Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Факт" (ЖК “Брусчатый поселок“)

О жилом комплексе: 

Жилой комплекс “Брусчатый поселок“ возведен в подмосковном Красногорске, на улице Народного Ополчения, на территории микрорайона № 10 в рамках проекта реновации жилья. Жилой квартал “Брусчатый поселок“ включает два монолитно-кирпичных дома высотой семнадцать этажей с общим подземным паркингом. В каждом корпусе 4 секции, первые этажи предназначены под коммерческие блоки.В двух корпусах ЖК “Брусчатый поселок“ 640 квартир. В квартирографии преобладают однокомнатные квартиры площадью от 35 до 49 квадратных метров (480 шт.), двухкомнатных 128 шт. — от 50 до 58 кв. м., трехкомнатных — 32 шт. Квартиры реализовывались застройщиком по ДДУ в соответствии с ФЗ-214.

О застройщике: 

Застройщиком ЖК “Брусчатый поселок“ является ООО “Факт“. Компания зарегистрирована в 2011 году. Учредителями ООО “Факт“ являются Киданов Е.И., Климовицкий В.И., ООО “Макси“. Уставный капитал застройщика 10 000 000 рублей. Выручка застройщика в 20156 году составила всего 153 000 рублей. При этом финансовый год застройщик завершил с прибылью 1 630 000 рублей. При этом у застройщика значительные основные средства (более 2 миллиардов рублей), дебиторская задолженность (более 90 миллионов рублей). Однако у компании также значительная кредиторская задолженность (более 90 миллионов рублей). В картотеке арбитражных дел имеется 8 дел, в которых застройщик выступает ответчиком (сумма около 56 миллионов рублей). В базе исполнительных производств имеются сведения о неисполненных решениях суда (сумма около 1 миллиона рублей). Однако деньги по исполнительным листам поступают нашим клиентам в короткие сроки. Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен, однако имеются риски неисполнения решений суда.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

По проектной декларации застройщик должен был передать квартиры дольщика до 31.03.2016 года. Однако квартиры фактически были переданы только в начале 2017 года, то есть просрочка составила почти год.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК “Брусчатый поселок“ у дольщика следующие варианты подсудности: Красногорский городской суд МО– по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика – ООО “Факт“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Красногорский городской суд МО отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с ООО “Факт“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Брусчатый поселок" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Брусчатый поселок" по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.