Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "А101" (ЖК “Вяземское")

О жилом комплексе: 

Посёлок таунхаусов “Вяземское“ находится в Новой Москве, в 4 км от МКАД по Калужскому направлению. На охраняемой территории клубного посёлка построены дома из керамического блока, стоящие на железобетонных фундаментах и облицованные кирпичом. ЖК “Вяземское“ включает 38 таунхаусов и квадрохаусов семи типов, рассчитанных на 345 семей.

Ранее квартиры в ЖК “Вяземское“ можно было приобрести по договорам участия в долевом строительстве, в настоящий момент реализация происходит лишь по договорам купли-продажи.

О застройщике: 

АО “А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ“ (ранее ОАО “Масштаб“), реализующее квартиры в данном жилом районе, входит в Группу “САФМАР“, включающую активы целого ряда отраслей: нефтяные и угольные холдинги, торговые центры, гостиницы, строительные компании, логистические комплексы, банки и пенсионные фонды.

Учредителем АО “А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ“ является ОАО “Масштаб“. Уставный капитал АО “А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ“ 5 195 862 рублей. У застройщика отсутствуют непогашенные долги (исполнительные производства). Сумма исковых требований по арбитражным делам, в которых застройщик является истцом, значительно превышает цену исков, по которым застройщик является ответчиком.  Сейчас АО “А101 Девелопмент“ абсолютно платежеспособен, исполнительные листы исполняются в кратчайшие сроки.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Срок сдачи всего ЖК согласно проектной документации – 4 квартал 2014 года, фактически же передача квартир произошла в 4 квартале 2015 года. При этом на сайте, а также в устной форме застройщик сообщал о все новых сроках сдачи объекта (сначала отодвигая сроки на месяц-два, а затем на целые кварталы). Также были существенные нарушения по качеству передаваемых квартир: во многих домах у застройщика не было разрешения на газ, и дольщики отказывались от принятия таких квартир– тогда застройщик высылал односторонний акт приема-передачи квартиры.

При просрочке передачи 1 год неустойка в ЖК “Вяземское“ составила порядка 800 000 рублей - 1 200 000 рублей. Основываясь на нашей практике, в данном случае советуем взыскивать неустойку отдельно за периоды, так у вас будет возможность избежать необходимости уплаты госпошлины (в соответствии с ФЗ “О защите прав потребителей“ иски в защиту прав потребителей освобождены от уплаты госпошлины, однако сумма иска свыше 1 000 000 облагается госпошлиной).

Подсудность: 

Исковое заявление о взыскании неустойки можно подать как по месту нахождения объекта (территория Новой Москвы относятся к подсудности Щербинского районного суда г. Москвы), так и по юридическому адресу застройщика (АО “А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ“зарегистрировано в г. Видное Ленинского р-на МО). Видновский городской суд Московской области отличается хорошей практикой по взысканию неустоек. Также дольщик может подать иск по своему месту жительства (по адресу постоянной или временной регистрации).

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Вяземское" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Вяземское" юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.