Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Компас-Девелопмент" (Поселок таунхаусов “Никольское“)

О поселке: 

Квартал таунхаусов в Новой Москве “Никольское“ расположен рядом с границами старой Москвы в 3- х км по Калужскому шоссе. Поселок таунхаусов возводится вблизи деревни Николо-Хованское, на участке 11.

Таунхаусы реализовывались по договорам долевого участия.

О застройщике: 

Девелопер проекта – дочерняя компания застройщика “Компас Девелопмент“, генподрядчиком выступает фирма “Монтос-Дом“, которая неплохо зарекомендовала себя на строительном рынке Подмосковья. Надежность фирмы-подрядчика, а также то обстоятельство, что земельный участок под строительство принадлежит застройщику на праве собственности, а не как у многих застройщиков на праве аренды, подвигло многих дольщиков вложить свои деньги в этот инвестиционный проект.  

Компания ООО “Компас Девелопмент“ - новичок на строительном рынке, не замеченная в строительстве многоквартирных домов ранее. Единственным учредителем и генеральным директором является гражданин РФ Тюнькин Михаил Михайлович, владеющий 100% уставного капитала, который с даты регистрации компании в 14.10.2013 года, не увеличивался. Согласно данным картотеки арбитражных дел в отношении ООО “Компас Девелопмент“ возбужденных производств по банкротству нет, общая сумма предъявленных исков не превышает 500 000 рублей (прим. – на 17.07.17), что никак не может отрицательно сказаться на его платежеспособности. Согласно сведениям на сайте Федеральной службы судебных приставов, исполнительных производств в отношении застройщика также не значится. Все это свидетельствует о том, что начинать процесс по взысканию неустойки за просрочку с данного застройщика должен увенчается успехом - денежные средства поступят на счета дольщиков. Также у компании реализуется второй новый проект – коттеджный поселок “Жемчужина Суздаля“, в настоящее время идут продажи по ДДУ, за счет чего происходит приток денежных средств у застройщика.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

К реализации проекта застройщик приступил в конце 2013 г. Срок сдачи комплекса по проектной декларации — не позднее 2 квартала 2016 года, однако выдержан не был. Неисполнение в срок обязанности по передаче дольщикам объекта строительства (до 07.07.2016) связано с имевшими место проблемами застройщика с газификацией домов. Однако в ноябре 2016 работы по газификации во всем поселке были закончены. На сегодняшний день все дома подключены к центральным и инженерным коммуникациям, а все жители получили ключи от своих квартир. Тем не менее, просрочка составила около полугода по различным корпусам, поэтому у дольщиков поселка таунхаусов “Никольское“ есть право взыскать с застройщика неустойку за просрочку по 214-ФЗ.

Подсудность: 

Исковое заявление о взыскании неустойки можно подать как по месту нахождения объекта, так и по юридическому адресу застройщика. Также дольщик может подать иск по своему месту жительства (по адресу постоянной или временной регистрации).

Территория д. Николо-Хованское относится к Новомосковскому административному округу г. Москвы – юрисдикция Щербинского районного суда г. Москвы. Проанализировав судебную практику в Щербинском районном суде г. Москвы, можем сказать, что данный суд режет неустойки до 80 % и более. ООО “Компас Девелопмент“ зарегистрировано по юридическому адресу: г. Краснознаменск, ул. Победы, д. 28, по адресу застройщика можем обратиться в Краснознаменский городской суд. Наша практика показывает, что суды Московской области уменьшают размер неустойки реже, и в меньшем размере, чем московские суды. Уточнить, какой суд отличается лучшей практикой – Краснознаменский либо ваш (по месту регистрации), вы можете, проконсультировавшись с нашими юристами.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ПТ "Никольское" на форуме дома и в группе Вконтакте  юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.