Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Березовец Пирогово" (ЖК “Афродита“)

О жилом комплексе: 

В Мытищинском районе Подмосковья завершено строительство нового жилого комплекса «Афродита». Новостройка выросла в поселении Пироговский вблизи соснового бора и водохранилища, на расстоянии 10 км от МКАД. Проект комплексной застройки территории состоит из нескольких жилых корпусов, возводимых по индивидуальным проектам. Первые два корпуса уже заселены. Первоочередно были возведены два панельно—кирпичных 17—этажных здания (корпуса 1 и 3). Каждое из них включает три секции и рассчитано на 237 жилых помещений. Жилой фонд первого и третьего корпусов представлен квартирами с одной (136 шт.), двумя (67 шт.) и тремя (34 шт.) комнатами, площадь жилых помещений варьируется от 46 кв. м до 89 кв. м. Четвертый корпус представляет собой жилой дом переменной этажности (13, 15, 17 этажей), включающий в себя пять секций. В этом корпусе запроектированы 358 квартир метражом от 43 до 99 кв. м, из них 186 однокомнатных, 125 двухкомнатных и 47 трехкомнатных. Продажа жилья в ЖК “Афродита“ сопровождается оформлением договора участия в долевом строительстве по 214-ФЗ.

О застройщике: 

В соответствии с проектной документацией застройщиком является ООО “Березовец-Пирогово“. Компания зарегистрирована в 2013 году. Единственным учредителем застройщика является физическое лицо - Лопатин Владимир Алексеевич. Уставный капитал у застройщика формальный 40 000 рублей. Выручка компании в 2016 году составила 240 882 000 рублей, при этом чистая прибыль составила всего 7 224 000 рублей. При этом у компании имеются запасы на сумму более 445 миллионов рублей, значительная дебиторская задолженность (более 177 миллионов рублей). Однако у компании значительная кредиторская задолженность (около 175 миллионов рублей). В базе исполнительных производств имеются сведения об 1 неоконченном исполнительном производстве (540 000 рублей, возбуждено в сентябре 2017 года, достаточно свежее), в картотеке арбитражных дел имеются сведения только о 6 арбитражных делах (сумма около 26 миллионов рублей), в которых застройщик выступает ответчиком. Нашим клиентам деньги поступают по решениям суда в короткие сроки. Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен, однако есть риски неисполнения решений суда в будущем.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

По проектной документации застройщик должен сдать Жилой комплекс “Афродита“ в эксплуатацию в 1 квартале 2017 года, однако фактически переданы квартиры дольщикам в 3 квартале 2017 года, то есть просрочка более полугода.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По данному жилому комплексу у дольщика следующие варианты подсудности: Мытищинский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и Дмитровский городской суд МО - по месту регистрации застройщика – ООО “Березовец-Пирогово“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Мытищинский городской суд МО (в отличие от Дмитровского городского суда МО) отличается неплохой практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому рекомендуем обращаться в этот суд или по месту жительства дольщика, если в нем практика лучше. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с ООО “Березовец-Пирогово“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Афродита" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Афродита" по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.