Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "А101", ранее АО "Авгур Эстейт" (ЖК “Зеленая линия“)

О жилом комплексе: 

Жилой комплекс “Зеленая линия“ представляет собой новостройку, расположенную в центре Новой Москвы. Поселок Коммунарка, в котором построен новый ЖК, находится всего в 3 километрах от МКАДа. Проект комплексной застройки был разработан в 2013 году, тогда же был дан старт строительству корпусов. Сдача домов первой очереди состоялась в 4 квартале 2015 года, окончание строительства корпусов второй очереди пришлось на 1 квартал 2016 года.Проект состоит из десяти зданий, построенных по монолитно-кирпичной технологии. Число этажей – 17, общее количество квартир – 945.

Продажи осуществлялись по договорам долевого участия. В настоящий момент продажи возможны только по договорам купли-продажи.

О застройщике: 

ООО “А101“ (ранее АО “Авгур Эстейт“), реализующее квартиры в данном жилом районе, входит в Группу “САФМАР“, включающую активы целого ряда отраслей: нефтяные и угольные холдинги, торговые центры, гостиницы, строительные компании, логистические комплексы, банки и пенсионные фонды.

Учредителем ООО “А101“ является иностранная компания БАЛАМЕР ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД. Уставный капитал ООО “А101“ 8 837 429 000 рублей. К данной компании в процессе реорганизации присоединяется АО “Авгур Эстейт“ (первоначальный застройщик данного микрорайона). В настоящее время все решения суда исполняются в короткие сроки.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Сроки сдачи ЖК несколько раз переносились, последний – 4 квартал 2016 года. Таким образом, в среднем просрочки на объекте составляют от года до полутора лет в зависимости от очереди строительства и конкретного корпуса. Суммы всех компенсаций с застройщика за этот период составят более миллиона рублей. Советуем исковое заявление в суд в данном случае подавать, разбивая периоды неустойки, чтобы избежать уплаты госпошлины и получить большую сумму неустойки (при больших суммах неустойки велика вероятность “срезания“ их судом).

Подсудность: 

Щербинский районный суд г. Москвы – по адресу нахождения объекта, или в Видновский городской суд МО – по месту регистрации юридического лица АО “Авгур Эстейт“, Хамовнический районный суд г. Москвы по месту нахождения ООО “А101“ (после завершения процедуры реорганизации). Также дольщик может обратиться в суд  по месту своего жительства (по адресу постоянной или временной регистрации). Опираясь на наш опыт, рекомендуем обращаться в Видновский городской суд МО, т.к. там наиболее положительная практика, или в суд по месту жительства дольщика, если в нем практика лучше, чем в Видновском городском суде МО.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Зеленая линия" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Зеленая линия" по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.