Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Лотан" (ЖК “Восточное Бутово“)

О жилом комплексе: 

Проект крупномасштабной застройки мкр. “Восточное Бутово“ реализуется в Подмосковье рядом с деревней Боброво. Новостройка вместе с сопутствующими объектами инфраструктуры расположена в районе с благоприятной экологической ситуацией вблизи лесопарковой зоны, на участке площадью 88 гектаров. Комплексная застройка возводится компанией ГК “ПИК“ (ранее ГК “Мортон“). Микрорайон представляет собой совокупность более чем тридцати жилых домов переменной этажности (от 9 до 17 этажей). Приобрести жилье в ЖК “Восточное Бутово“(Боброво) можно согласно 214—ФЗ.

О застройщике: 

В соответствии с проектной документацией застройщиком является ООО “Лотан“. Компания зарегистрирована в 2008 году. Учредителем компании является ООО “Правовой центр А-Риэлти“. Уставный капитал у застройщика формальный 250 000 рублей. Выручка компании в 2016 году составила 226 184 000 рублей, при этом чистая прибыль составила 2 800 880 000 рублей. При этом у застройщика значительные запасы (более 1 миллиарда рублей), значительная дебиторская задолженность (более 14 миллиардов рублей), но в то же время большая кредиторская задолженность (более 27 миллиардов рублей). При этом в базе исполнительных производств имеются незначительные непогашенные долги (штрафы и пошлины), в картотеке арбитражных дел небольшое количество дел, в которых застройщик выступает ответчиком (сумма исков около 10 миллионов рублей). Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен, однако имеются риски неисполнения решений суда в будущем.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

В соответствии с проектной документацией Жилой комплекс “Восточное Бутово“ сдается очередями. 11 корпусов уже сданы в эксплуатацию, один из них (29) сдан с просрочкой. Корпуса 22, 26 застройщик планировал сдать в эксплуатацию во 2 квартале 2017 года, однако срок перенесен на 4 квартал 2017 года, то есть просрочка составит более 6 месяцев; корпус 23 застройщик планировал сдать в 3 квартале 2017 года, однако срок перенесен на 4 квартал 2017 года (просрочка более 3 месяцев). Иные корпуса должны быть сданы в эксплуатацию в 1 квартале 2018 года- 1 квартале 2019 года.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По данному жилому комплексу у дольщика следующие варианты подсудности: Видновский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика – ООО “Лотан“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Видновский городской суд МО отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, однако необходимо при выборе суда сравнить его практику с практикой суда по месту жительства дольщика, чтобы выбрать лучший вариант. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с ООО “Лотан“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. В Арбитражном суде почти в 90 % случаев судьи удовлетворяют требование о взыскании неустойки в полном объеме.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: "Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?". Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти "уловки" реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Восточное Бутово" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Восточное Бутово"  по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.