Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Главстрой-СПБ" (ЖК “Столичный“)

О жилом комплексе: 

ЖК “Столичный“ от застройщика “Главмосстрой-недвижимость“ строится в Железнодорожном районе города Балашихи, площадь застройки 36,5 гектаров. По плану жилой комплекс состоит из 24 жилых корпусов и объектов инфраструктуры. В первую очередь строительства возводятся 6 многоквартирных 17-ти этажных дома башенного типа. В первой очереди строительства застройщик предлагает купить однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 39,25 – 65,37. В каждом из корпусов 7 и 8 по 169 квартир (по 101 однокомнатной и 68 двухкомнатных). На 2-17 этажах запроектировано по 10 квартир и по 4 кладовые, на первом этаже – 9 квартир и 2 кладовые. Продажа жилья в ЖК “Столичный“ сопровождается оформлением договора участия в долевом строительстве по 214-ФЗ.

О застройщике: 

В соответствии с проектной документацией застройщиком является ООО “Главстрой-СПБ“. Компания зарегистрирована в 2006 году. Учредителями застройщика являются ООО “Главстрой-инвест“ и иностранное юридическое лицо “Клер Паттернс энд Девелопмент лтд“. Уставный капитал у застройщика 18 000 000 рублей. Выручка у компании в 2016 году составила 4 563 960 000 рублей, а чистая прибыль всего 15 041 000 рублей, однако у компании значительные запасы (более 1,8 миллиардов рублей), значительная дебиторская задолженность (более 5 миллиардов рублей), однако и значительная кредиторская задолженность (более 4 миллиардов рублей). В базе исполнительных производств имеются сведения о незначительных неоконченных исполнительных производствах (не более 1 миллиона рублей), в картотеке арбитражных дел имеются сведения о 92 арбитражных делах, в которых застройщик выступает ответчиком (около 1 миллиарда рублей), однако застройщик выступает истцом также по 82 делам, что неудивительно для компании, которая ведет активную коммерческую деятельность. Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Корпуса 2, 4 Жилого комплекса “Столичный“ по проектной документации застройщик должен был сдать в эксплуатацию во 2 квартале 2017 года, однако сдача объекта перенесена на 1 квартал 2018 года, а корпуса 7, 8 застройщик должен был передать в 1 квартале 2017 года, однако срок перенесен на 4 квартал 2017 года. По остальным корпусам срок сдачи 3 квартал 2018 года.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По данному жилому комплексу у дольщика следующие варианты подсудности: Балашихинский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и Василеостровский суд г. Санкт-Петербурга - по месту регистрации застройщика – ООО “Главстрой-СПБ“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Балашихинский городской суд МО не отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому рекомендуем обращаться в суд по месту жительства дольщика, если в нем практика лучше. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с ООО “Главстрой-СПБ“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Столичный" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Столичный" по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.