Взыскание неустойки по ДДУ и предварительному договору с ООО "Автотех" (ЖК "Парк легенд")

О жилом комплексе: 

Жилой квартал "Парк Легенд", который возводится в ЮАО Москвы, занимает территорию площадью более 100 га. Проектом предусмотрено строительство не только многоквартирных жилых домов, но и апарт-комплекса, коммерческой и социальной инфраструктуры и спортивных объектов. Высота новостроек в квартале варьируется от 7 до 24 этажей.

Застройщик реализует квартиры по договорам купли-продажи будущей вещи. Вместе с тем, к данным договорам также применимы положения Закона № 214, в частности положения, регламентирующие начисление неустойки за просрочку передачи квартиры.

О застройщике: 

Застройщик ЖК "Парк легенд" (Квартал Парк Легенд) - ООО "Автотех" (Корпорация ТЭН). Данной организации перешли права и обязанности от ООО Управляющая компания "ТЭН-Девелопмент" (дольщики подписывали с застройщиком трехстороннее соглашение о перемене стороны в обязательстве по договору купли-продажи).

В настоящее время застройщик платежеспособный, решения суда по нашим клиентам исполняются в короткие сроки.

Скачайте : Подробный отчет по ООО "Автотех" на 31.10.2019 года 

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Просрочка по ЖК "Парк легенд" составила более 2 лет. Нашим клиентам по договору должны были передать квартиры 10.11.2016 года, а фактически квартиры переданы в августе-сентябре 2019 года. 

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту заключения или исполнения договора (месту нахождения объекта строительства) / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК "Парк легенд" у дольщика следующие варианты подсудности: Симоновский районный суд г. Москвы – по месту нахождения объекта, либо Пресненский районный суд г. Москвы – по юридическому адресу застройщика – ООО "Автотех", либо по адресу регистрации дольщика (как постоянной, так и временной). По нашему опыту, Симоновский районный суд г. Москвы  отличаются не очень хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщика, поэтому лучше рассмотреть варианты подсудности по месту жительства дольщика или обратиться в Пресненский районный суд г. Москвы. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Рекомендуем прочитать: Вся правда о взыскании неустойки с застройщика через арбитражный суд

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: "Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?". Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти "уловки" реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Парк легенд" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Парк легенд" юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.