи» является ООО «МИЦ-СтройКапитал». На момент анализа застройщик платежеспособен.

Срок сдачи в эксплуатацию:

Всего проектом предусмотрено 14 корпусов с разными сроками сдачи: корпуса 1.1-2.1 по проектной декларации должны сдать во 2 квартале 2018 года. Соответственно, в этих корпусах просрочки нет. Корпуса 2.3 и 2.4. пропроектной декларации должны были сдать во 2 квартале 2017 года, однако перенесли срок на 4 квартал 2017 года. Корпуса 2.5-2.7 должны сдать в 3 квартале 2017 года, однако перенесли срок на 4 квартал 2017 года. В корпусе 2.2. тоже менялись сроки сдачи: первоначально сдать должны были во 2 квартале 2017, перенесли сдачу на 4 квартал 2017 года. Корпуса 2.2,2.6,2.8,2.9,2.10 сдадут во 2 квартале 2018 года.

Подсудность:

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства /по адресу регистрации застройщика/по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК «Зеленые аллеи» у дольщика следующие варианты подсудности на выбор: по месту нахождения объекта – Видновский городской суд МО, по адресу регистрации застройщика- ООО «МИЦ-Стройкапитал» - Истринский городской суд МО, либо можно подать иск по адресу регистрации дольщика (как постоянной, так и временной). По нашему опыту, Видновский городской суд МО отличается хорошей практикой по взысканию неустоек с застройщиков. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки через Арбитражный суд через уступку прав требований неустойки дольщиком  юридическому лицу.  

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Зеленые аллеи" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Зеленые аллеи" по всем юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ниже размещены некоторые решения судов и исполнительные листы по ООО "МИЦ-Стройкапитал". Ознакомиться с полным портфолио дел о взыскании неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.