Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Джевоссет" (ЖК “Микрогород в лесу“)

О жилом комплексе: 

Микрогород “В лесу“ располагается на северо-западе Москвы в 6 км от МКАД. В рамках проекта планируется строительство 8 кварталов, каждый из которых имеет уникальное название: “Первый“, “Семейный“, “Активный“, “Центральный“, “Парковый“, “Облачный“, “Радостный“, “Дальний“.

О застройщике: 

Застройщик – ООО “Джевоссет“, зарегистрирован в 2006 году, ранее строительством объектов недвижимости не занимался. Застройщик входит в группу Роуз групп. Единственным учредителем застройщика является иностранное юридическое лицо - Компания с ограниченной ответственностью “ВОЛКАТОРИЯ МЕНЕДЖМЕНТ ЛИМИТЕД“. Уставный капитал формальный всего 10 000 рублей. Управлением компании занимается ООО “Армикс“. Чистая прибыль компании в 2016 году составила 333 061 000 рублей. За все время работы компании к ней предъявлено всего 4 иска на общую сумму 2 430 000 рублей, совсем незначительная сумма для коммерческой организации, тем более, в сфере строительства. В базе исполнительных производств судебных приставов отсутствует информация о непогашенных долгах. Таким образом, застройщик сейчас полностью платежеспособен.

Земельный участок, на котором идет строительство, находится в собственности Администрации Красногорского района, и находится в долгосрочной аренде у застройщика.

Сроки сдачи в эксплуатацию:

“Первый“ квартал Микрогорода “В лесу“ был введен в эксплуатацию в конце 2013 года и уже полностью заселен. Первые жилые корпуса “Семейного“ квартала были сданы уже в декабре 2015 года, а окончание всего проекта было запланировано на 2 квартал 2017 года. В данный момент идет активное строительство II очереди: в декабре 2015 года были сданы 1 и 2 корпуса (строительная нумерация: 11 и 14 корпуса соответственно), полностью “Семейный“ квартал планируется сдать во II квартале 2017 года. Параллельно со строительством “Семейного“ квартала ведется проектирование III очереди – квартала “Активный“, в рамках которой будет возведено 5 новых жилых домов. Корпуса второй очереди (с 11 по 17) согласно проектной декларации предполагалось ввести в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2016 года, однако к настоящему моменту разрешение на ввод в эксплуатацию не получили из второй очереди 13 и 15 корпуса. По данным корпусам срок ввод в эксплуатацию перенесен на 4 квартал 2017 год, то есть просрочка составит более года.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК “Микрогород В лесу“ у дольщика следующие варианты подсудности: Красногорский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика – ООО “Джевоссет“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Красногорский городской суд МО отличается неплохой практикой по взысканию неустойки с застройщиков. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с ООО “Джевоссет“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Микрогород в лесу" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Микрогород в лесу" юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.