Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "ФСК "Лидер" (ЖК «Дыхание»)

О жилом комплексе: 

Жилой комплекс «Дыхание» расположен на Дмитровском шоссе, вл. 13, что находится в 63-ем микрорайоне Тимирязевского района Северного административного округа города Москвы. ЖК представляет собой многофункциональный жилой комплекс со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом. ЖК состоит из 5 объектов: два высотой 12 этажей, один - в 22 этажа и два - в 28 этажей, причём одно из строений в 28 этажей соединено со зданием в 22 этажа высотой на уровне восьмого этажа. Предусмотрена двухуровневая подземная парковка. Застройщик реализует квартиры  по договорам участия в долевом строительстве.

О застройщике: 

Застройщиком ЖК «Дыхание» является Общество с ограниченной ответственностью «ФСК Лидер». Компания зарегистрирована в 2005 году. Уставный капитал составляет 400 000 000 рублей. Учредителями застройщика являются физические лица – Воронин Владимир Александрович – 50% в уставном капитале, и Воронина Ирина Александровна – 50% в уставном капитале. Выручка компании в 2016 году составила 7,9 млрд. рублей, а чистая прибыль 270,7 млн. рублей. Сумма требований по делам, в которых застройщик выступает истцом. Значительно превышает сумму требований по делам, в которых застройщик является ответчиком. При этом у застройщика отсутствуют неисполненные решения суда (на основании базы исполнительных производств ФССП). В настоящее время застройщик абсолютно платежеспособен.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

По проектной декларации ЖК «Дыхание» должен был быть введен в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2016 года, фактически же дом введен в эксплуатацию с просрочкой, лишь 31 мая 2017 года. Таким образом, просрочка в ЖК «Дыхание» составляет около шести месяцев.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК «Дыхание» у дольщика следующие варианты подсудности: Коптевский районный суд г. Москвы – по месту нахождения объекта, либо Мещанский районный суд г. Москвы – по адресу регистрации застройщика – ООО «ФСК «Лидер», либо по адресу регистрации дольщика (как постоянной, так и временной). По нашему опыту, в Коптевском районном суде г. Москвы практика по взысканию неустоек с застройщиков лучше, нежели в Мещанском районном суде г. Москвы. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. В Арбитражном суде почти в 90 % случаев судьи удовлетворяют требование о взыскании неустойки в полном объеме.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Дыхание" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Дыхание" юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.