Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Кутузовское-1" (ЖК “Новый Зеленоград“)

О жилом комплексе: 

Рядом с деревней Рузино, недалеко от Зеленограда, вырастет микрорайон — “Новый Зеленоград“. Он будет состоять из 39 домов высотой от 13 до 17 этажей. Сдачу произведут в четыре очереди. Корпуса первой очереди будут сдаваться поэтапно — с начала 2017 года по середину 2018 года. Другие очереди проектируется. ЖК расположен в 500 м от города Зеленограда.

О застройщике: 

Застройщиком по проектной документации является ООО “Кутузовское-1“. Компания “Кутузовское-1“, выступающая застройщиком “Нового Зеленограда“, на рынке неизвестна, строительством ранее не занималась. Учредителем является иностранная компания, но этого не стоит бояться, т.к. такая ситуация обычна для российских компаний, в том числе застройщиков. Фактически за проектом “Нового Зеленограда“ стоит “АЙКОН-Девелопмент“ (IKON Development). Компания эта достаточно молодая и амбициозная, имеющая портфель перспективных проектов, а также принимавшая участие в строительстве ряда жилых комплексов в Москве. Компания “IKON Development“ — девелоперская компания полного цикла. Среди реализованных объектов нежилой недвижимости: “Афимолл Сити“, “Фабрика Станиславского“, “Лефорт“. Из последних можно назвать ЖК “Лефорт“. ООО “Кутузовское-1“ зарегистрировано в 2010 году. Уставный капитал застройщика 150 000 000 рублей. Анализ финансового состояния застройщика показывает, что выручка в 2015 году составила всего 8 741 000 рублей, при этом компания в 2015 году сработала в убыток в виду большой дебиторской задолженности и наличия значительных запасов. В  2016 году выручка компании составила уже 223 238 000 млн. рублей. За время работы к застройщику в арбитражном суде предъявлено всего 2 иска на сумму чуть более 1 млн.  рублей. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся, то есть решения суда исполняются застройщиком. Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

К сожалению, дома первой очереди, завершение строительства которых планировалось в 4 квартале 2016 года, вовремя завершить не удалось. Итак, сдача корпуса  № 4, например, была с просрочкой. По проектной декларации завершить строительство и передать объекты участникам строительства предполагалось не позднее 4 квартала 2016 года. Примерно в феврале-марте 2017 года дольщикам начали приходить письма о том, что срок завершения строительства откладывается до конца марта 2017 года в связи с проблемами документального и бюрократического характера. Одновременно с этим сдача квартир у многих дольщиков ЖК “Новый Зеленоград“ затянулась еще по нескольким причинам: в связи с изменением проектной площади, чаще всего в сторону увеличения, застройщик требовал произвести доплату по договорам участникам долевого строительства. Кроме того, при предварительных осмотрах своих квартир многие дольщики обнаружили в квартирах недостатки строительства, препятствующие приемке и нормальному использованию квартиры. В ситуации с увеличившейся площадью мы рекомендуем с момента получения соответствующего уведомления об оплате увеличившейся площади сразу уплатить разницу, т.к. в противном случае неоплата станет препятствием для обращения в суд за взысканием неустойки. Что касается недостатков строительства, их вы можете обнаружить при приемке объекта, однако скрытые недостатки вы можете обнаружить только в присутствии эксперта, а некоторые только в процессе эксплуатации квартиры. Поэтому желательно осматривать квартиру в присутствии эксперта, о чем уведомлять представителей застройщика и управляющей компании, и указывать в акте осмотра все недостатки. Кроме того, впоследствии получить официальное заключение эксперта. На этом основании необходимо написать застройщику претензию с требованием устранить недостатки в разумный срок, потом принимать квартиру. В общем же, если недостатки строительства несущественные, мы рекомендуем не тянуть с приемкой объекта, так как есть вероятность того, что застройщик направит односторонний акт приема-передачи. И даже в случае наличия существенных недостатков в квартире, оспорить его будет очень трудно, а по практике почти невозможно, так как требования об устранении недостатков дольщик может заявить и после приемки.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК “Новый Зеленоград“ у дольщика следующие варианты подсудности: Солнечногорский городской суд Московской области – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика - ООО “Кутузовское-1“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Солнечногорский городской суд Московской области не отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому лучше выбирать суд по месту жительства дольщика. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Новый Зеленоград" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Новый Зеленоград" по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.